Если говорить про эскроу-счет, раскрытие — то есть, передача средств застройщику — до 2020 г. происходило после оформления покупателем всех документов на жилье. Затем процедуру поменяли. После 2020 г. раскрытие счета эскроу застройщиком должно быть, когда получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. По факту, на покупателях и риэлторах это никак не отразилось. Зато застройщики давно просят снова поменять порядок и сделать, чтобы получалось поэтапно раскрытие эскроу-счетов. Эксперты платформы Pampadu решили разобраться в вопросе, а заодно рассказать, как риэлтору увеличить доход.
В России уже несколько лет действует схема продажи строящегося жилья через безопасный эскроу-счет. Купить квартиру по ДДУ (договору долевого участия) можно только таким способом. Введена эта система была специально, чтобы защитить людей от мошеннических схем. Плательщик вносит деньги на банковский счет. Там они замораживаются (депонируются). Застройщик вправе получить их только после того, как выполнит свои обязательства.
- Раскрытие эскроу-счета — что означает
- Раскрытие счета эскроу застройщиком
- Эскроу-счет: раскрытие после ввода в эксплуатацию
- Разрешается ли поэтапно раскрытие эскроу-счетов
- Чем хорошо поэтапное раскрытие эскроу-счетов
- Чем поэтапное раскрытие эскроу-счета неудобно
- Индивидуальные условия счета эскроу
- Чем сервис Pampadu выгоден риэлторам
Раскрытие эскроу-счета — что означает
Эскроу-счет: раскрытие — это перевод денежных средств покупателя недвижимости застройщику в счет выполнения последним обязательств. До этого момента средства лежат на специальном банковском счете и находятся в полной безопасности. Они страхуются со стороны государства, и если с кредитной организацией что-то случится, то деньги вернутся вкладчику — в полном объеме, но не более 10 млн рублей.
Если произойдут неприятности со стороны застройщика, средства опять-таки останутся в целости и сохранности. Например, компания не успела сдать дом в оговоренные сроки. Дольщик вправе попросить свои средства, и не имеет значения, что компания какое-то время еще будет пытаться выполнить обязательства: скажем, к определенной дате должен был быть возведен многоэтажный дом, но срок сдачи — через месяц, а готов только фундамент.
Другой вариант: строительная компания объявляет себя банкротом или ее ликвидируют по решению суда. Покупатель имеет право либо вновь забрать свои средства, либо обратиться в суд с просьбой передать ему квартиру (если строительство завершено), либо объединиться с другими дольщиками и найти нового застройщика, согласного завершить проект.
Как видно, покупатель остается защищен при любом раскладе. А вот с ситуацией для застройщика все не так радужно, хотя казалось бы — нужно только выполнить обязательства, под которыми ты поставил подпись. На деле все немного сложнее даже у добросовестных строительных компаний.
Раскрытие счета эскроу застройщиком
Порядок взаимодействия между участниками долевого строительства регламентирован Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 года, в который много раз вносились поправки. Законодательство говорит, что застройщик имеет право получить деньги только после того, как оформит на все жилые объекты, указанные в проектной документации, разрешение на ввод в эксплуатацию.
Если договор долевого участия (ДДУ) расторгается по вине одной из сторон до того, как покупатель получит квартиру, то деньги возвратятся дольщику после того, как в ЕГРН будет погашена запись о госрегистрации ДДУ. Если человек оформлял ипотеку, то средства перечисляются на счет банка, выдавшего займ.
Эскроу-счет: раскрытие после ввода в эксплуатацию
Механизм, как происходит раскрытие счета эскроу застройщиком, таков. Для получения средств предъявляют банку бумаги и файлы, доказывающие факт сдачи недвижимости — разрешение на ввод в эксплуатацию дома, объектов, относящихся к общему имуществу. Путь передачи документов прописывается в договоре эскроу. Чаще разрешается направлять на электронный адрес для простоты процесса.
Банк перечисляет средства застройщику в течение 10 рабочих дней с момента предоставления документации.
Разрешается ли поэтапно раскрытие эскроу-счетов
В настоящее время поэтапное раскрытие эскроу-счета невозможно, хотя застройщики поднимают вопрос о подобной опции еще с тех пор, как схему с эскроу только ввели — и разговоры не утихают до сих пор.
Чем хорошо поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Посмотрим поближе на неудобства, появляющиеся у строительных компаний.
