Начинающим и опытным специалистам следует представлять, в чем заключается ответственность риэлторов. Сервис партнерского маркетинга Pampadu рассказывает, как регулируется деятельность риэлторов на законодательном уровне
Pampadu предлагает риэлторам профессионально развиваться вместе с нами. Поэтому решили поднять такую важную тему как ответственность риэлтора за сделку.
Профессиональная ответственность риэлтора
По оценкам экспертов, нарушение закона происходит в 5-7% сделок с недвижимостью. Отдельная трудность — отрасль заполнил большой поток риэлторов, деятельность которых почти не регламентируется законодательством.
Если риэлтор добросовестный и законопослушный, то он не защищен от проблем, связанных с юридической ответственностью. Он может допустить ошибку, и на него подадут в суд клиенты или работодатель (агентство недвижимости).
Положение о лицензировании риэлторов в России не действует с начала 2000-х. Проект Федерального закона, который должен был регулировать агентские услуги в сфере недвижимости, несколько лет назад рассмотрен и не принят Правительством. Таким образом, контроль качества услуг риэлторов у нас в стране отсутствует. Агент по недвижимости узнает о том, что допустил серьезную ошибку, только когда клиент приходит с жалобой на ущерб и угрожает судом.
Российская гильдия риэлторов создала правила добровольной сертификации. Однако этот процесс в стране добровольный и не может регулировать качество услуг, предоставляемых большинством посредников на рынке недвижимости.
- Какую ответственность несет риэлтор по закону?
- Административная ответственность риэлтора
- Несет ли риэлтор ответственность имущественную?
- Имущественная ответственность риэлтора за чистоту сделки. Пример
- Уголовная ответственность риэлторов
- Разница в ответственности частных риэлторов и агентства недвижимости
- В каких случаях клиент может подать в суд на риэлтора или агентство недвижимости?
- Что делать риэлтору или собственнику агентства недвижимости, если получили судебный иск от клиента?
- Работает ли страхование ответственности риэлторов?
- О сервисе Пампаду
Какую ответственность несет риэлтор по закону?
Риэлтор, на которого подали в суд, напуган, даже если намеренно ничего противоправного не совершал. Хотелось бы успокоить коллег: иск не означает, что вас посадят или назначат огромный штраф. Чтобы агент по недвижимости понес ответственность, истец должен располагать четкими доказательствами того, как действия риэлтора привели к неблагоприятным последствиям для клиента.
Оценку профессиональности действий агента по недвижимости провести затруднительно, и сложно заранее предсказать, как суд расценит результаты.
Действующее законодательство не содержит четких положений о том, какие обязательства возлагаются на агента по недвижимости. Отправной точкой для определения правонарушения будет то, что написано в договоре между агентом по недвижимости и клиентом.
Поэтому перед обращением в суд с иском о возмещении ущерба риэлтором клиенты стараются представить доказательства, подтверждающие:
- Халатность или противоправные действия агента по недвижимости.
- Понесенный клиентом материальный или моральный ущерб.
- Причинно-следственную связь между вредом для клиента и действиями агента по недвижимости.
Если доказательств по каждому из перечисленных положений нет (или они неубедительные), суд постановит отказать в удовлетворении иска.
Если риэлтор нарушил закон (умышленно или неосознанно), ему грозит ответственность:
- Административная.
- Гражданско-правовая.
- Уголовная.
Виды наказаний (в зависимости от типа правонарушения) включают:
- Возмещение ущерба.
- Штраф.
- Запрет вести профессиональную деятельность.
- Предписание совершить некое действие.
- Лишение свободы.
Административная ответственность риэлтора
Полагается за административное правонарушение. К этой категории относятся нарушения прав других людей, общественного порядка, окружающей среды и так далее.
Регулируется КоАП РФ.
Если вина доказана, риэлтору предстоит заплатить штраф, величина которого составляет от 5 тыс. руб. до пятикратной суммы материального вреда.
Агентства недвижимости периодически привлекаются к административной ответственности за нарушение Закона о рекламе.
Пример 1.
Недавно известное агентство недвижимости выпустило рекламный видеоролик, в котором предлагало зрителям приобретать квартиры одного застройщика.
Ролик сообщалось, что квартиры продаются по программе ипотечного кредитования.
Федеральная антимонопольная служба (ФАС), изучив видео, пришла к выводу, что фактически рекламируются не квартиры, а ипотечный кредит.
По закону реклама банковских продуктов должна содержать:
- наименование и организационно-правовую форму кредитной организации;
- полную стоимость займа;
- условия, определяющие полную стоимость кредита.
Видеоролик агентства недвижимости таких сведений не содержал, так как оно считало, что рекламирует квартиры, а не ипотечный кредит.
