В ряде случаев законодательством предусматривается обязательное выделение имущественных долей детям. Например, выделение долей несовершеннолетним предусмотрено при покупке жилья с использованием материнского капитала.
Но как быть, если такое имущество необходимо продать? Агентам по недвижимости в работе регулярно приходится сталкиваться с подобными ситуациями, поэтому риелтор должен быть готов рассказать нюансы такой сделки своему клиенту. Специалисты сервиса партнерских продаж Pampadu изучили этот вопрос и выяснили, как продать квартиру с долями на детей. Делимся с вами информацией о том, в каких случаях в проведении сделки могут отказать.
- С чего начать
- Как добиться согласия органа опеки на продажу квартиры
- Как поступить, если соцзащита не согласна на продажу
- Оценка рисков при покупке квартиры с долей ребенка
- Необходимо ли заверять сделку в нотариате?
- Как поступить, если вы хотите продать долевое имущество, не покупая новое жилье
- Что произойдет, если не перевести средства, вырученные от продажи доли, на спецсчет ребенка
- Можно ли направить вырученные от продажи доли деньги на оплату обучения ребенка
- Как можно распорядиться деньгами со спецсчета ребенка
- Сколько времени отведено на приобретение квартиры
- Всегда ли нужно выделять долю ребенку в новой квартире
- Как происходит продажа квартиры с долями детей, если супруги решили развестись
- Какие еще возможности открывают для риелтора сделки с недвижимостью?
С чего начать
Согласно ч. 2 ст. 37 ГК РФ продажа собственности, часть которой принадлежит несовершеннолетнему лицу, происходит по согласованию с органами опеки. Если ребенку еще нет 14 лет, сделкой от его имени занимается мать или отец. Если родителей нет или они лишены родительских прав, решение принимает законный опекун несовершеннолетнего.
Ребенка младше 6 лет считают полностью недееспособным, и вся ответственность за него возлагается на законных представителей.
Ребенка возраста 6-14 лет уже считают частично дееспособным, но он пока не может ставить свою подпись на документах. Вместо него это делает в договоре купли-продажи один из родителей. Но перед тем родители должны направиться в орган опеки и добиться от него предварительного разрешения на продажу детской доли.
Если иждивенец достиг 14 лет, его считают ограниченно дееспособным, и он тоже будет участвовать в сделке. Но потребуется письменное согласие на это родителей.
Планируя совершить сделку, вы должны учитывать имущественные права ребенка. Орган опеки не разрешит продать квартиру, в которой имеется доля несовершеннолетнего, если родители планируют воспользоваться выручкой от продажи не в его интересах. Например, эти деньги нельзя использовать для погашения кредита или приобретения автомобиля.
Если ребенку исполнилось 18 лет, то его считают полностью дееспособным: он может единолично распоряжаться своим имуществом и подписывать документы.
Как добиться согласия органа опеки на продажу квартиры
Прежде, чем приступать к поиску покупателя, нужно заручиться согласием органов опеки по месту проживания ребенка. По закону за место проживания несовершеннолетних до 14 лет принимают место проживания их родителей. Социальная опека отталкивается от положения, что место жительства ребенка соответствует его прописке. Даже если семья переехала в другой регион, но регистрация ребенка сохранена по старому адресу, вероятно, родителям придется вернуться, чтобы заручиться одобрением на сделку. Опека другого региона может отказать в рассмотрении заявления, даже если члены семьи оформили временную регистрацию по новому месту проживания.
В каждом региональном субъекте устанавливаются свои требования к пакету документов, который необходимо собрать для получения разрешения. Обязательно потребуют указать:
- информацию по сделке (какое имущество вы хотите продать и на каких условиях);
- ваши планы на дальнейшее использование детской доли (например, собираетесь перечислить полученные от продажи доли деньги на специальный банковский счет);
- данные о том, что вы собираетесь приобрести взамен и на каких основаниях.
Относительно каждого предмета сделки потребуется предоставить свидетельства о праве собственности от владельцев, выписку из ЕГРН и копии паспортов участников сделки.
