Риелтор, сам того не подозревая, может способствовать заключению ничтожной или оспоримой сделки. Из-за такого неприятного случая покупатель может лишиться своих сбережений, а агент по недвижимости – потерять репутацию.
Чтобы ваш послужной список не пополнила недействительная сделка купли-продажи квартиры, прислушайтесь к нашим советам. Сервис партнерского маркетинга Пампаду собрал для вас полезную информацию о том, как избежать этой негативной ситуации.
- Основания для оспаривания имущественного соглашения
- Существует два вида недействительных сделок: оспоримые и ничтожные.
- На каких основаниях можно расторгнуть договор
- Если стороны неправильно оформили соглашение
- Договор нарушает закон
- Один из подписантов оказался недееспособен
- Договор заключен без ведома заинтересованного лица
- Участник соглашения был введен в заблуждение
- Договор заключен путем обмана, физического воздействия, угроз или негативных факторов
- Кто вправе оспорить договор
- Срок оспаривания ДКП на квартиру
- Что нужно проверить до покупки квартиры
- Как агенту по недвижимости повысить свой заработок?
Основания для оспаривания имущественного соглашения
Основным документом, удостоверяющим отчуждение имущества, является договор купли-продажи (ДКП). Несмотря на наличие такой установленной формы, имущественные соглашения могут быть признаны недействительными по инициативе их сторон или других лиц.
Наихудшим исходом для покупателя собственности станет требование ее возврата. Это может произойти в различных случаях.
Согласно ГК РФ, сделка может считаться недействительной в результате судебного решения либо независимо от его наличия. Требование признать ее недействительной может быть выдвинуто участником соглашения или другим лицом, имеющим такое право.
Необходимо приложить усилия для отмены договора купли-продажи. Заключение имущественного соглашения имеет материальные результаты: квартира переходит к новому владельцу, а прежний собственник получает взамен деньги. Однако в случае, если сделка совершена с нарушением интересов одной из сторон или несоблюдением требований, установленных законодательством к ее форме, есть основания признать ее недействительной.
Расторжение ДКП может быть осуществлено по согласию его участников или по решению суда. Распространенными основаниями для расторжения договора являются:
- невыплата назначенной стоимости,
- отказ от госрегистрации перехода имущества,
- невыполнение иных условий договора,
- нарушение прав заинтересованных лиц.
Существует два вида недействительных сделок: оспоримые и ничтожные.
Ничтожная сделка – это соглашение, которое с юридической стороны не порождает никаких последствий с момента его заключения. Оно изначально является недействительным, без признания этого факта судом. Категории сделок, считающихся ничтожными, перечислены в законодательстве.
Для отмены оспоримой сделки требуется судебное постановление. Если никто из участников соглашения не обратится в суд, то независимо от того, насколько оно спорное, договор приведет к указанным в нем юридическим результатам.
Недействительная сделка купли-продажи имущества не влечет за собой правовых последствий. В этом случае участники договора должны вернуть материальные ценности, полученные согласно ему.
На каких основаниях можно расторгнуть договор
Взаимное согласие сторон. В этом случае участники приходят к согласию расторгнуть ДКП. Но если обязанности по договору сторонами выполнены и жилье сменило собственника, Росреестр не отменит ДКП. Стоит отметить, что факт перерегистрации собственности не всегда может быть препятствием для аннулирования договора. К примеру, если покупатель квартиры не выплатил оговоренную соглашением сумму, то, несмотря на внесение изменений в Росреестр, продавец может требовать расторжения договора.
Договор также может быть расторгнут судом в связи с иском одной из сторон из-за ненадлежащего исполнения договорных обязательств.
Еще одной причиной является случай существенного изменения обстоятельств, о которых знали стороны перед сделкой. При выявлении новых сведений, о которых участники не знали в момент подписания договора, он может быть расторгнут по согласию сторон или судебным решением. Но только в том случае, если иное не предусмотрено в самом договоре или не вытекает из его содержания.
Если стороны неправильно оформили соглашение
ДКП заключают путем подписания сторонами единой формы документа. Он может быть представлен в цифровом формате и подписан с помощью сертификата электронной подписи. Если же стороны обсудили отчуждение имущества только устно и не составили документ, договор считается недействительным.
Договор нарушает закон
Мнимая сделка – это сделка, заключенная сторонами «для видимости». Даже если все формальности соблюдены, на практике стороны не планируют реализовать свои права, предусмотренные договором.
Например, был случай, когда суд признал недействительным ДКП, по которому обанкротившийся бизнесмен хотел продать офис по заниженной цене. По мнению суда, бизнесмен на самом деле не собирался продавать недвижимость, а выводил ее, чтобы не дать кредиторам ей завладеть.
Притворная сделка также не является реальной. Под ее видом стороны намерены скрыть другое соглашение. Например, стороны решают не подписывать ДКП, а оформить дарственную на имущество. Поскольку на деле производится передача платы, то договор дарения является притворной сделкой. Такое соглашение маскирует продажу и является мошенническим.
Один из подписантов оказался недееспособен
Недееспособное лицо может не осознавать в момент подписания договора последствия своих поступков. Поэтому подобные сделки расценивают как ничтожные. Даже если такое лицо формально числится дееспособным, договор в дальнейшем можно оспорить в суде.
До достижения 18 лет человек не обладает полной дееспособностью. Поэтому любая сделка, заключенная с несовершеннолетним без согласия опекуна, является незаконной. Если ребенок не достиг 14 лет, ее признают ничтожной, а если владельцем недвижимости выступает подросток 14-18 лет – оспоримой.
