Сервис партнерских программ Pampadu – это возможность для риелторов и агентств недвижимости получать дополнительный доход на распространении финансовых и страховых офферов. Зарабатывать с нами сможет любой – за каждым агентом закрепляется свой персональный наставник, который поможет разобраться в работе на платформе.
Спрос на недвижимость – это не абстрактный показатель, а вполне закономерная величина. Опытный риелтор всегда сможет извлечь выгоду из любой ситуации на рынке, а также спрогнозировать дальнейшее развитие событий.
Специалисты Пампаду изучили динамику изменения спроса в 2023 году на первичном и вторичном рынках жилья. По результатам аналитики мы подготовили для вас обзор на тему, как менялся покупательский интерес на недвижимость и какие прогнозы дают эксперты до конца года.
Как менялся спрос на недвижимость в первом полугодии 2023 года
В начале года аналитики могли видеть продолжение ажиотажа на новостройки, который возник в четвертом квартале 2022 года. Наряду с этим, заявления о сворачивании программ льготной ипотеки и ограничении субсидирования застройщиков привели к росту цен на новостройки.
На стоимость первичной недвижимости повлияли также прогнозы роста необходимых инвестиций в связи с ослаблением национальной валюты. Таким способом девелоперы пытались защитить свои активы и получить максимальную выгоду из повышенного покупательского интереса.
Однако повышение спроса на первичную недвижимость в конце прошлого года было кратковременным, и уже в феврале 2023 года покупательская активность пошла на спад, как и цены на недвижимость. Но в ряде регионов цены на первичку в январе все еще продолжали расти, а спад начался только в феврале-марте.
В июне ряд обозревателей высказали мнение о том, что лимиты льготной ипотеки практически исчерпаны, а значит, льготные ипотечные программы могут завершиться уже осенью. Это снова вызвало бурную реакцию у населения и опять привело к некоторому повышению цен на первичную недвижимость. Такой резкий скачок цен на новостройки можно назвать реакцией рынка на повышение уровня экономической неопределенности. В том числе и насчет срока действия льготных программ ипотеки. Если лимиты государственных программ будут повышены, то и неопределенность значительно спадет.
Но в этот раз увеличение цен существенно уменьшило покупательскую активность. Возникла весомая просадка продаж первички и на какой-то момент рынок новостроек практически встал.
Поскольку околунулевая ипотека была отменена еще весной 2023 года, к лету многие заемщики уже переключились на рынок вторичной недвижимости. С 1 мая Центробанк повысил надбавки по ипотеке с низким первоначальным взносом, а с 30 мая – ввел ограничения в отношении ипотечных программ с экстремально низкими ставками.
Кроме того, ажиотаж на рынке первичной недвижимости привел к борьбе за покупателей между рынками новостроек и готового жилья. В итого стоимость жилья на вторичном рынке с начала года начала снижаться в большинстве субъектов РФ.
Этому способствовало также повышение интереса покупателей к другим категориям жилья – как к первичной недвижимости, так и к ИЖС. В этой ситуации высокая неопределенность привела к снижению стоимости вторичной жилплощади в начале этого года. Однако уже с марта снова наблюдалось умеренное повышение цен на вторичку, вызванное резким интересом потребителей к ипотечному кредитованию.
В июне цены на вторичное жилье значительно возросли. Такая тенденция прослеживалась во всех крупнейших регионах РФ и была вызвана, прежде всего, повышением покупательской активности. Этому способствовали заявления о возможном повышении ключевой ставки Центробанка, которое в итоге случилось в июле этого года.
Что произошло в июле-августе
21 июля ключевая ставка была повышена Центробанком в целях ограничения рисков до 8,5 %. А уже 15 августа на экстренном заседании в связи с обвалом рубля на бирже она была поднята до 12 % годовых.
После изменения правительством ключевой ставки повышенную активность проявили покупатели с одобренной ипотекой. Спрос на жилье возрос за счет клиентов, которые получили согласие банка до поднятия ключевой ставки. Ведь по ранней, более выгодной ставке они могут оформить ипотечный кредит примерно до середины сентября. Это заставило заемщиков быстрее принимать решение и сильно увеличило спрос на жилье.
Сейчас покупатели вносят задаток по объектам, которые раньше мало кого интересовали – из-за того, что имели какие-то недостатки технического характера, различные нюансы обустройства. Эксперты отмечают, что с рынка стал уходить неликвид. Также можно заметить, что хорошие предложения быстро снимают с продажи. При этом владельцы жилья и не думают делать покупателям скидки, которые были возможны еще пару месяцев назад.
