По тому, как себя ведет сегмент недвижимости, можно косвенно судить об экономической ситуации в стране. Если открываются новые компании, расширяются уже существующие организации, то им требуется больше офисов и складов. Прошедший 2024-й был для сегмента коммерческих помещений неплохим. Несмотря на растущие цены и высокие кредитные ставки из-за позиции Центробанка, о кризисе говорить не приходится. Попробуем рассмотреть, что нас ждет в нынешнем году.
Сервис партнерских продаж Pampadu дает риелторам, ипотечным брокерам, вебмастерам повышать доход. На сайте pampadu.ru — рекламные предложения: целевые кредиты на жилье, полисы страхования жизни и здоровья, имущества для ипотечников. А еще товары для ремонта из популярных интернет-магазинов. Продавайте эти продукты вашим клиентам. Мы вам перечислим комиссионное вознаграждение.
Общий обзор имущественного рынка
Этот сегмент рынка остается стабильным. После ухода западных брендов из России освободилось множество площадей — как офисов класса А в престижных бизнес-центрах, так и помещений под магазины в крупных торговых центрах. Вначале ходили разговоры о том, что коммерческая недвижимость пустует в ожидании арендаторов. Однако к 2025 году таких объектов на рынке практически не осталось.
Свободные и качественные лоты разобрали российские предприниматели. Уход иностранных компаний стал импульсом для роста отечественного бизнеса — особенно в ритейле и сфере информационных технологий. Также российские бренды успешно заняли ниши, ранее принадлежавшие европейским модным маркам, что тоже потребовало новых площадей для размещения бутиков.
При этом посещаемость торговых точек немного снизилась, но это пока не отразилось на заполненности помещений. В Москве, к примеру, уровень вакантности в торговых центрах составляет 6,5%. Вакантность — это доля свободных объектов, доступных для аренды.
Уверенно держатся и объекты, расположенные внутри районных торговых центров. Даже с учетом снижения покупательской активности, связанного с ростом онлайн-продаж, они сохраняют привлекательность благодаря удобному расположению и наличию товаров первой необходимости.
Издание «Экономика и жизнь» сделало большой обзор разных сегментов рынка. Далее приведем из него некоторые цифры.
Офисы
Стабильным спросом пользуются офисные помещения класса А и В — проще говоря, элит и бизнес-сегмента. Они обычно расположены внутри центральных районов города с развитой инфраструктурой. Их с удовольствием арендуют компании с устойчивым финансовым положением. Если говорить о столичном регионе, то за 2024 год их вакантность составляла 8-10%. Она зависит от временного периода. Для престижных локаций значение этого показателя было меньше.
Совокупный объем средств, вложенных за 2024 г. для покупки коммерческих объектов, равен 397 миллиардов рублей. Сумма в 2,8 раза превышает показатель предыдущего года. Этот сегмент рынка характеризовался двумя тенденциями.
- Первая — покупка больших площадей (например, целыми башнями). Такое могли себе позволить крупные корпорации и компании, связанные с госсектором. И речь идет не об аренде, а именно о приобретении — например, РЖД купили в «Москва-Сити» почти целый небоскреб.
- Другая тенденция — спрос на покупку и аренду небольших офисов. Это связано с выходом на рынок локальных компаний и популярностью гибридного формата работы, когда для рядовой организации большое помещение становится ненужным и нерентабельным.
Торговые помещения
64 миллиарда рублей инвестировано за предыдущий год в такие виды объектов. Эта сумма в 5 раз меньше показателя 2023 года. Однако она на 20% превышает средний объем инвестиций за последнее десятилетие. Важную роль сыграли сделки по продаже активов иностранными владельцами.
Дефицит ликвидных активов в Москве заставляет инвесторов присматриваться к объектам на территории регионов. Если в 2023 году на них приходилось 44% сделок, то в 2024 году – уже 60%. Такая динамика связана двумя основными факторами:
- Ограниченное предложение внутри столицы.
