Агрегатор партнерских программ Пампаду на регулярной основе сотрудничает с агентствами недвижимости, отдельными риелторами, оценщиками и брокерами. На нашем сайте представлены офферы, которые позволяют постоянно привлекать к работе новых партнеров.
Есть приемы, используя которые, риелторы могут не только оказывать клиентам посреднические услуги, но и помогать в решении спорных вопросов. Опытные агенты по недвижимости поделились своими знаниями, а мы обобщили эту информацию в статье. Рассказываем, как уменьшить налог при продаже квартиры и в каких случаях это можно сделать.
- Продажа после окончания минимального срока владения
- Продажа единственного жилья
- Уменьшение доходов на понесенные расходы
- Как уменьшить доходы от продажи на сумму налогового вычета
- Уменьшение доходов от продажи имущественных долей детей за счет родительских расходов
- Снижение доходов на налоговую базу при дарении
- Уменьшение доходов за счет расходов дарителя или наследодателя
- Как уменьшить доход от продажи за счет расходов супруга
- Снижение налога к уплате на сумму маткапитала
- Как уменьшить расходы на сумму ипотечных процентов
- Учет в расходах денежной компенсации другим наследникам
- Использование иных вычетов в том же году
- Зачет имущественного вычета в счет налога с продажи
- Какие возможности для риелтора скрывает ипотека?
Продажа после окончания минимального срока владения
При продаже любой собственности государство взимает с таких сделок налог на получение дохода. С этой целью продавец должен предоставить в налоговую инспекцию декларацию по форме НДФЛ. Налогообложению подлежит прибыль от реализации не только недвижимого, но и любого другого вида имущества. Особенно контролируется налоговой продажа недвижимости и транспортных средств, за которые уплачивается налог в размере 13 % от суммы продажи.
Но уплата НДФЛ не всегда обязательна, а в ряде случаев ее можно существенно уменьшить.
Например, законодательством установлен минимальный срок владения собственностью. Это период владения, по истечении которого налог по сделкам купли-продажи начисляться не будет.
В зависимости от обстоятельств получения права собственности этот срок составляет от 3 до 5 лет. Его определяют в зависимости от способа приобретения, года покупки и числа подобных объектов в собственности владельца. С движимым имуществом дело обстоит проще: минимальный период владения всегда равен 3 годам.
Если срок минимального владения истек, то подавать после продажи налоговую декларацию и уведомлять о сделке ФНС не нужно. Но случаются и спорные ситуации. Например, если собственник владел частью долевой собственности дольше установленного срока, а затем выкупил остальные доли и продал квартиру в течение этого же года. В этом случае ФНС может направить ему уведомление о необходимости уплаты налога. Но это не значит, что продавцу придется его заплатить – достаточно предоставить на рассмотрение подтверждающие документы через личный кабинет на сайте.
Продажа единственного жилья
Начиная с 2020 года, собственник имеет право продать свое единственное жилье без необходимости подачи декларации и оплаты НДФЛ. Но сделать это можно только с недвижимостью, которая находится во владении не менее трех лет.
Чтобы воспользоваться этой возможностью, необходимо соблюсти следующие требования:
- в собственности продавца не должно находиться другой жилой недвижимости;
- новое жилье может быть приобретено в течение 90 дней до продажи старого – того, по которому рассчитывают налог.
При этом продаваемая квартира должна быть единственной собственностью каждого из супругов. Если муж или жена собственника имущества владеет иной недвижимостью или его долей, то продаваемая квартира уже не будет считаться единственным жильем их семьи. В этом случае доход, полученный от продажи имущества, необходимо задекларировать.
Уменьшение доходов на понесенные расходы
Уплачиваемый налог может быть уменьшен за счет вычета суммы расходов на приобретение имущества. Это означает, что налог будет рассчитан, исходя из результата разницы между доходами от продажи и расходами на покупку жилья. Если расходы превышают доходы, то налог не уплачивается вовсе.
Метод применяется, когда есть возможность подтвердить понесенные расходы. Подтверждающими документами могут служить платежные документы, чеки и расписки. С этой целью нужно указать такие расходы в декларации, приложив к ней подтверждающие бумаги. Можно прикладывать их копии, но налоговая в любой момент может потребовать оригиналы – они должны быть под рукой.
