Платформа партнерского маркетинга Пампаду активно сотрудничает с риелторами, ипотечными брокерами и агентствами по недвижимости. Работа с нашим сервисом не требует никаких вложений и не предусматривает выполнения плана продаж.
Хоть риелтор не обязан иметь юридическое или экономическое образование, но ему следует владеть знаниями в ряде вопросов – в частности, по налогообложению имущественных сделок. Поэтому мы подготовили для вас обзор на тему, какие налоги с продажи недвижимости по наследству платит собственник и как можно уменьшить такие отчисления.
Когда продажа имущества не облагается НДФЛ
Если вы владели унаследованным жильем больше установленного государством минимального срока, декларировать доход с его продажи не нужно. В ситуации с имуществом, полученным по наследству, такой срок меньше, чем в других случаях. При этом срок владения жильем начинается не с регистрации права собственности, а с даты открытия наследства.
Согласно НК РФ минимальный период владения недвижимостью, полученной по наследству, составляет 3 года. Это означает, что при продаже жилья после достижения этого срока, платить НДФЛ наследнику не придется.
Когда наступает срок владения наследством
Право собственности у человека, который принял наследство покойного, наступает со дня его открытия. При этом статьями 1113, 1114 и 1152 ГК РФ определено, что день открытия наследства приравнивается к дате смерти наследодателя. Т.е. имущество покойного считают принадлежащим наследнику с этого дня, независимо от времени регистрации такого права в Росреестре. Отсчет трехлетнего срока владения имуществом, доставшимся по наследству, начинается с даты смерти наследодателя. Этот вопрос разъяснен в письме Минфина России от 14.01.2022 № 03-04-05/1334.
Соответственно, если период между датой открытия наследства и продажей квартиры составляет менее трех лет, то доход от ее реализации облагается НДФЛ. Если же с момента наследования квартиры прошло более трех лет, то декларировать и уплачивать налог не нужно.
Как законно уменьшить налог
Рассмотрим ситуацию, когда наследник вступил в право собственности на имущество и планирует его продать. Унаследованным имуществом может быть квартира, дом, земельный участок, гараж, дачный или садовый домик. Доход с продажи имущества облагается налогом и подлежит декларированию в ФНС. Его размер зависит от налогового статуса наследника: установлен 13 %-ный налог для резидентов РФ и 30 %-ный – для нерезидентов страны.
Но продажа наследственного имущества облагается налогом не всегда, а именно:
- Если продажная стоимость объекта недвижимости не превышает 1 млн. руб., а стоимость прочего имущества – 250 тыс. руб. В этой ситуации срок владения полученным наследством значения не имеет.
- Если имущество, полученное по наследству, находилось в собственности более 3 лет с даты открытия наследства.
Сумму налога можно законно снизить, уменьшив доход от продажи наследства такими способами:
- Применив имущественный вычет. Вычетом в размере 1 млн. руб. может воспользоваться любой резидент РФ. Никакие подтверждающие документы в этом случае не требуются.
- Доказав понесенные наследодателем расходы. Например, если предыдущий собственник купил квартиру, доказать его траты можно с помощью договора купли-продажи. Этот способ доступен и для нерезидентов РФ.
Вы можете выбрать наиболее выгодный из этих способов, чтобы уменьшить налоговую массу, но только один. В результате налог придется оплатить только с полученной разницы.
Чтобы правильно рассчитать сумму налога, сверьте стоимость объекта по договору купли-продажи с кадастровой. С 2016 года подоходный налог взимается с наибольшей из величин:
- 70 % от кадастровой цены;
- стоимость недвижимости по договору.
Налоговая инспекция тщательно проверяет предоставленные ей сведения. Если продавец неверно укажет размер дохода, то ФНС доначислит ему налог, исходя из большей суммы.
Сроки уплаты НДФЛ при продаже имущества
Если вы являлись собственником наследственного жилья больше трех лет, подавать декларацию на доход с его продажи не нужно.
Если установленный срок владения не выдержан, то декларацию нужно предоставить в органы ФНС. Для этого потребуется заполнить форму отчетности 3-НДФЛ. Период ее подачи – с 1 января до 30 апреля года, наступающего за годом реализации недвижимости. Если 30 число выпадает на выходной, то крайний срок переносится на следующий рабочий день. Например, в 2023 году крайняя дата предоставления декларации была перенесена на 2 мая. А за продажу квартиры в 2023 году декларацию удастся подать только в 2024 году.
После проверки предоставленных данных ФНС выставит вам налог. Оплатить его нужно до 15 июля года подачи декларации. Если 15 июля – выходной, то срок переносится на следующий рабочий день.