- Высокий спросом на качественные торговые площади за пределами мегаполиса.
Склады
Этот сегмент рынка демонстрирует впечатляющую скорость роста. 284 миллиарда рублей вложено в складские помещения суммарно внутри страны. Это в 4 раза превышает показатель 2023 года.
Для инвесторов склады остаются привлекательным вариантом для вложения капитала. Стабильную доходность обеспечивают факторы:
- Рост стоимости объектов.
- Устойчивый спрос.
- Регулярное изменение арендных ставок.
За 2024 год доля сделок через закрытые паевые инвестиционные фонды составила 43%. Суммарная площадь приобретенных складов достигла полутора миллионов квадратных метров. Это более чем на 200% больше, чем годом ранее.
Интернет-торговля, трансформация логистических цепочек продолжают стимулировать спрос на помещения, где можно хранить товары. Растущие арендные ставки (+44% за год) вынуждают бизнес инвестировать в собственные складские комплексы, предпочитать покупку долгосрочной аренде.
Обзор тенденций и изменений рынка в 2025 году
На рынок коммерческой недвижимости влияют сразу несколько факторов. Они касаются как макро-, так и микроэкономики.
Экономическая ситуация в России и мире
Сегмент коммерческой недвижимости демонстрирует стабильность. После ухода западных брендов из страны на рынке появилось множество свободных площадей — от офисов класса А в престижных деловых кварталах до торговых помещений в крупных моллах. Первоначально наблюдалось затишье: помещения пустовали, ожидая новых арендаторов. Однако к 2025 году это явление практически исчезло.
Динамика ключевой ставки
Свободные и качественные лоты быстро заняли российские компании. Освободившиеся ниши стали возможностью для роста — особенно в сферах розничной торговли и информационных технологий. Бренды локального производства уверенно вытеснили прежние международные марки, открывая собственные бутики и магазины.
Несмотря на некоторое снижение потока покупателей, заполненность помещений остается высокой. В Москве, например, уровень вакантности торговых площадей составляет всего 6,5% — это доля свободных объектов, доступных для аренды.
Надежно удерживают позиции и объекты в районных торговых центрах. Даже с учетом роста онлайн-продаж, они остаются востребованными благодаря удобному расположению и ассортименту товаров первой необходимости.
Далее — ключевые цифры по различным направлениям этого рынка.
Источник: Центробанк
Изменение поведения потребителей и сотрудников
Выше мы обозначили тенденцию бизнеса арендовать меньше офисных и торговых помещений. Однако она обусловлена не только желанием сократить расходы. Среди работников многие выступают за удаленный труд. Большое число покупателей предпочитает не ездить в торговые центры, а заказывать товары в интернет-магазине. Все это также стимулирует организации не вкладываться в аренду, а переводить персонал на удаленку и развивать онлайн-продажи.
Анализ рынка коммерческой недвижимости в Москве
На рынке коммерческой недвижимости столицы наблюдается дефицит качественных объектов. Из-за этого наиболее ликвидные площади нередко арендуются или выкупаются еще на этапе строительства — задолго до ввода зданий в эксплуатацию.
- Спрос остается высоким со стороны государственных организаций. При этом к объектам предъявляются серьезные требования по качеству и соответствию определенным стандартам.
- Еще одна характерная черта столичного рынка — рост числа дорогих арендных предложений за пределами МКАД. В отдаленных районах появляются современные здания, полностью соответствующие актуальным требованиям. За последние семь лет средняя арендная ставка на такие объекты за МКАД увеличилась на 77%.
- Продолжает набирать популярность и формат малых площадей. Все больше компаний интересуются помещениями площадью 100–200 квадратных метров.
Региональный рынок
На территории регионов наблюдается активный спрос на складские помещения. Для столицы такая динамика тоже характерна. Но за 2024 год впервые за пять лет объем строительства складов в регионах втрое превысил московские показатели. Это связано с тем, что на территории субъектов РФ электронная коммерция все сильнее набирает обороты. Например, внутри Москвы доля e-commerce выросла с 50% до 55% по сравнению с 2023-м. Если говорить о регионах, то эти показатели куда выше — с 68% до 81%.
