Свободный график, самостоятельный выбор клиентов и получение дохода по факту оплаты услуг — мечта любого риелтора, который хочет работать «на себя».
Раньше ее реализация сталкивалась с необходимостью открывать ИП и вести его бюрократию, а сейчас у риелторов есть современная и выгодная альтернатива — статус самозанятого. Это законный способ работать без открытия ИП, платя всего один налог и не связываясь с бухгалтерией, отчетами и кассовыми аппаратами.
В этой статье Евгений Чекаров из команды Pampadu объясняет, как в 2025 году работать риелтором без ИП — где зарегистрироваться, как искать клиентов, платить налоги и сотрудничать с агентствами законно.
- Кто такой самозанятый риелтор
- Преимущества работы риелтором на НПД
- Как риелтору оформить самозанятость в 2025 году
- Чем самозанятый риелтор отличается от ИП
- Что разрешено и запрещено самозанятому риелтору
- Как заключать договор с самозанятым риелтором
- Налоги и отчетность самозанятого риелтора в 2025 году
- Что учесть риелтору в 2025 году
Кто такой самозанятый риелтор
Самозанятый — это физлицо, которое:
- Оказывает риелторские услуги (посреднические услуги по купле-продаже, аренде недвижимости).
- Зарегистрировано в качестве плательщика Налога на Профессиональный Доход (НПД).
- Не является Индивидуальным предпринимателем (ИП).
Он выполняет те же задачи, что и риелтор в агентстве, но без посредников и работодателей, поэтому сам несет ответственность за:
- Поиск клиентов (покупателей, арендаторов, продавцов).
- Консультации по рынку недвижимости, ценам, документам.
- Подбор объектов по критериям клиента.
- Организация просмотров.
- Проверка юридической чистоты сделки и документов на недвижимость.
- Подготовка документов (предварительный договор, задаток и т.д.).
- Организация и сопровождение самой сделки (встреча в МФЦ, банке, у нотариуса).
Риелторы-самозанятые оказывают услуги по подбору, продаже и аренде недвижимости напрямую — без посредников и работодателей.
Обязательное условие работы по самозанятости — оказывать услуги лично, не нанимая сотрудников.
Преимущества работы риелтором на НПД
- Низкая налоговая ставка: 4% при работе с физлицами, 6% — с организациями. При этом налог платится только с фактического дохода: не было сделки — нет и налога. Это выгодно отличает самозанятость от ИП, где есть обязательные фиксированные взносы.
- Нет обязательной отчетности: налог считается автоматически в приложении «Мой налог», остается только проверить и оплатить.
- Отсутствие фиксированных страховых взносов. Это огромное преимущество перед ИП, которые обязаны платить взносы даже при нулевом доходе.
- Полная легализация дохода: все поступления проходят через банк, вы выдаете чеки клиентам. Это формирует официальную финансовую историю, что важно для одобрения ипотеки и кредитов.
- Гибкий график: можно выстраивать свой бизнес-процесс самостоятельно, работать в любое время и выбирать клиентов и объекты.
- Прямые договоренности с клиентом: самостоятельно ведете переговоры и несете ответственность за результат, что повышает уровень доверия. А все заработанные деньги — ваши, делиться с агентством не нужно.
Как риелтору оформить самозанятость в 2025 году
Рассмотрим, как зарегистрироваться и начать пользоваться приложением «Мой налог».
Регистрация через приложение или Госуслуги
- Регистрация занимает 10–15 минут, все делается онлайн: через приложение «Мой налог», сайт ФНС или Госуслуги.
- Понадобятся паспорт и СНИЛС, ИНН (если есть) и подтвержденная учетная запись на Госуслугах.
- Подтверждение личности осуществляется через Госуслуги, банковскую верификацию или фото паспорта.
Как пользоваться приложением «Мой налог»
Приложение позволяет: выставлять чеки, видеть начисленный налог, оплачивать его, получать вычеты.
Выставление чеков (формирование поступлений) — это ключевое действие после получения оплаты за ваши услуги.
- Вручную: раздел «Новый чек» → «Получение от физлица» (4%) или «Получение от юрлица или ИП» (6%).
- Указываете: дату получения денег, сумму, ФИО клиента (для физлица) или название компании (для юрлица).
- В поле «Наименование услуги» четко укажите, например: «Комиссионное вознаграждение за посреднические услуги по покупке квартиры по адресу: …». Это обезопасит вас в случае проверок.
- Автоматически (через эквайринг): если вы подключите прием платежей по карте через банк-партнер НПД, чеки будут формироваться автоматически при получении оплаты.
Чек нужно выставить в течение 14 дней с момента получения денег на счет или наличными.
Все данные хранятся в личном кабинете: в разделе «Начисления» вы всегда видите сумму налога к уплате.
Уплата налога происходит прямо из приложения, сделать это нужно до 25-го числа следующего месяца.
