Какие документы подготовить для сделки купли-продажи доли квартиры

Когда речь идет о сделке купли-продажи доли квартиры, есть нюансы, которые придется учитывать. В отличие от работы с целой квартирой, здесь труднее юридическая процедура подготовки. Продавец должен знать, как выделить долю в квартире для продажи, когда, помимо него, есть один или несколько собственников. Если этого не сделать, то есть риск, что сделку признают недействительной. Расскажем про договор по продаже доли в квартире, документы, которые понадобятся. А еще — как риэлторы дополнительно зарабатывают на платформе Pampadu.

Что такое долевая собственность

Говоря о договоре, файлах, бумагах, давайте разберемся, о чем идет речь. Законы России описывают общую собственность — долевую и совместную. Пример: супруги купили квартиру, нет брачного контракта. Квартира по закону считается совместной собственностью. Но при желании супруги вправе выделить на жилплощади доли. И решить, кому из сторон сколько частей имущества принадлежит. 

Квартира — объект совместной собственности? Тогда по умолчанию у владельцев равные части. Жена вложила в покупку недвижимости больше средств, чем муж? Тогда супруги могут договориться — жене выделяется ⅔ доли, а мужу — ⅓.

Долевая собственность — это когда имущество принадлежит одновременно нескольким собственникам с определением долей Владельцу разрешено  распоряжаться его площадью. Не запрещено продавать объект, вне зависимости от размера. Исключение — на каждого собственника должно приходиться не менее 6 кв м. Если доля < 6 кв.м, ее запрещено приобретать, отчуждать. Такой договор попросту не зарегистрируют. Если Росреестр ошибочно зарегистрирует договор, сделку в судебном порядке признают ничтожной.

На доли спрос стабилен. Меньше, чем на жилье, принадлежащее одному владельцу или на недвижимость, что является объектом совместной собственности. Тем не менее — варианты с покупкой долей часто привлекательны тем, кто переезжает на территорию другого города или региона и хочет оформить прописку по месту жительства. Покупателями выступают люди, кому банально не хватило средств на отдельную квартиру, но нет желания брать ипотеку. Еще так инвестируют деньги, пытаясь спастись от инфляции.    

Как выделить долю в квартире для продажи, если один, два, три собственника или больше

Хорошо, если перед оформлением договора между продавцом и покупателем недвижимости доли уже выделены. Если нет — придется этим заняться. Сделать это можно двумя путями:

• Договориться мирно. Составить соответствующее соглашение с другими сособственниками.
• Через суд, если между сторонами разногласия. 

Ниже оба способа описаны детально. 

Действия по продаже доли в квартире

Стороны договорились, у них нет претензий друг к другу? Это благоприятная ситуация. Легче составить соглашение об определении долей, отдать на регистрацию в Росреестр. 

Когда доли выделяются из совместной собственности, то придется потратиться на услуги нотариуса: заверение обязательно. Когда речь о других ситуациях, участие нотариуса не требуется. Но сторонам не запрещено обратиться за его услугами для надежности и спокойствия. 

Удостоверяя соглашение у нотариуса,  беспокоиться не о чем. Он сам оформит документы. А вот если решили действовать своими силами, то нужно:

• 
  Договориться о размерах долей. Необязательно равных. Но собственники должны считать  размеры частей справедливыми, чтобы в дальнейшем избежать претензий, разбирательств.
• Составить соглашение об определении долей. Оформляется в свободной форме. В нем указывают  информацию о собственниках. Приводят сведения об объекте недвижимости. Вносят адрес, метраж, кадастровый номер. Прописывают количество комнат, размер жилой, нежилой площади. Вносят реквизиты правоустанавливающих документов. Обозначают размеры долей участников.
• Когда нужно, заверить соглашение у нотариуса. 
• Зарегистрировать право собственности на выделенные доли. Подать в МФЦ бумаги, файлы:

• Соглашение.
• Технический, кадастровый паспорта.
• Паспорта участников. 
• Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. 
• Свидетельство о браке (если есть).  

Не надо идти в МФЦ, если заверяется соглашение у нотариуса. Он сам отправит пакет файлов в Росреестр. 

После того, как доли будут выделены и право собственности зарегистрировано,  каждому разрешено распоряжаться своей частью имущества по личному усмотрению.

Как выделить долю квартиры через суд перед сделкой купли-продажи

К сожалению, не всегда удается договориться мирным путем. Тогда на выделение доли уйдет времени: придется взаимодействовать через суд. Такое нередко бывает, когда кто-то из сособственников не согласен с размером части. Скажем, вложился в дорогой ремонт, и считает, что его доля должна быть больше. 

