За что несет ответственность риэлтор?

| | Время чтения: 6 минут

Начинающим и опытным специалистам следует представлять, в чем заключается ответственность риэлторов. Сервис партнерского маркетинга Pampadu рассказывает, как регулируется деятельность риэлторов на законодательном уровне

Pampadu предлагает риэлторам профессионально развиваться вместе с нами. Поэтому решили поднять такую важную тему как ответственность риэлтора за сделку. 
Профессиональная ответственность риэлтора

По оценкам экспертов, нарушение закона происходит в 5-7% сделок с недвижимостью. Отдельная трудность — отрасль заполнил большой поток риэлторов, деятельность которых почти не регламентируется законодательством.  

Если риэлтор добросовестный и законопослушный, то он не защищен от проблем, связанных с юридической ответственностью. Он может допустить ошибку, и на него подадут в суд клиенты или работодатель (агентство недвижимости). 

Положение о лицензировании риэлторов в России не действует с начала 2000-х. Проект Федерального закона, который должен был регулировать агентские услуги в сфере недвижимости, несколько лет назад рассмотрен и не принят Правительством. Таким образом, контроль качества услуг риэлторов у нас в стране отсутствует. Агент по недвижимости узнает о том, что допустил серьезную ошибку, только когда клиент приходит с жалобой на ущерб и угрожает судом. 

Российская гильдия риэлторов создала правила добровольной сертификации. Однако этот процесс в стране добровольный и не может регулировать качество услуг, предоставляемых большинством посредников на рынке недвижимости.

Какую ответственность несет риэлтор по закону?

Риэлтор, на которого подали в суд, напуган, даже если намеренно ничего противоправного не совершал. Хотелось бы успокоить коллег: иск не означает, что вас посадят или назначат огромный штраф. Чтобы агент по недвижимости понес ответственность, истец должен располагать четкими доказательствами того, как действия риэлтора привели к  неблагоприятным последствиям для клиента.

Оценку профессиональности действий агента по недвижимости провести затруднительно, и сложно заранее предсказать, как суд расценит результаты.

Действующее законодательство не содержит четких положений о том, какие обязательства возлагаются на агента по недвижимости. Отправной точкой для определения правонарушения будет то, что написано в договоре между агентом по недвижимости и клиентом.

Поэтому перед обращением в суд с иском о возмещении ущерба риэлтором клиенты стараются представить доказательства, подтверждающие:

  • Халатность или противоправные действия агента по недвижимости.
  • Понесенный клиентом материальный или моральный ущерб.
  • Причинно-следственную связь между вредом для клиента и действиями агента по недвижимости.

Если доказательств по каждому из перечисленных положений нет (или они неубедительные), суд постановит отказать в удовлетворении иска.

Если риэлтор нарушил закон (умышленно или неосознанно), ему грозит ответственность:

  • Административная.
  • Гражданско-правовая.
  • Уголовная.

Виды наказаний (в зависимости от типа правонарушения) включают:

  • Возмещение ущерба.
  • Штраф.
  • Запрет вести профессиональную деятельность.
  • Предписание совершить некое действие.
  • Лишение свободы.
Не упусти свой шанс: стань партнером по страхованию ипотеки и получай до 60% комиссии!
Цена 203 575 ₽
Ваша комиссия
101 787 50%
Тип полиса

Имущество + Жизнь

Остаток долга

10 190 000

Оформить полис За 8 минут
онлайн
Цена 67 840 ₽
Ваша комиссия
33 920 50%
Тип полиса

Жизнь + Имущество

Остаток долга

12 000 000

Оформить полис За 8 минут
онлайн
Цена 62 131 ₽
Ваша комиссия
29 823 48%
Тип полиса

Жизнь

Остаток долга

9 000 636

Оформить полис За 8 минут
онлайн
И еще 7 предложений по 35 банкам

Административная ответственность риэлтора

Полагается за административное правонарушение. К этой категории относятся нарушения прав других людей, общественного порядка, окружающей среды и так далее.

Регулируется КоАП РФ.

Если вина доказана, риэлтору предстоит заплатить штраф, величина которого составляет от 5 тыс. руб. до пятикратной суммы материального вреда. 

Агентства недвижимости периодически привлекаются к административной ответственности за нарушение Закона о рекламе.

Пример 1.

Недавно известное агентство недвижимости выпустило рекламный видеоролик, в котором предлагало зрителям приобретать квартиры одного застройщика. 

Ролик сообщалось, что квартиры продаются по программе ипотечного кредитования. 

Федеральная антимонопольная служба (ФАС), изучив видео, пришла к выводу, что фактически рекламируются не квартиры, а ипотечный кредит. 

По закону реклама банковских продуктов должна содержать:

  •  наименование и организационно-правовую форму кредитной организации;
  •  полную стоимость займа;
  •  условия, определяющие полную стоимость кредита.