ФАС оштрафовало компанию за нарушение КоАП РФ.
О деле №072/04/14.3-427/2023 сведения можно найти на сайте ФАС.
Иногда за административное правонарушение, допущенное агентством недвижимости, могут заставить отвечать не компанию, а риэлтора. Кейс — ниже.
Пример 2.
Если государственный орган еще не выдал застройщику разрешение на строительство многоквартирного дома, то Закон о рекламе запрещает информировать потребителей о том, что по программе долевого участия они могут приобрести квартиру в таком объекте.
Однако агентство недвижимости, не дождавшись выдачи разрешения на строительство, опубликовало рекламу в СМИ, предложив читателям покупать квартиры.
С редакцией СМИ от имени агентства взаимодействовал риэлтор.
Когда государственные органы обнаружили нарушение, к административной ответственности привлекли риэлтора. Этот случай описан на сайте ФАС.
Несет ли риэлтор ответственность имущественную?
Этот вид ответственности возникает, если риэлтор не выполнил свои обязательства, прописанные в договоре с клиентом.
Регулируется Гражданским кодексом (ГК РФ).
Даже когда соглашение с клиентом в письменном виде не заключалось, агент по недвижимости оказывал услуги, такие правоотношения регулируется:
- ГК РФ
- Законом РФ «О защите прав потребителей».
В частности, ст. 158 ГК РФ «Форма сделки» предусмотрено, что сделка считается заключенной, если поведение лица указывает, что оно планировало ее совершить.
Когда действия агента приводят к тому, что покупатель или продавец недвижимости теряет деньги или имущество, пострадавший вправе добиваться от риэлтора компенсации понесенных убытков.
Имущественная ответственность риэлтора за чистоту сделки. Пример
Риэлторская компания оказывала клиенту услуги поиска недвижимости и содействия в покупке. Фирма нашла объект, организовала сделку.
Оказалось, что застройщика ранее исключили из жилищно-строительного кооператива и лишили права продавать в нем квартиры. А та квартира, которую приобрел клиент риэлторской компании, была уже оплачена другими людьми. Учредитель застройщика скрылся, заведено уголовное дело.
Клиент в судебном порядке стал требовать от риэлторской компании возместить ущерб. Он счел, что пострадал из-за непрофессионализма и ненадлежащего исполнения обязанностей агентством недвижимости.
Риэлторская компания возразила: по договору она должна только найти объект и организовать сделку. Юридическая экспертиза документов застройщика не входила в обязанности.
Однако суд, оценивая формулировки договора между клиентом и агентством, пришел к следующему выводу. Результатом оказания услуг должно было стать «совершение сделки купли-продажи квартиры». В юриспруденции это означает, что покупатель получил законные права на недвижимость (то есть, стал ее собственником).
В действительности покупатель собственником не стал, так как оказалось, что за эту квартиру деньги ранее заплачены другими людьми, и застройщик не имел права ее продавать.
Раз покупатель не получил право собственности, значит, сделка купли-продажи не совершена. Отсюда следует, что услуга риэлторской компанией оказана некачественно.
Риэлторская компания нашла продавца недвижимости, занималась подготовкой договора между ним и своим клиентом (покупателем). В результате продавец получил деньги от покупателя и скрылся. Суд счел это причинно-следственной связью между действиями агентства и убытками клиента. Риэлторскую компанию обязали возместить ущерб (дело № 33-501/2013 (33-16244/2012)
Уголовная ответственность риэлторов
Наступает за совершение преступления (действия, запрещенного УК РФ).
В большом числе случаев незаконные действия агентов по недвижимости попадают под статью 159 УК РФ «Мошенничество». Эпизодически в СМИ мелькают громкие случаи так называемых черных риэлторов, на счету которых убийства собственников квартир и домов.
Мы уверены, что наши читатели — законопослушные граждане, поэтому не будем приводить примеры ситуаций, когда риэлтор намеренно совершает преступление.
Расскажем о случаях, когда человек не сразу осознает (или совсем не понимает), что своими действиями нарушает УК РФ.
Пример 1.
Риэлтор зарегистрирован как самозанятый. Он сначала работает на агентство недвижимости, которое заключило с ним договор на оказание консультационных и информационных услуг.
Через некоторое время риэлтор уходит в свободное плавание, предлагает свои услуги продавцам недвижимости. Те соглашаются и заключают с ним агентский договор.
По закону самозанятым не запрещено оказывать консультационные и информационные услуги в сфере сделок с недвижимостью. А вот работать по агентскому договору этой категории налогоплательщиков нельзя.
