При сделках, в том числе, при покупке недвижимости, все чаще практикуется безналичная оплата. Соответственно, встает необходимость вносить деньги в банк. Но часто счет нужен не обычный, к которому привыкли, а специальный. И здесь можно запутаться в незнакомых названиях, которые звучат непонятно. Эксперты Pampadu проведут сравнение, чем отличаются эскроу-счет и номинальный счет. А еще — как риэлтору увеличить доход, успешно совмещая это с основной работой.
Виды банковских счетов: счет эскроу, номинальный счет
Чтобы разобраться в отличиях, сначала нужно понять, что такое эскроу-счет и номинальный счет.
Начнем с эскроу-счета (ЭС), благо, последние несколько лет он на слуху. ЭС массово начали открывать с 2019 года — они стали обязательны при долевом строительстве. Так власти боролись с проблемой обманутых дольщиков — и успешно решили ее.
Это специальный счет, на который покупатель (депонент) переводит деньги, после чего они замораживаются (депонируются). Там средства лежат до тех пор, пока вторая сторона — продавец — не выполнит свои обязательства. В нашем примере продавцом выступает застройщик, а его обязанность по закону — ввести дом в эксплуатацию. После этого он имеет право снять деньги, а покупатель получает квартиру. Поскольку все время до сдачи объекта деньги заморожены, возникает закономерный вопрос, откуда средства на возведение объекта у самого застройщика? Он может использовать собственные деньги, но обычно компании прибегают к проектному банковскому финансированию.
Номинальный счет (НС) — такой, юридические права на который принадлежат другому лицу (бенефициару). Владелец НС имеет право проводить по нему операции.
Вот какие термины нужно знать:
- Владелец — лицо, которое открывает и закрывает счет, совершает операции и ведет отчетность.
- Бенефициар — лицо, которому принадлежат права на денежные средства. Он владеет финансами и распоряжается — решает, как и на что потратить. У одного НС может быть несколько бенефициаров. Но средства не суммируется — каждому принадлежит строго его часть денег. Бенефициары кладут средства в банк, а владелец делает остальное — от общения с кредитной организацией до формирования платежных поручений и перечислений. Но эти действия владелец совершает после волеизъявления бенефициара.
- Волеизъявление — распоряжение, которое бенефициар отдает владельцу, касаемое проведения конкретной операции. Перед всеми действиями банк запрашивает волеизъявление.
Для кого предназначены эскроу счет и номинальный счет
ЭС открывается для покупателя недвижимости по договору долевого строительства. Он удобен для обеих сторон, но особенно для депонента: деньги продавцу (застройщику) переводятся только после исполнения обязательств. Если он обанкротился, не уложился в срок — средства вернутся покупателю. Но ЭС распространен не только при сделках с недвижимостью — его можно использовать в других ситуациях, когда стороны не слишком доверяют друг друга и хотят подстраховаться.
НС используются крупным и средним бизнесом, чтобы уменьшить риски при работе с самозанятыми, инвестиционные платформы, маркетплейсы, операторы информационных систем.
Номинальный счет: отличие от эскроу
ЭС и НС — это совсем разные вещи, несмотря на кажущееся сходство. НС похож на копилку, где объем средств может постоянно изменяться в зависимости от желания и распоряжения бенефициара. ЭС нужен совсем для другого и не предназначен для накопления как такового: движение денежных средств носит односторонний характер.
Эскроу и номинальный счет: сравнение
Попробуем посмотреть на различия подробнее, и проведем сравнение по параметрам:
- Цель. У ЭС целью выступает блокирование средств, которые внес покупатель (депонент) с целью передачи их продавцу (застройщику), когда наступят основания, прописанные в договоре. А цель НС — совершение его владельцем операций со средствами, которые принадлежат третьим лицам (бенефициарам).
- Владелец. У ЭС владельцем сначала выступает депонент, а после передачи денег — вторая сторона. У НС владельцем может быть только бенефициар.
- Пополнение. По общему правилу, при использовании ЭС пополнять нельзя, а при номинальном — можно.
- Расходные операции. По ЭС не проводятся, по НС — допускаются.
- Ограничений операций. ЭС не предусматривает ограничения операций по нему. А вот при НС операции могут ограничиваться, что прописывается в законе или в договоре. Пример: определение лиц, чье согласие требуется для совершения операции, или перечень тех, кому могут перечисляться деньги.
- Выдача денежных средств. При ЭС производится при наступлении оснований, предусмотренных договором депонирования. При НС — если будет расторгнут договор.
Особенности договора номинального и эскроу счета
О некоторых особенностях уже было упомянуто выше. Здесь же можно добавить, что прекращение договора и закрытие счета в этих двух случаях происходит тоже по-разному.
Расторжение договора НС по общему правилу осуществляется с согласия бенефициара, если договор заключен с последним. Или же другой вариант — владелец имеет право подать заявление о расторжении договора, но в этом случае банк будет должен проинформировать об этом бенефициара.
ЭС закрывают, если истек срок договора, или по иным основаниям, прописанным в документе.
Как Pampadu помогает риэлторам
Чтобы повысить доход, зарегистрируйтесь на платформе Pampadu и начинайте предлагать клиентам страховые продукты наших партнеров — крупнейших российских компаний — по выгодной цене. Поскольку большинство сделок совершаются с привлечением ипотеки, а банки требуют оформить полис, вы можете хорошо заработать — учитывая, что условия у нас лучше, чем в офисах страховщиков. Клиент останется доволен, а вам выплатят комиссию.
Также с помощью специального калькулятора оказывайте помощь в оформлении ипотеки — а вознаграждение получайте после одобренного займа. В этом нет ничего сложного — зарегистрируйтесь и начинайте зарабатывать!