Как будут развиваться события на рынке дальше — зависит от действий регулятора и уровня ключевой ставки. Если все останется по-прежнему, то в регионах мы и дальше увидим развитие спроса на склады и помещения небольшого формата для офисов.
Итоги 2024 года и прогнозы на 2025
За 2024 год объем инвестиций в коммерческие объекты превысил 1,2 трлн рублей («РИА Новости»). Аналитики NF Group считают, за 2025 год в недвижимость этого сегмента рынка будет вложено намного меньше средств, 500-700 млрд.
| Офисы | Торговые помещения | Склады | |
| Объем инвестиций в 2024 г. | 397 млрд руб | 64 млрд руб | 264 млрд руб |
| Динамика по отношению к 2023 г. | В 2,8 раз выше | В 5 раз ниже | В 4 раза выше |
Таблица составлена по материалам агентства «Интерфакс» и издания «Экономика и жизнь».
На протяжении 2024 г. отмечался рост рынка коммерческой недвижимости. В большей мере тенденция коснулась сделок со складами и офисами.
Падения цен на коммерческую недвижимость в 2024 году не было — и не стоит ожидать его в 2025-м. Наоборот, торговые и офисные площади рассматриваются как защитные активы. Инвесторы предпочитают вкладывать средства и получать доход от аренды. Объекты с хорошей проходимостью будут востребованы у бизнеса.
Однако если темпы роста производства, а с ними и доходы людей резко снизятся, то и спрос на коммерческую недвижимость способен упасть. Но и тогда вряд ли покупателям предложат хороший дисконт. Поэтому долгосрочные прогнозы строить сложно. Влияют экономическая ситуация внутри страны, разгон инфляции и действия Центробанка.
Тенденции инвестиций в коммерческую недвижимость
На территории Москвы действует городская программа по созданию мест приложения труда (МПТ). Направлена на развитие столичных районов и улучшение доступности рабочих мест. В рамках МПТ девелоперы возводят многофункциональные и промышленно-складские объекты. Среди целей программы — снижение нагрузки на центр столицы. Поэтому будем чаще видеть бизнес-центры и производственные, логистические комплексы внутри районов с низкой плотностью застройки.
Для инвесторов популярными направлениями для вложений останутся складские помещения и объекты под ритейл в местах с высокой проходимостью. Например, на первых этажах домов в крупных, населенных районах.
Влияние новых экономических реалий на рынок
Представители бизнеса стали чаще приобретать коммерческую недвижимость в собственность, а не арендовать ее. Другое дело, что не все девелоперы готовы продавать объекты — некоторые можно только снять. Некоторые инвесторы ждут от Центробанка смягчения кредитно-денежной политики и не спешат вкладывать средства.
Реалии таковы, что качественных помещений мало. С рынка они уходят быстро. Под ними понимаются объекты:
- Помещения внутри новых бизнес-центров, построенных по стандартам XXI века, с развитой инфраструктурой.
- Склады, к которым оборудован подъезд на авто.
О сервисе Пампаду
Наша платформа позволяет повышать доход. Предлагайте вашим клиентам страховые и финансовые продукты наших партнеров на выгодных условиях:
- ипотечные кредиты.
- страхование для ипотечников.
- полисы ОСАГО, КАСКО и ОСГОП.
- кредитные и дебетовые карты.
Когда ваш клиент купил новостройку, ему надо делать ремонт. На pampadu.ru есть еще партнерки интернет-магазинов, предлагающих:
- Инструменты.
- Товары для отделки помещения.
Зарегистрируйтесь на сайте, начинайте привлекать клиентов. За выполненные целевые действия вам начисляется комиссия. Деньги выводятся легко и быстро. Агенты зарабатывают с нами десятки, сотни тысяч и миллионы рублей за месяц. Попробуйте и убедитесь сами!