Видеоролик агентства недвижимости таких сведений не содержал, так как оно считало, что рекламирует квартиры, а не ипотечный кредит. 

ФАС оштрафовало компанию за нарушение КоАП РФ. 

О деле №072/04/14.3-427/2023 сведения можно найти на сайте ФАС.

Иногда за административное правонарушение, допущенное агентством недвижимости, могут заставить отвечать не компанию, а риэлтора. Кейс — ниже. 

Пример 2.

Если государственный орган еще не выдал застройщику разрешение на строительство многоквартирного дома, то Закон о рекламе запрещает информировать потребителей о том, что по программе долевого участия они могут приобрести квартиру в таком объекте.

Однако агентство недвижимости, не дождавшись выдачи разрешения на строительство, опубликовало рекламу в СМИ, предложив читателям покупать квартиры.

С редакцией СМИ от имени агентства взаимодействовал риэлтор. 

Когда государственные органы обнаружили нарушение, к административной ответственности привлекли риэлтора. Этот случай описан на сайте ФАС. 

Несет ли риэлтор ответственность имущественную?

Этот вид ответственности возникает, если риэлтор не выполнил свои обязательства, прописанные в договоре с клиентом. 

Регулируется Гражданским кодексом (ГК РФ). 

Даже когда соглашение с клиентом в письменном виде не заключалось, агент по недвижимости оказывал услуги, такие правоотношения регулируется:

  •  ГК РФ
  •  Законом РФ «О защите прав потребителей». 

В частности, ст. 158 ГК РФ «Форма сделки» предусмотрено, что сделка считается заключенной, если поведение лица указывает, что оно планировало ее совершить.

Когда действия агента приводят к тому, что покупатель или продавец недвижимости теряет деньги или имущество, пострадавший вправе добиваться от риэлтора компенсации понесенных убытков.

Зарегистрируйтесь и бесплатно оцените все возможности заработка на страховании
Зарегистрироваться

Имущественная ответственность риэлтора за чистоту сделки. Пример  

Риэлторская компания оказывала клиенту услуги поиска недвижимости и содействия в покупке. Фирма нашла объект, организовала сделку. 

Оказалось, что застройщика ранее исключили из жилищно-строительного кооператива и лишили права продавать в нем квартиры. А та квартира, которую приобрел клиент риэлторской компании, была уже оплачена другими людьми. Учредитель застройщика скрылся, заведено уголовное дело. 

Клиент в судебном порядке стал требовать от риэлторской компании возместить ущерб. Он счел, что пострадал из-за непрофессионализма и ненадлежащего исполнения обязанностей агентством недвижимости.

Риэлторская компания возразила: по договору она должна только найти объект и организовать сделку. Юридическая экспертиза документов застройщика не входила в обязанности.  

Однако суд, оценивая формулировки договора между клиентом и  агентством, пришел к следующему выводу. Результатом оказания услуг должно было стать «совершение сделки купли-продажи квартиры». В юриспруденции это означает, что покупатель получил законные права на недвижимость (то есть, стал ее собственником). 

В действительности покупатель собственником не стал, так как оказалось, что за эту квартиру деньги ранее заплачены другими людьми, и застройщик не имел права ее продавать. 

Раз покупатель не получил право собственности, значит, сделка купли-продажи не совершена. Отсюда следует, что услуга риэлторской компанией оказана некачественно. 

Риэлторская компания нашла продавца недвижимости, занималась подготовкой договора между ним и своим клиентом (покупателем). В результате продавец получил деньги от покупателя и скрылся. Суд счел это причинно-следственной связью между действиями агентства и убытками клиента. Риэлторскую компанию обязали возместить ущерб (дело  № 33-501/2013 (33-16244/2012) 

Уголовная ответственность риэлторов

Наступает за совершение преступления (действия, запрещенного УК РФ). 

В большом числе случаев незаконные действия агентов по недвижимости попадают под статью 159 УК РФ «Мошенничество». Эпизодически в СМИ мелькают громкие случаи так называемых черных риэлторов, на счету которых убийства собственников квартир и домов. 

Мы уверены, что наши читатели — законопослушные граждане, поэтому не будем приводить примеры ситуаций, когда риэлтор намеренно совершает преступление. 

Расскажем о случаях, когда человек не сразу осознает (или совсем не понимает), что своими действиями нарушает УК РФ. 

Пример 1.

Риэлтор зарегистрирован как самозанятый. Он сначала работает на агентство недвижимости, которое заключило с ним договор на оказание консультационных и информационных услуг. 

Через некоторое время риэлтор уходит в свободное плавание, предлагает свои услуги продавцам недвижимости. Те соглашаются и заключают с ним агентский договор.

По закону самозанятым не запрещено оказывать консультационные и информационные услуги в сфере сделок с недвижимостью. А вот работать по агентскому договору этой категории налогоплательщиков нельзя. 