Продажа собственности, доля в которой принадлежит ребенку, не допускается без гарантий обеспечения для него таких же или улучшенных условий проживания. Эта норма отражена в ст. 60 СК РФ, ст. 28, 37 ГК РФ и ст. 19 закона «Об опеке и попечительстве». Полученное разрешение вместе с пакетом стандартных документов предоставляется в отделение Росреестра при регистрации отчуждения недвижимости.
Как поступить, если соцзащита не согласна на продажу
Если органы опеки откажут вам в согласии на сделку, то это решение можно оспорить в судебном порядке. Для этого нужно доказать, что предстоящую сделку проводят в интересах ребенка – например, с целью покупки новой квартиры большего размера, что улучшит условия проживания ребенка. В подобной ситуации суд может признать, что органы опеки нарушают права ребенка, препятствуя в продаже имеющейся долевой собственности.
Органы опеки могут не указывать предпосылки отказа, но такое решение может быть принято в случаях, если:
- новое жилье хуже предыдущего, размер доли в новой квартире уменьшится;
- один из родителей отказался от сделки;
- покупаемое жилище не достроено;
- ребенок еще не вступил в право на собственность;
- новая квартира покупается в регионе с плохой экологической ситуацией или недостаточно развитой социальной инфраструктурой.
Нужно учитывать, что основания для сделки должны быть существенными. В случае переезда подойдет жилье с аналогичными условиями проживания. Если планируется приобретение недвижимости, которая не подключена к сетям коммуникаций или находится в худшем состоянии, чем имеющееся жилье, то вероятность оспорить протест органа опеки невелика. Учитывают не только состояние жилища, но и наличие удобной инфраструктуры, транспортная развязка, доступность учреждений образования и здравоохранения. Орган опеки и попечительства предоставит свой ответ в течение двух недель с дня подачи заявления.
Оценка рисков при покупке квартиры с долей ребенка
Основной загвоздкой при продаже такой долевой квартиры выступает потребность заручиться разрешением органа опеки. Риелтор должен быть готов объяснить сторонам схему и сложность сделки. Поэтому покупатели такой собственности заинтересованы о включении в преддоговор купли-продажи сведений о передаче задатке.
Договор о задатке можно оформить также отдельным документом. Если орган опеки не одобрит сделку, продавец обязуется выплатить несостоявшемуся покупателю задаток в двукратном размере. Если же сделка не состоится по вине покупателя, то задаток останется у продавца.
Опасность подобной сделки для покупателя кроется в том, что ее можно оспорить в суде и признать недействительной. Сделать это может не только орган опеки, но и любое заинтересованное, по мнению суда, лицо. Чаще всего в роли заявителей выступает родня ребенка. Подобные дела в рамках судебного производства обычно тянутся долго – проводятся проверки, привлекаются представители органа опеки и попечительства, может быть назначена экспертиза оценки жилищных условий на предмет ухудшения.
Если родители привлекали маткапитал для приобретения недвижимости и наделили детей долями в ней, то дети считаются равноправными собственниками с родителями.
К примеру, семья покупает квартиру в ипотеку и для ее окончательного закрытия решает воспользоваться материнским капиталом. Привлекая эти средства, родители дают обещание перед СФР составить соглашение о выделении имущественных долей детям. Соответственно, средства маткапитала используются для погашения ипотеки. Затем такое жилье выставляется на продажу, но родители так и не наделили детей причитающимися им частями имущества. Подобные ситуации – не редкость, хоть и считаются грубым нарушением. Поскольку опекуны нарушили обязательства перед СФР, сделку могут признать неправомерной.
Перед совершением подобной сделки покупателю рекомендуется запросить полный пакет документов. Владельцы жилья должны предоставить справку из СФР о состоянии счета, в которой указано, использовался семейный сертификат для покупки имущества или нет. Также стоит потребовать уведомление из банка о том, что маткапитал для погашения ипотеки не привлекался.
Необходимо ли заверять сделку в нотариате?
