Спрос на недвижимость — это количество людей, готовых и способных приобрести объекты по предлагаемой цене. Исходя из спроса, на рынке формируется и стоимость. Эксперты платформы Pampadu проанализировали текущую ситуацию и попытались понять, чего ждать в 2024 году агентам по недвижимости, риэлторам. Последним также дадим инструмент, помогающий дополнительно заработать.
Спрос на недвижимость по годам с 2022 г.
За первые месяцы 2022 г. из-за политических событий спрос на первичное и вторичное жилье упал. В концу лета общество адаптировалось, рынок начал восстанавливаться. Четвертый квартал 2022 г. ознаменовался частичной мобилизацией. Люди, желающие эмигрировать, начали спешить — продавать жилье по низким ценам.
Начало 2023 года отметилось повышенным спросом на квартиры. Причина — новости об отмене льготной ипотеки и о том, что субсидии застройщиков будут ограничены. В июне цены повысились — реакция рынка на повышение уровня экономической неопределенности. Увеличение цен существенно уменьшило покупательскую активность. Возникла весомая просадка продаж первички, и и на какой-то момент рынок новостроек практически встал.
Спрос на недвижимость: динамика в последние месяцы
Второе полугодие 2023 года отметилось бумом в сфере жилья.
Начнем с того, что стоимость поднялась не настолько сильно, как казалось со стороны. Многое зависит от региона, но, среднестатистически, квартиры на вторичном рынке подорожали на 7%, а на первичном — на 9%. Для продавцов прошлый год стал худшим за последние несколько лет: начиная с 2020 года, цены на недвижимость росли двузначно, от 10% и более за год.
Правда, те, кто покупал квартиры в качестве инвестиций, потеряли не так много. Ведь годовой уровень потребительской инфляции по данным Росстата составил 7,42%.
Из-за минимального подорожания увеличилась динамика спроса на квартиры: с января по октябрь 2023 года граждане оформили 1,7 млн ипотечных кредитов. Это на 60% больше, чем за аналогичный период 2022 года и на 6% больше, чем в 2021 году. Ничего удивительного нет — позапрошлый год был кризисным, и ипотеки это тоже коснулось.
Увеличилось не только число займов, но и их объем — он вырос на целых 40% и составил 6,3 трлн рублей. При этом почти половину от этой суммы россияне оформили в трехмесячный период с августа по октябрь. Причин несколько:
- ослабление национальной валюты;
- увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке до 20%;
- рост кредитных ставок.
Эти данные говорят о том, что объемы кредитования выросли не за счет количества проданных квартир, а благодаря увеличению размера ипотеки.
Спрос на квартиры в ипотеку: как влияют изменения в кредитовании
На ипотечном рынке спрос на квартиры больше всего наблюдался касательно сегмента новостроек — около 40% займов. Следом шли готовые квартиры (на вторичке или в новостройках, но оформленные в собственность). Многие начали смотреть на частное строительство.
При этом 60% ипотечных кредитов в 2023 году пришлось на льготную ипотеку — ту, которая субсидировалась государством.
Для сравнения — за 2019 год доля подобных кредитов среди ипотечных займов составляла всего 5%. Но под конец 2023 года произошли изменения — субсидированная ипотека для новостроек стала менее доступной. Первоначальный взнос увеличили, а максимальную сумму уменьшили.
Цена спроса на недвижимость: какие факторы влияют в 2024 году
Спрос и предложение рынка недвижимости зависят от факторов экономики.
Изменение ключевой ставки
В декабре 2023 года Центробанк пятый раз подряд поднял ключевую ставку — на начало 2024 года она составляет 16%. Представители регулятора не скрывали: ключевая ставка будет долго оставаться на высоком уровне, — но пообещали, что снизят ее в течение нынешнего года.
Главная причина такого решения — высокое инфляционное давление. Ключевая ставка — основной инструмент влияния Центробанка на экономику страны, она отражается на всех сферах нашей жизни, в том числе, на стоимости жилья и кредитах.
Если ключевую ставку повышают, то банки вынуждены делать то же самое, поднимая ставки по займам. То касается и ипотечных программ, за исключением льготных — они не привязаны к ставке Центробанка, у них есть лимит по сумме и ряд других ограничений.
Поэтому при повышении ключевой ставки происходит дисбаланс: на льготную ипотеку спрос повышается еще больше, а рыночную ипотеку — падает еще сильнее. Подобный перекос не мог держаться долго и под конец 2023 года дал сбой. Вышло постановление Правительства РФ, ограничивающее льготную ипотеку для новостроек под 8%. Взять кредит по выгодной ставке теперь сложнее — первый взнос повысили до 30%, а максимальную сумму займа уравняли для всех регионов до 6 млн рублей. Комбинировать эту госпрограмму с рыночной теперь тоже нельзя.
Льготная госпрограмма действует до 1 июля 2024 года, и неизвестно будет ли она продлена (и если да, то в каком формате).
Пока остаются актуальны адресные программы — к примеру, семейная ипотека, дальневосточная или арктическая. Но объемы займов, выдаваемых по ним, меньше, чем по льготной.