Чем самозанятый риелтор отличается от ИП
| Критерий | Самозанятый (НПД) | Индивидуальный предприниматель (ИП) |
| Регистрация | Бесплатно, за 10 минут онлайн через приложение. | Платно (госпошлина 800 рублей), через МФЦ или налоговую. |
| Налоги | 4% (при работе с физлицами) или 6% (с юрлицами или ИП) с фактического дохода. | 6% от всех доходов (УСН «Доходы») или 15% от «Доходы минус расходы» (УСН). Налог платится даже при убытках. |
| Обязательные взносы | Нет. | В 2025 г. сумма составляет 53 658 рублей (фиксированные взносы в ПФР и ФФОМС), даже при нулевом доходе. |
| Отчетность | Нет. Приложение «Мой налог» все считает автоматически. | Да. Необходимо подавать годовую налоговую декларацию по УСН. |
| Бухгалтерия | Не нужна. | Желательна (можно вести самому, но высок риск ошибок). |
| Касса | Не нужна. Достаточно выставлять чеки в приложении. | Нужна онлайн-касса для расчетов с юрлицами и ИП. |
| Наем сотрудников | Запрещен. Работать можно только лично. | Разрешен. Можно нанимать сотрудников, оформлять агентов. |
| Работа с застройщиками | Практически невозможна. Застройщики требуют заключения агентского договора с ИП или ООО. | Возможна. Статус ИП позволяет заключать официальные договоры. |
| Ответственность | Ответственность только в размере неуплаченного налога. | Полная имущественная ответственность. Предприниматель рискует всем своим имуществом по долгам бизнеса. |
| Лимит доходов | Да, 2,4 млн рублей в год. При превышении статус теряется. | Нет. |
Что разрешено и запрещено самозанятому риелтору
Разрешено:
- Работать с клиентами-физлицами напрямую: заключаете с клиентом договор на оказание посреднических услуг. Это договор возмездного оказания услуг или агентский договор, где вы выступаете как физическое лицо.
- Работать с риелторскими агентствами и другими ИП или юрлицами как подрядчик: заключаете с ними гражданско-правовой договор (ГПД).
- Получать оплату на карту или расчетный счет: любые поступления за услуги должны приходить на ваш личный банковский счет (карту) или в наличной форме. Эти операции нужно учитывать.
- Рекламировать свои услуги: создавать сайты-визитки, вести соцсети, размещать объявления на Авито, ЦИАН и других площадках. Расходы на рекламу можно учитывать при планировании бюджета.
Запрещено:
- Нанимать сотрудников по трудовым или гражданско-правовым договорам.
- Передавать выполнение услуг третьим лицам.
- Заниматься перепродажей недвижимости от своего имени, так как это уже не услуга, а предпринимательская деятельность.
Как заключать договор с самозанятым риелтором
Договор с самозанятым — это обычный гражданско-правовой договор (ГПД), но с особыми условиями, учитывающими его налоговый статус.
Обязательные пункты договора
- Статус Исполнителя: «Исполнитель является плательщиком налога на профессиональный доход (самозанятым), что подтверждается регистрацией в приложении «Мой налог», и обязуется применять данный налоговый режим в течение всего срока действия настоящего Договора».
- Реквизиты Исполнителя: ФИО, паспортные данные, ИНН и адрес регистрации.
- Предмет договора (услуги): консультация, показы, проверка документов и другие виды работы.
- Порядок и сроки оплаты: оплата производится Заказчиком напрямую Исполнителю на банковскую карту или расчетный счет, указанный в договоре.
- Обязанность выдать чек, который является обязательным закрывающим документом вместо акта.
Налоги и отчетность самозанятого риелтора в 2025 году
Как рассчитывается и оплачивается налог
- Приложение «Мой налог» автоматически рассчитывает сумму налога по каждому чеку.
- Налог считается ежемесячно, произвести оплату нужно до 25 числа месяца, следующего за отчетным.
- Нет деклараций, бухгалтерии и штрафов за опоздание — только чеки. Задача — вовремя и правильно фиксировать все поступления в приложении.
Налоговые вычеты
Стартовый налоговый вычет — 10 000 рублей на весь срок действия НПД.
Пока вычет не исчерпан, специалист платит по пониженной ставке: 3% (вместо 4%) с доходов от физлиц и 4% (вместо 6%) с доходов от юрлиц и ИП. После вычета ставки возвращаются к 4% и 6%.
Другие налоговые льготы для самозанятых в 2025 году не предусмотрены.
Что учесть риелтору в 2025 году
- Самозанятые могут работать с агрегаторами и площадками (Авито, ЦИАН) как частные специалисты. Это позволяет размещать объявления, указывать свои контакты и напрямую общаться с клиентами.
- Доход проверяется банками: каждый чек в приложении «Мой налог», фиксируется в налоговой системе. Если при одобрении ипотеки или кредита банк запрашивает справку о доходах, ее можно мгновенно сформировать в том же приложении.
- Можно работать с несколькими агентствами одновременно — статус самозанятого это позволяет.