Договор заключен без ведома заинтересованного лица
Для заключения определенных имущественных договоров по закону требуется согласие некоторых иных лиц, кроме его подписантов. К примеру, для покупки жилья необходимо письменное согласие супруга. Если не выполнить это условие, то в будущем он может опротестовать договор в судебном порядке.
Существуют и другие ситуации. Лицо, признанное банкротом и находящееся в процессе взыскания долгов, не может заключать имущественные сделки без согласия арбитражного распорядителя.
Кроме того, сделки с жильем несовершеннолетнего могут совершаться исключительно с разрешения органов опеки.
Участник соглашения был введен в заблуждение
Если одна из сторон соглашения ложно представляла предмет или требования договора, она может его оспорить. Закон исходит из основания, что если бы стороны соглашения правильно понимали его условия, то они бы не заключили его.
К примеру, лицо приобрело участок земли под возведение коттеджа, но выяснилось, что застройка на этой территории запрещена. Или же фактическая площадь жилья оказалась меньше указанной в договоре. Однако важно помнить, что при опротестовании сделки истец должен убедить суд в том, что он проявил осмотрительность при покупке недвижимости. Т.е. должен доказать, что он был введен в заблуждение, несмотря на то, что проверял объект собственности до подписания договора.
Договор заключен путем обмана, физического воздействия, угроз или негативных факторов
Если одной из сторон пришлось пойти на заключение договора под влиянием насилия или угроз, потерпевшая сторона может опротестовать сделку. То же самое относится и к случаям, когда одна из сторон сделки была сознательно обманута. Например, если оценщик умышленно занизил реальную цену жилья.
Такое отчуждение недвижимости может быть приравнено к кабальной сделке. Это означает, что лицо было вынуждено заключить договор в связи с тяжкой жизненной ситуацией, а другая сторона извлекла из этого выгоду.
Кто вправе оспорить договор
Обычно иск о расторжении имущественного соглашения предъявляется одной из сторон на основании факта нарушения ее прав. Однако если это предусмотрено законом, в суд может подать иск иное лицо, не выступающее стороной соглашения.
К примеру, если один из членов замужней пары продает жилье без разрешения другого, то тот вправе оспорить сделку, даже если формально он не был стороной соглашения. Признания недействительной сделки, заключенной с недееспособным лицом, не понимающим последствий своих действий, может потребовать его опекун.
Иными словами, если гражданин собирается оспорить договор, он должен доказать, что соглашение нарушает его законные права или интересы – в частности, причиняет ущерб или приводит к иным негативным последствиям. Подтверждать наличие таких последствий не требуется в таких случаях:
- вы возражаете против соглашения, заключенного без вашего разрешения, как то установлено законом;
- представитель, действующий от имени стороны сделки по доверенности либо без таковой, превысил полномочия при ее совершении.
Срок оспаривания ДКП на квартиру
Ничтожные сделки не нуждаются в признании их недействительными и по определению не несут правовых последствий. Однако последствия недействительности соглашения должны применяться для того, чтобы стороны могли вернуть себе все, что они передали по ничтожному договору. Такое исковое требование может быть предъявлено в течение трех лет.
Отсчет этого срока идет не с даты заключения сторонами ничтожного договора, а с того момента, когда они начали выполнять обязательства по нему. В случае с оспоримой сделкой на предъявление иска в суд отведен один год. Начало этого срока отсчитывают с того времени, когда участнику соглашения стало известно о вероятности его недействительности.
Что нужно проверить до покупки квартиры
Риелтора, тщательно проверившего объект недвижимости перед сделкой, считают добросовестным. Вот что следует предпринять:
- Получите подтверждение в нарко- и психдиспансерах о том, что владелец квартиры не состоит у них на учете и является дееспособным.
- Получите сведения из бюро кредитных историй о том, что в отношении собственника жилья не открыто исполнительное производство, он не признан банкротом или предбанкротом.
- Узнайте историю перехода объекта недвижимости между собственниками.
- Проверьте, что в квартире отсутствуют зарегистрированные граждане.
- Спросите у соседей, кто проживает в этой квартире, зафиксируйте их показания в письменном виде.
- Запросите у продавца квартиры выписки из лицевых счетов, домовой книги, справки об отсутствии задолженностей и т.д.
- Соберите информацию о нынешних и предыдущих собственниках, временно и постоянно живущих в квартире, или ранее тут проживавших.
- Установите, имеют ли право пользования объектом иные лица (или могут претендовать на таковое).
- Убедитесь, что права собственности и/или права проживания несовершеннолетних (в том числе проживавших в объекте недвижимости ранее) не ущемлены.
- В случае заключения договора по доверенности, проверьте подлинность документа у нотариуса.
Как агенту по недвижимости повысить свой заработок?
Платформа Pampadu открывает новые перспективы для агентов по недвижимости, ипотечных брокеров и оценщиков недвижимости. Вы можете получать дополнительный доход, совмещая свою основную работу с участием в партнерских программах.
Статус агента получает каждый, кто зарегистрируется на сайте Пампаду. Указав минимально необходимую информацию, вы получаете доступ к своему личному кабинету. Там можно просматривать предложения от партнеров, которые действуют в данный момент. Начать работу вам помогут: чат поддержки, персональный куратор и понятные инструкции.
На платформе Pampadu вы найдете предложения по страхованию, подбору персонала и кредитованию. К примеру, агенты по недвижимости могут зарабатывать комиссионные, оформляя ипотечную страховку для своих клиентов.