В отличие от других сделок купли-продажи имущества, отчуждение недвижимости с долями детей обязательно должно заверяться нотариусом. С 2016 года проведение таких сделок усложнилось, без нотариально заверенного договора специалисты Росреестра откажут в регистрации перехода прав собственности.
Учтите, что согласно ч. 3 ст. 37 ГК РФ покупателями детской доли не могут быть законные опекуны ребенка, а также близкая родня таких лиц.
Как поступить, если вы хотите продать долевое имущество, не покупая новое жилье
В этой ситуации получить одобрение сделки можно только, если деньги от реализации имущества будут перечислены на специальный банковский счет. Чтобы защитить права несовершеннолетнего, такой депозит открывается на его имя.
Сотрудник опеки может потребовать, чтобы в качестве заявителей присутствовали все участники сделки с необходимыми правоустанавливающими документами.
Если семья перебирается в другой регион, то для приобретения новой квартиры ей сначала необходимо продать имеющееся жилье. В этом случае опека может одобрить отчуждение детской доли, но поставит условие о перечислении денежных средств на спецсчет ребенка. Такие меры служат гарантией того, что его права не пострадают и он останется обеспечен жильем. По крайней мере, долю в праве собственности можно приобрести, сняв деньги со спецсчета.
Открыть счет в банковской организации на ребенка до 14 лет может только его законный представитель.
Что произойдет, если не перевести средства, вырученные от продажи доли, на спецсчет ребенка
Реализовав квартиру, нужно выполнить требования, которые выдвинула служба соцзащиты. Их несоблюдение может привести к судебному разбирательству и аннулированию сделки.
Невыполнение договоренностей с органом опеки приведет к признанию сделки нелегальной. Среди судебных определений достаточно прецедентов, когда решением суда согласие органа опеки было признано неполученным, поскольку условия совершения сделки не были соблюдены.
Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ, если сделка признается неправомерной, стороны должны возвратить все полученное по ней. Если невозможно вернуть полученное имущество в натуральном виде – придется возместить его цену, если другие варианты не оговорены законом.
Признав сделку несостоявшейся, суд обяжет продавца отдать деньги покупателю. Неисполнение судебного постановления, в свою очередь, влечет за собой уголовную ответственность.
При рассмотрении подобных споров суды стараются избегать общего подхода, чтобы точно выяснить, нарушены ли права ребенка. Если вы докажете, что деньги детей находятся в сохранности и не ушли на личные нужды родителей, иск органов соцзащиты будет отклонен.
Некоторые родители обращают внимание на то, что деньги на спецсчет класть невыгодно, поскольку происходит инфляция. Однако лучше избегать спорных ситуаций – сначала переведите сумму на спецсчет, а затем, получив согласие социальной опеки, переведите их на вклад, открытый на имя ребенка.
Можно ли направить вырученные от продажи доли деньги на оплату обучения ребенка
Если вы известите органы опеке о подобных планах, то они не одобрят продажу доли ребенка. Согласно ГК РФ и закону «Об опеке и попечительстве» запрещено уменьшать размер имущества несовершеннолетнего. Поэтому ваши действия будут признаны незаконными и сделка на подобных условиях не состоится.
В ст. 63 СК РФ указано, что планирование развития и обучения ребенка относится к непосредственным обязанностям родителей. Поэтому ваше желание направить полученные от продажи имущества деньги на обучение ребенка могут воспринять как попытку уклонения от своих родительских обязанностей.
Как можно распорядиться деньгами со спецсчета ребенка
Потратить капитал, который хранится на счете ребенка, можно только с разрешения органов опеки. Как и в случае с продажей жилой недвижимости, необходимо доказать, что средства пойдут на нужды несовершеннолетнего.
Установленного списка целей, на которые можно использовать деньги со счета ребенка, нет. Вероятнее всего, опека, не откажет в случае:
- Ребенку требуется дорогое лечение, что подтверждается медицинской справкой.
- Запланирована покупка новой квартиры, в которой ребенку выделят долю.
- Средства пойдут на оздоровительную путевку для ребенка.