Самозанятый риэлтор, получая вознаграждение по агентскому договору и уплачивая 4% или 6% налог, нарушает ст. 57 Конституции РФ («Каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы») и ст. 198 УК РФ «Уклонение физического лица от уплаты налогов…».
С агентского комиссионного вознаграждения риэлтор должен платить не 4-6% налог самозанятого, а НДФЛ (13% либо 15%).
На эту тему у нас в блоге есть отдельная статья: «Может ли риелтор быть самозанятым».
Пример 2.
Еще в 2018 году в России были риэлторы, чей доход достигал нескольких сотен тысяч рублей в месяц, 3 млн рублей в год.
На такие доходы агент по недвижимости выходит не сразу: как правило, в начале карьеры зарплата небольшая. Она растет постепенно, по мере роста профессионализма.
Если риэлтор работает на агентство недвижимости как самозанятый, то должен помнить: когда годовой доход начинает превышать 2,4 млн рублей, он облагается не 4-6% налогом, а 13-15% НДФЛ. Если не заплатить НДФЛ, это является нарушением ст. 57 Конституции РФ и ст. 198 УК РФ.
Разница в ответственности частных риэлторов и агентства недвижимости
Даже частные риэлторы могут добросовестно выполнять обязательства, если ценят репутацию и понимают последствия ошибок. Несмотря на то, что стоимость их услуг ниже, чем у агентств недвижимости, юридические обязательства у них такие же. Если риэлтор не проверил чистоту сделки, ошибся при оформлении документов или забыл упомянуть о значимых для клиента обстоятельствах, то ему предстоит нести ответственность за свои поступки или бездействие.
В крупных агентствах недвижимости над любой сделкой работают несколько человек. Это риэлторы, юристы, эксперты по оценке недвижимости и рекламе. При равномерном распределении нагрузки сотрудники работают более продуктивно, а значит, добиваются лучших результатов. Любая сделка предполагает подготовку, которая включает в себя проверку юридической чистоты квартиры. Это повышает шансы в дальнейшем не получить от клиента судебный иск.
В каких случаях клиент может подать в суд на риэлтора или агентство недвижимости?
Отношения клиента с поставщиком услуг (риэлтором, агентством) регулируются Законом «О защите прав потребителей».
Если клиент недоволен, он может выставить досудебные требования. Риэлтор, в свою очередь, обязан удовлетворить обоснованные претензии клиента. В противном случае потребитель вправе обратиться в суд.
Претензии клиентов к риэлторам имеют чаще всего материальный характер. Порядок рассмотрения таких судебных дел определяется нормами ГК РФ.
При оценке убытков размером менее 50 тыс. рублей делопроизводство осуществляется в мировом суде. В иных случаях подобные исковые требования рассматриваются районным судом.
Если клиент желает, чтобы риэлтор возместил моральный ущерб, спор ведется в районном суде.
Что делать риэлтору или собственнику агентства недвижимости, если получили судебный иск от клиента?
Риэлтору — нанимать юриста.
Агентству недвижимости тоже понадобится юрист или целый юридический отдел. Такая организация работы поможет обеспечить определенную защиту не только от недобросовестных клиентов, но и от судебных исков. Если же нежелательное событие все-таки наступило, вам будет гарантирована защита в суде. Другой способ обеспечить юридическую поддержку — заключить договор на обслуживание с юридической фирмой или привлечь юриста на аутсорсинге.
Работает ли страхование ответственности риэлторов?
Страхование ответственности применяется уже давно и иногда работает. Некоторые компании, занимающиеся недвижимостью, сами оформляют полис. Однако, когда дело доходит до суда, возникает масса проблем, поскольку нужно доказать страховой компании, что ситуация попадает под критерии страхового случая.
В судебной практике нередки случаи, когда компенсации от страховщика приходилось ждать на протяжении нескольких лет. Или же страховая компания может выплатить некоторую сумму в рамках страхового покрытия, а остальное риэлторской компании предстоит компенсировать по решению суда самостоятельно.
О сервисе Пампаду
Сервис Pampadu для профессионалов в области недвижимости открывает новые возможности. Вы получите доход, не отказываясь от основной работы. Для этого примите участие в нашей партнерской программе.
Каждый, кто создает аккаунт на сайте Pampadu, становится агентом нашей сети и может привлекать субагентов, получать доход от совершаемых ими сделок. После заполнения необходимой информации вы получите доступ ко всему функционалу платформы и личному кабинету. Там вы сможете изучить доступные предложения. Чат поддержки, персональный куратор и советы в блоге помогут вам быстрее освоить все возможности платформы.
У нас представлены офферы в области страхования, банковских услуг и подбора персонала. Например, риэлторы могут получать комиссионные, продавая полисы страхования ипотечным заемщикам.