Если вы продали недвижимость, полученную по наследству, раньше минимального срока владения и не предоставили в ФНС форму 3-НДФЛ, не надейтесь, что налог не придется оплачивать. В этом случае по истечении срока оплаты, т.е. с 16 июля, начнется камеральная проверка. Учтите, что такая проверка может проходить в течение 3 месяцев со дня ее начала. По ее итогам неплательщику будет не только выставлен не только НДФЛ, но и наложены штрафные санкции.
За непредставление декларации 3-НДФЛ в срок до 30 апреля установлен штраф в размере 5% от суммы НДФЛ, подлежащей уплате, за каждый месяц прошедшего периода. Причем сумма штрафа не может быть больше 30% суммы НДФЛ к уплате и меньше 1000 руб.
А за неуплату или неполную уплату НДФЛ по сроку вам выпишут штраф в размере 20 % суммы неуплаченного налога. Кроме того, придется заплатить еще и пеню за пропущенный срок – с 16 июля по день уплаты налога в бюджет включительно. Она рассчитывается, исходя из суммы задолженности, помноженной на 1/300 ставки Центробанка и число дней просрочки.
Какие потребуются документы для налоговой
Предоставить форму 3-НДФЛ можно одним из двух способов:
- В бумажном виде
Можно заранее заполнить и распечатать документ, а затем вместе с остальными необходимыми бумагами предоставить в местное отделение ФНС. Для этого вам нужно скачать действующую форму на официальном сайте налоговой.
В бумажном виде документы с описью вложения можно направить почтой. Такой же пакет документов можно предоставить через МФЦ.
Бланк декларации также можно получить в любом отделении ФНС. В документе потребуется указать паспортные данные, ИНН, телефон для связи, сумму подоходного налога и другую информацию.
- В электронном формате
3-НДФЛ также разрешено предоставлять в электронном виде. Это можно сделать в личном кабинете на сайте ФНС, через Госуслуги или воспользовавшись программным обеспечением «Декларация».
Чтобы подтвердить сам факт совершения имущественной сделки, к декларации прилагают копию договора купли-продажи.
Если же вы планируете уменьшить налоговую массу, то согласно статьи 220 НК РФ к декларации также прикладывают документы, подтверждающие расходы наследодателя: договоры, платежные документы, банковские справки и т.д. Кроме того, в обязательном порядке потребуется выписка из ЕГРН.
При направлении документа 3-НДФЛ в электронном формате вместе с декларацией загружают скан-копии или электронные версии необходимых документов.
Подать декларацию можно лично или через представителя, оформив на него нотариальную доверенность. Услуга по приему декларации 3-НДФЛ не облагается государственной пошлиной и не требует оплаты.
После проверки документов вам выставят налог. Отследить эту информацию можно в личном кабинете на сайте ФНС или на портале Госуслуг.
Частые вопросы
Продажа недвижимости, полученной по наследству, имеет некоторые нюансы, хоть и проводится как стандартная сделка. Отвечаем на популярные вопросы наследников.
Как продать свою долю в наследственной квартире?
Когда один из наследников намерен продать свою долю в общем имуществе, он сначала должен предложить другим собственникам ее выкупить, заручиться их отказом от покупки или согласием на продажу. Невыполнение этих требований может привести к признанию сделки фиктивной.
Если квартира находится в долевой собственности и наследники договорились ее реализовать, то выгоднее продать каждую долю отдельным договором. Тогда каждый дольщик может по отдельности воспользоваться своим правом на имущественный вычет в размере 1 млн. руб., не дожидаясь минимального срока владения.
Когда наступает срок владения унаследованной долей в общем имуществе?
Если доля в праве общей долевой собственности наследуется в результате смерти другого дольщика, то срок владения исчисляется не со дня его смерти, а с момента регистрации выделенной доли.
Что будет, если после продажи объявятся другие наследники?
Если другие наследники не знали о смерти наследодателя, то для них период принятия наследства отсчитывается с того момента, когда им стало об этом известно. Они имеют право подать судебный иск, и тогда продажа наследственного имущества может быть признана незаконной. Но только если они не будут отстранены от наследования. Риск также связан с появлением внебрачных детей, интересы которых считаются нарушенными при распределении наследства. Они имеют право обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев со дня своего совершеннолетия. Поэтому лучше заранее удостовериться, что на наследуемое имущество нет других претендентов.
Простой способ, как риелтору можно увеличить свой доход
Чтобы активнее привлекать клиентов, риелтор должен разбираться в юридических вопросах и владеть нормативной базой. Но среди агентов по недвижимости есть большая конкуренция, поэтому одних знаний недостаточно. Важно то, какую дополнительную выгоду вы можете принести клиенту.
Продвигая свои риелторские услуги на рынке, вы также можете предлагать своим клиентам продукты в области страхования и кредитования. Станьте партнером Pampadu и вы получите все эти возможности! К примеру, занимаясь страхованием ипотечного имущества и жизни заемщика, вы можете получать комиссионное вознаграждение в размере до 60% от стоимости каждого оформленного полиса.