- Нужно оплатить обучение ребенка.
Оба родителя должны быть согласны распорядиться деньгами с детского счета определенным образом, даже если они состоят в разводе. Согласие второго родителя не потребуется в случае:
- если решением суда он признан без вести пропавшим или умершим;
- он содержится в местах лишения свободы или под стражей;
- объявлен в розыск;
- сознательно уклоняется от выполнения относительно ребенка родительских обязанностей более полугода, что подтверждено документально.
Когда ребенку исполнится 18 лет, он сможет лично использовать деньги, находящиеся на счете.
Сколько времени отведено на приобретение квартиры
Законодательством не предусмотрен конкретный срок, отводимый законным опекунам ребенка на покупку иного жилья. Несмотря на это, попечительные органы поинтересуются этим вопросом прежде, чем предоставить вам разрешение. Чаще сделка одобряется только при условии приобретения нового жилья одновременно с продажей имеющейся недвижимости. Опека не допустит, чтобы дети остались без жилья.
Поэтому, выставив квартиру на продажу и найдя покупателя, лучше за короткий срок подыскать иное жилье и получить согласие органов опеки. Работник опеки должен будет приехать в новое жилье и убедиться, что оно пригодно для проживания.
Когда продают квартиру, нельзя выписывать ребенка в никуда. Если детей выписывают из одного адреса, то их сразу необходимо зарегистрировать по другому. Это усложняет продажу имущества, для совершения которой прописанных в квартире быть не должно. А чтобы прописать ребенка в новой квартире, ее необходимо сначала приобрести.
Опека установила срок продолжительностью шесть дней со дня регистрации перехода прав собственности: сразу же после сделки родители должны зарегистрировать детей в новом жилье. Если семья не успевает купить квартиру в течение шести дней, тогда ребенка можно временно прописать у родственников.
Всегда ли нужно выделять долю ребенку в новой квартире
Для поиска ответа на этот вопрос изучают разрешение органа опеки на сделку. Если в нем указано такое требование, то выделить долю ребенку нужно. Иначе орган опеки добьется этого в судебном порядке.
Если же разрешением предусмотрена обязанность родителей перечислить деньги, вырученные от продажи детской доли, на спецсчет, то выделять долю в новом жилье не обязательно. В этом случае ребенок получил полагающееся ему имущество в денежном эквиваленте.
Родители могут положить ему на счет деньги от реализации квартиры, если у ребенка есть равноценная доля в другом жилье и в новом он попросту не нуждается.
Как происходит продажа квартиры с долями детей, если супруги решили развестись
Супруги имеют одинаковые права на квартиру, купленную ими в браке. Каждый из них имеет право в ней проживать, но не имеет право свободно распоряжаться долями, выделенными детям. При разводе такая собственность подлежит по закону разделу. Но продать свою долю стороннему покупателю будет трудно. Верховный Суд РФ придерживается точки зрения, что если отчуждение родительской доли в общем имуществе ущемляет права ребенка, то оно не допустимо.
Если же квартира была приобретена одним из родителей вне брака или получена иным способом, то второй никаких прав распоряжаться таким имуществом не имеет.
Какие еще возможности открывают для риелтора сделки с недвижимостью?
Ипотечное кредитование и право использовать материнский капитал расширили возможности покупателей недвижимости. Но это усложняет проведение сделки, поэтому в таких случаях они обычно обращаются за помощью к риелтору.
Для агента по недвижимости это отличный шанс не только показать свои знания и опыт, но и расширить клиентскую базу. А при покупке жилья в ипотеку вы сможете предложить клиенту оформить страхование кредитной недвижимости с вашей помощью.
Сделать это несложно – достаточно зарегистрироваться на сервисе партнерских продаж Пампаду и изучить представленные на площадке офферы по страхованию. Найдя для клиента подходящую страховку, вы сможете оформить полис онлайн, потратив на это не более 10 минут. Клиент получит страховку по сниженной цене, а вы – комиссионную выплату в размере до 60 % от стоимости полиса.