Доходы населения
С доходами граждан все непросто. С одной стороны, реальные располагаемые доходы в 2023 году выросли, согласно данным Росстата. С другой, в 2022 году наблюдалась негативная динамика, причем обвал был сильнее, чем последующий рост.
Эксперты ВШЭ сделали интересное заявление: в 2023 году реальные доходы граждан меньше аналогичного показателя в докризисном 2013 году на 6,5%. Пока непонятно, какова будет динамика в новом 2024 году. Но одно можно сказать точно: те россияне, которые могли, инвестировали средства в жилье, в частности, по субсидируемым госпрограммам. Они успели заскочить в последний вагон, и это стало правильным решением. Ведь под условия оставшейся семейной ипотеки подойдет далеко не каждый, не говоря уже о дальневосточной и арктической.
Так что спрос был обусловлен тем, что россияне предпочли купить квартиру с помощью государства до того, как деньги съест инфляция.
Ограничение околонулевой ипотеки
В 2024 году приобретать квартиру по программе льготной ипотеки сложнее.
Весной 2023 года Центробанк решил ограничить околонулевую ипотеку, выдаваемую под 0,1%. Некоторые называли ее ипотекой от застройщика. Хотя ставки колебались и составляли 1,5% или 0,01% годовых. Такие предложения формировались застройщиками совместно с банками-партнерами, и нередко — на базе какой-нибудь льготной госпрограммы. За уменьшение ставки застройщик платил комиссию банку, а, чтобы возместить эти средства, «зашивал» их в цену жилья. Такие предложения были выгодны тем, кто не собирался погашать заем досрочно и готов был выплачивать его долгий срок, но небольшими суммами. Это удобно за счет низкого ежемесячного платежа. Переплата за такой объект недвижимости больше, чем при традиционной ипотеке, потому что цена квартиры изначально завышена.
Такая практика не понравилась Центробанку. Регулятор счел, что это просто маркетинговый ход, при котором заемщик может до конца не осознавать риски. Это грозило тем, что банки начнут получать в залог много переоцененных квартир. И если заемщик вдруг перестанет обслуживать долг, квартиры будет тяжело продать по заявленной стоимости.
По требованию регулятора комиссионные для застройщиков увеличили, а банки обязали формировать дополнительные резервы. Выдавать околонулевую ипотеку стало невыгодно. И хотя она пока еще есть, но уже в гораздо меньшем объеме и с обновленными условиями — например, минимальная ставка действует только первые пару лет, а после повышается до базовой.
Изменение стратегии банков
В 2024 году Сбер и ВТБ ввели собственные ограничения — стали выдавать льготные ипотечные займы только при условии покупки жилья от застройщиков-партнеров. Раньше тоже так было, финансовые организации сотрудничали с надежными компаниями, но теперь список сузился еще сильнее. Ряд других банков тоже рассматривает введение подобной меры.
Финансовым организациям становится все невыгоднее выдавать кредиты по льготным программам. Разницу ставок компенсирует государство. Но после поднятия ключевой ставки разрыв стал слишком велик, поэтому государство уменьшило компенсацию.
Как будет меняться спрос на недвижимость в 2024
Эксперты считают, что спрос начнет понемногу остывать. Падение интереса будет связано с заградительными условиями в льготной ипотеке и с большими процентами в рыночной. Но про обрушение спроса речь не идет — скорее, продажи опустятся незначительно. Что касается цен на новое жилье, то они должны расти, учитывая инфляцию, стоимость стройматериалов и курс валют, но не скачкообразно.
Что касается вторичного жилья, спрос на квартиры в 2024 году, вероятно, несколько уменьшится. Продавцам придется пересмотреть ценники. Правда, сильного удешевления ждать тоже не стоит — скорее всего, стоимость квартир в хороших домах, престижных районах с развитой инфраструктурой просядет немного. Скидки можно ожидать, покупая старый жилой фонд, квартиры с недостатками, или когда владельцам нужно срочно продать площадь. Если же Центробанк решит смягчить денежно-кредитную политику и понизит ключевую ставку, что повлечет снижение процентов по рыночной ипотеке, это может оживить вторичный рынок.
Чем сервис Pampadu выгоден риэлторам
Каким бы ни был спрос на квартиры в 2024 году, в условиях жесткой конкуренции на рынке риэлтору нужно искать дополнительные пути развития. Таким вариантом может стать сотрудничество с платформой партнерского маркетинга Pampadu.
Сразу после регистрации получите доступ к каталогу и сможете предлагать своим клиентам услуги, которые точно будут востребованы. Например, оформлять страховые продукты по выгодной цене. Ни один банк не выдаст ипотеку без страховки, но у самих банков за полисы придется переплачивать. Вы же сможете предложить клиенту продукт, который позволит человеку сэкономить, а вам получить вознаграждение.
Другой вариант заработка для риэлтора — помощь в оформлении ипотеки от ведущих банков страны. Вот какое вознаграждение начислится после выполнения вашим клиентом целевого действия — в данном случае, получения ипотечного кредита:
Или зарабатывайте меньше, но зато на более простых действиях. Столько составит ваша выплата, если клиенту одобрят заем после обращения:
Зарегистрируйтесь — и развивайтесь, наращивая доход.