Игроки рынка заинтересованы в том, чтобы раскрытие эскроу-счетов происходило поэтапно. Схема подразумевает частичный перевод денег строительной компании по мере выполнения объема работ. Застройщики просят, чтобы средства переводились пропорционально доле того или иного этапа от общего объема стоимости возведения объекта. Такая система облегчила бы доступ к финансам дольщиков. Застройщик эти деньги инвестировал бы в строительство.
До введения эскроу-счетов у строительных компаний был доступ к дешевым деньгам дольщиков. Далеко не все были мошенниками — на рынке множество качественных проектов, профинансированных дольщиками. Но теперь застройщику доступны только два источника денег: собственные средства или проектное финансирование, когда в игру включается банк с кредитными продуктами. Такое положение дел, мягко говоря, не слишком облегчает работу компаний, да и рентабельность проектов может из-за этого падать.
Если бы эскроу-счета разрешили раскрывать поэтапно, это дало бы застройщикам широкие возможности для инвестирования. Конечно, пришлось бы прорабатывать и вводить дополнительные механизмы, чтобы не был нарушен изначальный принцип, ради которого эскроу и вводились — риски для дольщиков должны быть исключены.
Чем поэтапное раскрытие эскроу-счета неудобно
У строительной компании возникают сложности? При текущей схеме раскрытия эскроу-счетов, дольщик уходит в минус. Поясним. Ему вернут застрахованные 10 миллионов рублей. Нюанс: на протяжении срока, когда средства лежат на счете, они не приносят прибыли. Банк не начисляет проценты (в отличие от депозитов). Инфляция в стране растет чуть ли не ежемесячно. Спустя год у застройщика случатся неприятности, деньги дольщику вернутся. Но получит-то он прежнюю сумму, а недвижимость за год сильно подорожала. Возвращенных денег уже не хватит, чтобы купить такую же квартиру. Придется брать другое жилье в худшем районе, меньшего метража, копить, оформлять кредит…
Противники схемы с постепенным раскрытием возражают, что риски превышают пользу. В процессе строительства договор расторгнут? Тогда к покупателям вернутся не все изначально вложенные деньги. А только средства, внесенные на эскроу-счет. Присутствует риск, что на рынок вернутся недостроенные объекты. Речь о тех, что брошены на финальной стадии. Компания успела потратить деньги. А каково качество домов — неизвестно.
Люди, приобретая жилье на стадии котлована, рискуют больше, чем те, кто делают покупку, когда часть дома готова. Часто сложности с проектом возникают на первых этапах. А часть средств дольщиков снята и потрачена.
Еще один момент — большинство проектов возводятся не на личные средства застройщика, а с привлечением проектного финансирования от банка. Но, помимо обязательных требований от Центробанка, кредитные организации нередко предъявляют к застройщикам дополнительные требования.
Дошло до того, что осенью 2022 года выступил заместитель главы Министерства строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. Он ясно дал понять, что поэтапного раскрытия счетов не будет — во всяком случае, пока, и позиция ведомства остается неизменной. Регулятор считает, что, как бы не были выгодны и удобны изменения, максимальная безопасность покупателей должна быть в приоритете.
Индивидуальные условия счета эскроу
Договор эскроу-счета состоит из двух взаимосвязанных частей — общих и индивидуальных условий. Общие условия приняты в качестве стандарта по сопровождению счета в конкретном банке и одинаковы для всех клиентов. Обычно они размещены на сайте кредитной организации.
Индивидуальные условия счета эскроу — те, которые касаются предоставления услуг по открытию и обслуживанию счета. Они заполняются отдельно по каждой сделке на основании ДДУ.
Чем сервис Pampadu выгоден риэлторам
Платформа партнерского маркетинга Pampadu позволяет любому риэлтору получать дополнительный доход, совмещая его с основной работой. Зарабатывайте разными путями:
- Продажа страховых полисов при оформлении ипотеки. Страховка — обязательное условие банков. У Pampadu она часто выгоднее, чем при непосредственном обращении в страховую. Нашими партнерами выступают крупнейшие российские компании. За каждый проданный полис риэлтору начисляется комиссия.
- Помощь в подборе ипотеки. В личном кабинете есть ипотечный калькулятор. С его помощью легче произвести расчеты и выбрать для клиента выгодное предложение.После того, как займ одобрен, риэлтору выплатят вознаграждение.
Зарегистрируйтесь — это несколько минут! У нас нет платных услуг — платить деньги будут только вам!