Например, вы решили продать квартиру, полученную по программе реновации. Тогда учитывайте расходы на покупку той квартиры, которая сдавалась в обмен на новую. Если минимальный срок владения жилой собственностью не достигнут, то без подачи налоговой декларации в этом случае не обойтись.
Как уменьшить доходы от продажи на сумму налогового вычета
Даже если у вас нет документов, подтверждающих расходы, вы можете уменьшить вносимую в доход государства сумму за счет налогового вычета. Его размер будет зависеть от типа имущества.
По законодательству размер доходов может быть уменьшен на сумму, не превышающую установленный лимит:
- на недвижимость и землю – 1 млн. рублей;
- на движимое имущество — 250 тыс. рублей.
Лимиты действуют на продажу определенного типа собственности в одном году. Например, если продавец реализует за один год два автомобиля, то сумма налогового вычета за две машины будет составлять 250 тыс. рублей, а не 500 тыс. руб. Это же правило относится к жилью и земельным участкам.
Этот метод можно применять и в той ситуации, если расходные документы имеются, но сумма затрат меньше установленного законодательством лимита. Продавец вправе сам определить, стоит ли ему уменьшать доходы от продажи за счет расходов или же за счет налогового вычета.
Допустим, вы собственными силами построили на полученном в наследство участке дом. В этом случае учитывают расходы на закупку стройматериалов и на оплату труда строителей. Не всегда такие траты можно подтвердить документально, или же их сумма будет меньше дохода от продажи дома с участком. Тогда целесообразнее использовать налоговый вычет – он может полностью покрыть сумму дохода и никакой налог платить не придется.
Вычет в размере 1 млн. рублей (или 250 тыс. рублей) указывают при заполнении декларации. В рассмотренной ситуации прикладывать какие-либо подтверждающие документы не нужно.
Уменьшение доходов от продажи имущественных долей детей за счет родительских расходов
При покупке жилища с использованием маткапитала, детям в обязательном порядке выделяются в нем доли. В противном случае семья рискует лишиться не только материнского капитала, но и квартиры.
Когда ипотека выплачена, и обременение на имущество снято, родители в течение 6 месяцев обязаны выделить доли детям. Это может быть любой процент от квартиры. Минимальный срок владения собственностью для детей начинается с момента регистрации их права на недвижимость. Начало минимального установленного срока для родителей считывается с момента покупки ими квартиры.
При реализации детских долей ранее установленного минимального срока владения, доход от продажи имущества подлежит налогообложению. Его размер может быть уменьшен за счет вычета вложений родителей на покупку квартиры. Сумма расходов, которую учитывают, зависит от размера выделенной детям доли.
Рассмотрим ситуацию, когда квартира была приобретена в ипотеку с использованием маткапитала, а единственному ребенку была выделена 0,1 часть недвижимости. Затем родители решили продать эту квартиру, получив на это разрешение органов опеки. При этом минимальный срок владения детской долей не был выдержан. В этом случае образуется налогооблагаемый доход. Его размер для ребенка составит 10 % от стоимости проданной квартиры. Учитываемый доход может быть уменьшен за счет понесенных родителями расходов на приобретение жилья.
Эти изменения в законодательство были внесены в 2019 году. До нововведений родителям пришлось бы платить более крупную сумму.
Продавая имущество, в котором присутсвуют детские доли, родители подают декларации от имени детей. В них указывается размер понесенных родителями расходов, поскольку сами дети никаких трат не имели. К такой декларации прилагают копию документа о родстве с ребенком – свидетельства о рождении или усыновлении. Указанная часть родительских расходов не учитывается при подаче их собственных деклараций.
Если расходы на покупку были целиком указаны при подаче декларации родителями, то в декларациях детей можно применить налоговый вычет в размере, пропорциональном выделенным долям.
Снижение доходов на налоговую базу при дарении
В случае получения квартиры или дома по дарственной, необходимо уплатить налог на добавленную стоимость. Он рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости жилья. Это правило относится к любому имуществу, полученному в дар не от близкого родственника.