Владелец, желая выделить долю, присылает сторонам конфликта письменное предложение. Его текст должен содержать призыв урегулировать спор во внесудебном порядке. На принятие решения дается 30 дней. Ответа не получено? Он отрицательный? Тогда подается судебный иск.

Если нет опыта судебных тяжб, лучше обратиться к юристу. Он поможет грамотно составить исковое заявление. Да, за услуги придется заплатить. Но ведь речь идет о доли объекта недвижимости. Тут не та ситуация, чтобы экономить на помощи профессионала. 

После подачи иска назначают судебное заседание. Процесс затягивается, в зависимости от обстоятельств. Не стоит рассчитывать, что разрешится за неделю. 

Возможные итоги судебного процесса

• Суд вынес решение в пользу истца.

Тогда последнему разрешено зарегистрировать право собственности в Росреестре. 

• Суд отказал в удовлетворении иска.

Истец вправе оспорить решение, подать апелляцию, дойти до Верховного суда.

• После апелляции и рассмотрения в череде судебных инстанций в удовлетворении иска отказано.

Тогда ничего не поделаешь. Истцу придется договариваться с другими собственниками, убеждать их продать квартиру. Если они откажутся, то принять как данность, что избавиться от своей части недвижимости будет непросто. 

Что такое выделение доли в натуре

Этот вариант практически не используется. А если и встречается, то обычно в частных домах. Выделение доли в натуре предполагает оборудование второго хода, кухни и санузла. Грубо говоря, из одного объекта недвижимости делают два. Но на практике на подобные преобразования в квартире решаются редко. Такая перепланировка будет дорогостоящей.

Поэтому выделение доли в натуре практикуется в частных домах. Там это сделать намного проще. 

Что предусмотреть при подготовке документов при продаже доли в квартире

У совладельцев долевой недвижимости  преимущественное право покупки. Собственник, желая продать долю, должен уведомить их о таком желании. Если сособственники не изъявили желания приобрести его часть, продавцу разрешено предлагать ее другим людям. 

Устного предложения недостаточно. Уведомление оформляется письменно. Тогда в дальнейшем продавец будет иметь на руках доказательство правоты, следования правовым нормам. 

В письменном уведомлении указывают информацию об объекте. Прописывают сумму, за которую продавец готов избавиться от недвижимости. Важно: нельзя пытаться указать изначально завышенную цену с тем, чтобы таким способом добиться отказа и потом продать долю третьим лицам по уже сниженной, рыночной стоимости. Человек не имеет права продавать свою долю дешевле, чем предлагал сособственникам. А вот реализовать ее дороже никто запретить не может. 

Уведомление нужно отправить по почте заказным письмом с описью вложения или через нотариуса. Второй вариант особенно удобен в случаях, когда у продавца не получается связаться с другими владельцами долей. Например, они живут где-то в другом месте, а контактов нет. Или же продавец не знает всех сособственников. Тогда нотариус поднимет данные из ЕГРН.

На принятие решения другим владельцам долей дается месяц. Если через 30 дней на ваши уведомления никто не ответил, это тоже приравнивается к отказу. 

Продажа доли квартиры: какие нужны документы 

Понадобится пакет файлов, бумаг:

• договор купли-продажи;
• отказы долевых собственников;
• паспорта сторон сделки;
• согласие органов опеки, если в купле-продаже участвуют несовершеннолетние;
• свежая выписка из ЕГРН;
• технический паспорт.

Шаблон договора купли-продажи части квартиры не содержит ничего особенного. На его страницах указывается стандартная информация: адрес и характеристики квартиры, параметры и цена объекта, условия сделки, форма оплаты.  

Как сервис Pampadu помогает риэлторам

Платформа партнерских продаж Pampadu дает отличные возможности для получения дополнительного дохода параллельно основной занятости. Зарегистрируйтесь, начинайте продавать клиентам финансовые, страховые продукты, получая вознаграждение за удачно проведенные сделки.

Предлагайте клиентам помощь при подборе ипотеки. Посоветуйте им кредит с помощью нашего ипотечного калькулятора, оставьте заявку и дождитесь связи с менеджером. Он скажет, какие документы подготовить. Сопроводит клиента до одобрения займа. После того, как банк даст согласие, вам перечислят комиссионные.

С Pampadu вы можете продавать людям страховые продукты, в частности — страхование ипотеки по цене выгоднее, чем в офисах СК.

Оставить комментарий

1

8 474

0