Самозанятый риэлтор, получая вознаграждение по агентскому договору и уплачивая 4% или 6% налог, нарушает ст. 57 Конституции РФ («Каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы») и ст. 198 УК РФ «Уклонение физического лица от уплаты налогов…». 

С агентского комиссионного вознаграждения риэлтор должен платить не 4-6% налог самозанятого, а НДФЛ (13% либо 15%).  

На эту тему у нас в блоге есть отдельная статья: «Может ли риелтор быть самозанятым».

Пример 2.

Еще в 2018 году в России были риэлторы, чей доход достигал нескольких сотен тысяч рублей в месяц, 3 млн рублей в год.

На такие доходы агент по недвижимости выходит не сразу: как правило, в начале карьеры зарплата небольшая. Она растет постепенно, по мере роста профессионализма.

Если риэлтор работает на агентство недвижимости как самозанятый, то должен помнить: когда годовой доход начинает превышать 2,4 млн рублей, он облагается не 4-6% налогом, а 13-15% НДФЛ. Если не заплатить НДФЛ, это является нарушением ст. 57 Конституции РФ и ст. 198 УК РФ. 

Разница в ответственности частных риэлторов и агентства недвижимости

Даже частные риэлторы могут добросовестно выполнять обязательства, если ценят репутацию и понимают последствия ошибок. Несмотря на то, что стоимость их услуг ниже, чем у агентств недвижимости, юридические обязательства у них такие же. Если риэлтор не проверил чистоту сделки, ошибся при оформлении документов или забыл упомянуть о значимых для клиента обстоятельствах, то ему предстоит нести ответственность за свои поступки или бездействие. 

В крупных агентствах недвижимости над любой сделкой работают несколько человек. Это риэлторы, юристы, эксперты по оценке недвижимости и рекламе. При равномерном распределении нагрузки сотрудники работают более продуктивно, а значит, добиваются лучших результатов. Любая сделка предполагает подготовку, которая включает в себя проверку юридической чистоты квартиры. Это повышает шансы в дальнейшем не получить от клиента судебный иск.

В каких случаях клиент может подать в суд на риэлтора или агентство недвижимости?

Отношения клиента с поставщиком услуг (риэлтором, агентством) регулируются Законом «О защите прав потребителей».

Если клиент недоволен, он может выставить досудебные требования. Риэлтор, в свою очередь, обязан удовлетворить обоснованные претензии клиента. В противном случае потребитель вправе обратиться в суд.

Претензии клиентов к риэлторам имеют чаще всего материальный характер. Порядок рассмотрения таких судебных дел определяется нормами ГК РФ. 

При оценке убытков размером менее 50 тыс. рублей делопроизводство осуществляется в мировом суде. В иных случаях подобные исковые требования рассматриваются районным судом. 

Если клиент желает, чтобы риэлтор возместил моральный ущерб, спор ведется в районном суде.

Что делать риэлтору или собственнику агентства недвижимости, если получили судебный иск от клиента?

Риэлтору — нанимать юриста. 

Агентству недвижимости тоже понадобится юрист или целый юридический отдел. Такая организация работы поможет обеспечить определенную защиту не только от недобросовестных клиентов, но и от судебных исков. Если же нежелательное событие все-таки наступило, вам будет гарантирована защита в суде. Другой способ обеспечить юридическую поддержку — заключить договор на обслуживание с юридической фирмой или привлечь юриста на аутсорсинге.

Работает ли страхование ответственности риэлторов?

Страхование ответственности применяется уже давно и иногда работает. Некоторые компании, занимающиеся недвижимостью, сами оформляют полис. Однако, когда дело доходит до суда, возникает масса проблем, поскольку нужно доказать страховой компании, что ситуация попадает под критерии страхового случая.

В судебной практике нередки случаи, когда компенсации от страховщика приходилось ждать на протяжении нескольких лет. Или же страховая компания может выплатить некоторую сумму в рамках страхового покрытия, а остальное риэлторской компании предстоит компенсировать по решению суда самостоятельно.

О сервисе Пампаду

Сервис Pampadu для профессионалов в области недвижимости открывает новые возможности. Вы получите доход, не отказываясь от основной работы. Для этого примите участие в нашей партнерской программе.

Каждый, кто создает аккаунт на сайте Pampadu, становится агентом нашей сети и может привлекать субагентов, получать доход от совершаемых ими сделок. После заполнения необходимой информации вы получите доступ ко всему функционалу платформы и личному кабинету. Там вы сможете изучить доступные предложения. Чат поддержки, персональный куратор и советы в блоге помогут вам быстрее освоить все возможности платформы.

У нас представлены офферы в области страхования, банковских услуг и подбора персонала. Например, риэлторы могут получать комиссионные, продавая полисы страхования ипотечным заемщикам.

Комментарии (0)

Войти

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Материалы по теме