Повышение Центробанком ключевой ставки с 8,5 до 12 % повлияло и на первичный рынок недвижимости. Было отмечено повышение спроса на спрос на жилье в новостройках более чем на 50 %. Такие действия вызваны скорее психологическим эффектом – условия программы льготной ипотеки на новостройки, стартовавшей в 2020 году, продолжают действовать.
Семьи, которые откладывали покупку жилья, возвращаются к этому вопросу. А инвесторы хотят сохранить свои сбережения, оперативно вложив их в недвижимость. В то же время, по заявлениям правительства, условия льготных программ господдержки будут сохранены, изменение ставок по ним не планируются.
На деле мы видим, что это не совсем так. К примеру, из-за повышения ключевой ставки 25 августа этого года банки временно приостановили выдачу новых ипотечных кредитов по программе «Сельская ипотека», действовавшей с 2020 года.
Что станет со спросом и ценами на жилье осенью
Участники рынка пришли к выводу, что нетипичная покупательская активность на рынке продлится недолго. Однако показатели августовских продаж будут не меньше июльских. Это обусловлено тем, что у многих потенциальных покупателей еще имеются на руках одобрения на ипотеку, полученные еще до повышения ключевой ставки в июле. Поскольку соотношение поданных и одобренных заявок находится на рекордном уровне, далеко не все успели реализовать такую возможность.
Однако новым клиентам банки уже стали предлагать ипотечное кредитование под 12-15 %, что, несомненно, изменит картину на рынке недвижимости в сентябре. Для многих семей ипотека под 14 % годовых – останавливающий фактор, замедляющий принятие решения. Не исключено и повышение минимального размера первоначального взноса, которое еще больше усугубит ситуацию для покупателей.
В новых условиях спрос начнет смещаться со вторички на жилье в новостройках, на которое пока сохранены программы по низким ставкам кредитования. В нынешних условиях эта разница примерно двукратная – 14-15 % на вторичное жилье против 5-8 % на новостройки. Такие тенденции, несомненно, будут стимулировать спрос на первичном рынке. Однако не все так однозначно – примерно 30 % покупателей новостроек перед заключением договора планируют продать собственную жилплощадь. А это значит, что от ситуации на вторичном рынке будут зависеть сроки покупки недвижимости на первичном.
На сегодняшний день предложений готового жилья от застройщиков мало, поэтому этот сегмент нельзя считать альтернативой вторички для семей, которые ищут жилье для переезда. Квартиры, которые только строятся, их не устроят. Кроме того, не исключено, что падение спроса на вторичном рынке приведет к снижению стоимости такого жилья и ситуация на рынке выровняется.
По прогнозам экспертов дальнейшая ситуация на рынке будет зависеть от политики Центробанка и общего состояния экономики. В дальнейшем просадка ипотечного спроса неизбежна.
Вероятнее, в связи с ситуацией на рынке девелоперы в ближайшее время будут отдавать преимущество продажам объектов в высокой стадии готовности. Соответственно, снизится число предложений квартир, находящихся на начальной стадии строительства. От колебания курса доллара зависит стоимость строительства, поэтому застройщикам сейчас будет сложно спрогнозировать цену готового объекта и невыгодно так рисковать.
Не стоит сбрасывать со счетов влияние государственных программ льготной ипотеки и субсидирования. Так, в четвертом квартале 2023 планируется запуск программы арктической ипотеки, разработанной по аналогии с программой, действующей в Дальневосточном федеральном округе с 2019 года.
В целом период подъема рынка неизбежно сменяется спадом, а после таких существенных изменений на ипотечном рынке падение спроса неминуемо. Так что эксперты сходятся на мнении, что в октябре-ноябре стоит ждать значительной просадки покупательского спроса.
Как риелтору расширить свои возможности?
Для эффективного продвижения своего бренда на рынке недвижимости риелтору недостаточно оказывать стандартный пакет услуг и быть экспертом в своей области. Необходимо привлекать клиентов дополнительными бонусами, которые станут еще одним вашим конкурентным преимуществом.
Клиенты ценят время и никогда не откажутся от скидки. Но это не значит, что риелтору нужно занижать стоимость услуг – предложите им сэкономить время и силы на подборе страховки ипотечного жилья. Клиент получит полис по цене ниже на 20-40 %, чем в банке, а вы – вознаграждение от компании-партнера. Эти и множество других возможностей вы найдете на платформе Pampadu!