Продавая такую недвижимость, полученный от сделки доход можно уменьшить на размер налогового вычета. Но если вычет уже применялся на протяжении года для продажи других объектов, то использовать его нельзя.
Получается, что на один объект недвижимости налог нужно было оплачивать два раза: при получении подарка и при продаже имущества. В 2019 году это правило было изменено. Теперь из дохода от продажи вычитают сумму, с которой уже уплачен НДФЛ при дарении. В итоге налог будет начислен лишь на полученную разницу.
Продавая такую собственность, в декларации указывают сумму вычета. Лучше сразу приложить к такой декларации документальное подтверждение факта уплаты налога ранее.
Уменьшение доходов за счет расходов дарителя или наследодателя
При получении имущества от близкого родственника в дар или по наследству, налог в таком случае не уплачивается. Также отсутствуют расходы на приобретение собственности, которые можно было бы учесть в качестве вычета при его продаже.
С 2019 года размер налога к уплате может быть уменьшен за счет расходов, понесенных наследодателем или дарителем. Тогда НДФЛ начисляется не на общую стоимость проданного жилья, а на разницу между полученным доходом и понесенными предыдущим владельцем расходами.
Это правило можно применить только, если квартира была куплена предыдущим собственником, а не получена ранее одним из таких же способов. Для получения налогового вычета способ приобретения квартиры предыдущим владельцем необходимо будет подтвердить документально – например, приложив копию договора купли-продажи. Поэтому храните любые документы на имущество, в том числе устаревшие, даже если вы не планируете его пока продавать.
В других случаях можно воспользоваться для уменьшения дохода от сделки вычетом, не требующим документального подтверждения.
Как уменьшить доход от продажи за счет расходов супруга
Если собственник состоят в зарегистрированном браке, то после его заключения все купленное имущество будет признано совместным. По умолчанию считается, что второй супруг участвовал в покупке недвижимости, независимо от того, кто указан покупателем по документам. Исключение делают только при наличии брачного договора и в других, оговоренных законом случаях.
Допустим, имущество было куплено одним из супругов в браке, а затем полностью перешло в собственность другого. В этом случае, при продаже недвижимости или транспортного средства, второй супруг вправе уменьшить уплачиваемый налог за счет расходов первого на покупку этой собственности. При этом срок минимального владения отсчитывают с момента покупки имущества первым супругом.
Заполняя декларацию, в обязательном порядке приложите к ней свидетельство о браке и документальные доказательства понесенных расходов.
Снижение налога к уплате на сумму маткапитала
Несмотря на то, что маткапитал – это вид государственной поддержки, его также учитывают для уменьшения налоговой базы при продаже недвижимости.
При реализации имущества, купленного с использованием материнского капитала, доход от сделки можно уменьшить на размер расходов, тогда налог начисляют исключительно на разницу этих сумм. По факту семья потратила не свои деньги, а бюджетные, но за счет них можно все равно уменьшить налог.
Однако маткапитал не может быть отнесен к расходам для имущественного вычета, который можно было бы использовать при покупке квартиры. Его учитывают только при продаже такого имущества. В случае продаж долевой собственности, у каждого из членов семьи есть право зачесть в уплату налога часть маткапитала, которая ушла на оплату его доли.
Подавая декларацию, приложите к ней документальное подтверждение факта, что материнский капитал был использован для оплаты жилья. Если оформлялась ипотека, то подтверждать использование материнского капитала не нужно, ведь деньги перечисляются банку, а собственник только подтверждает оплату недвижимости в рамках кредитного договора.
Как уменьшить расходы на сумму ипотечных процентов
При продаже квартиры или дома доходы можно уменьшить за счет вложений на приобретение недвижимости. Под расходами зачастую понимается внесенная ранее за жилье по договору купли-продажи плата. При покупке квартиры в ипотеку с уплатой процентов в банк, они также могут быть отнесены к статье расходов, что уменьшает облагаемую НДФЛ сумму.
Для этого в подаваемую декларацию включают обозначенную в договоре купли-продажи цену квартиры и сумму выплаченных процентов по ипотеке. Те, кто знает об этой возможности, могут значительно сэкономить или совсем избежать уплаты налога. Справку о сумме расходов за весь период погашения ипотеки можно заказать в банке.
При этом в расходы при продаже нельзя включить затраты, понесенные за ремонт квартиры. Их относят исключительно к расходам на приобретение имущества, за счет чего можно увеличить сумму налога, подлежащую к возврату.
Учет в расходах денежной компенсации другим наследникам
При делении наследства между несколькими наследниками, они могут прийти к согласию, что кто-то заберет свою долю в денежном эквиваленте.
Например, если наследством выступает машина, разделить ее на части не получится. Тогда автомобиль забирает один из наследников, а другим он выплачивает денежную компенсацию в размере их доли. При продаже этого автомобиля, наследник может указать выплаченную компенсацию в составе понесенных расходов, тем самым уменьшив для себя размер налоговой базы.
Для подтверждения таких выплат от всех наследников нужно получить расписки и выплатить их долю через банк. Понесенные расходы указывают в декларации, а квитанции прилагают в качестве доказательства. Чтобы раздел имущества не был оспорен позже, сам факт компенсации лучше подтвердить нотариально, договорившись об этом при оформлении свидетельства о праве на наследство.
Использование иных вычетов в том же году
Еще больше уменьшить полученный от продажи собственности доход можно за счет социальных вычетов:
- на обучение;
- ремонт;
- лечение;
- страхование жизни или иные расходы.
На их получение гражданин имеет право в том же году. Подавая декларацию, все социальные вычеты, которые вам полагаются, должны быть внесены в общий документ.
Зачет имущественного вычета в счет налога с продажи
Покупая квартиру или иное жилье, каждый гражданин обладает правом на получение имущественного вычета, позволяющего вернуть налог из бюджета. Он предоставляется с учетом стоимости квартиры и уплаченных по ипотеке процентов. С этой целью установлены лимиты: 2 млн. рублей и 3 млн. рублей, соответственно. Покупая квартиру, можно вернуть до 260 тыс. рублей, а с уплаченных процентов – еще до 390 тыс. рублей.
Отличие этого вычета заключается в том, что его применение доступно не только в том году, в котором была куплена квартира. Неиспользованный остаток переходит на последующие годы. Он представляет собой сумму налога к возврату, которая может быть зачтена в счет той, что подлежит оплате в бюджет за текущий период.
Зачастую применить полагающийся вычет сразу не получается по причине того, что полученный годовой доход выходит меньше полного размера вычета. Поэтому его переносят на последующие годы.
В следующем году и позднее можно применять остаток вычета и тем самым возвращать налог, даже если недвижимость уже давно продана.
Схема может применяться собственником и в том случае, когда у него нет официальной работы, и он не оплачивает НДФЛ в бюджет. Это может быть ИП, работающий по упрощенной системе налогообложения. Или же это может быть ребенок, от лица которого родители продают его долю в квартире.
Допустим, семья продала дом, приобретенный ранее за средства маткапитала. Дети имели доли в имуществе и по закону они получат доход от сделки. Скорее всего, он будет больше понесенных родителями расходов за эти доли, а значит, налог придется платить. В этом же году семью покупает другой дом, где владельцами долей опять будут дети. Каждый из них обладает правом на получение имущественного вычета за приобретение недвижимости, невзирая на возраст собственника.
В рассмотренном случае полученный доход от продажи по первой сделке может быть уменьшен посредством вычета со второй покупки в том же году. За счет него можно не платить налог с детских долей. Однако позже повзрослевшие дети уже не смогут воспользоваться лимитом имущественного вычета, ведь он будет исчерпан.
Какие возможности для риелтора скрывает ипотека?
Приобретая недвижимость, клиенты риелтора нередко прибегают к ипотечному займу. Собственность, покупаемая в ипотеку, должна быть застрахована. Для риелтора это возможность предложить клиенту свою помощь в оформлении страхового полиса.
На платформе партнерских продаж Pampadu можно выбрать страховку ипотечной собственности среди предложений от более чем 30 страховых компаний и банков. После регистрации на нашем сайте вы сможете получать комиссионное вознаграждение за каждый оформленный полис – до 60 % его стоимости.
