Если собственник недвижимости решил ее продать, он чаще всего обращается за помощью к риелтору. В этом случае ему нужно будет подготовить документы для продажи квартиры. Специалисты площадки партнерских продаж Pampadu готовы помочь агентам по недвижимости в решении этого вопроса. Мы подготовили исчерпывающий список документов, которые могут понадобиться для совершения сделки.
- Сбор документов
- Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки
- Какие ещё документы могут потребоваться при продаже
- Составление предварительного договора
- Составление и подписание основного договора купли-продажи
- Нужно ли нотариально заверять ДКП и кто в этом больше заинтересован
- Что будет, если пакет документов неполный
- Какие еще услуги может предложить риелтор покупателю
Сбор документов
Услуги риелтора при продаже квартиры включают и ее предпродажную подготовку. Она включает в себя сбор документов для продажи.
Чтобы оформить сделку купли-продажи, потребуются такие документы:
- Выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец объекта;
- Правоустанавливающий документ на имущество, подтверждающий законное право собственности текущего владельца;
- Оригиналы паспортов всех участников сделки;
- Договор купли-продажи (ДКП);
- Если имущество было куплено собственником в браке:
- Письменное согласие супруга или супруги владельца квартиры (если супруги на текущий момент состоят в браке);
- Решение суда о разделе имущества или брачный договор (если супруги находятся в разводе).
При наличии у владельца жилья несовершеннолетних детей:
- Разрешение органа опеки и попечительства;
- Свидетельство о рождении ребенка;
Если договор заключается от имени одного из участников сделки:
- Нотариально заверенная доверенность, предоставляющая лицу такое право.
При регистрации права собственности покупателю необходимо оплатить госпошлину. Внести платеж можно через кассу банка, онлайн в приложении или на месте в МФЦ. Главное – сделать это до рассмотрения заявления.
Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки
Многие покупатели решают воспользоваться для приобретения недвижимости ипотечным кредитованием. Если собственник согласен на сделку с такими условиями, от него потребуется предоставить в кредитную организацию следующие документы:
- Предварительный договор купли-продажи (ПДКП), подтверждающий тот факт, что стороны пришли к соглашению и намерены совершить сделку.
- Документы об отсутствии задолженности по платежам и взносам за содержание жилплощади.
- Технический паспорт на недвижимость. В техпаспорте приводится планировка квартиры. Изучив ее, можно легко проверить, проводились ли предыдущим владельцем работы по перепланировке и законны ли они были.
- Выписку из домовой книги или справку из управляющей компании, указывающую на наличие или отсутствие проживающих в квартире.
- Расписку о получении первоначального взноса (с обязательным указанием паспортных данных субъектов сделки).
Выбранная для покупки квартира будет выполнять для кредитной организации функцию залога. Рассмотрев документы, банк оценит, удовлетворяет ли объект недвижимости его требованиям.
Покупателю, в свою очередь, для оформления ипотеки нужно предоставить документы согласно перечню. Изучив их, банк оценит финансовое состояние и платежеспособность клиента. Список требуемых для ипотеки документов схож в большинстве финансовых организаций:
- Паспорт, СНИЛС и ИНН;
- Свидетельство о браке (если покупатель состоит в нем);
- Брачный договор (при его наличии);
- Свидетельства рождении детей (при оформлении ипотеки с использованием маткапитала);
- Справку о доходах, подтверждающую финансовую состоятельность покупателя (по форме банка или 2-НДФЛ, для предпринимателей – 3-НДФЛ);
- Сведения о трудовом стаже (копия трудовой книги в бумажном виде или выписка из электронной версии);
- Свидетельство о государственном пенсионном страховании (при наличии);
- Документы об образовании (для участников специальных государственных программ);
- Военный билет (для мужчин до 27 лет);
- Выписку из домовой книги, подтверждающую, что в квартире имеются или отсутствуют прописанные жильцы;
- Заявление по установленной кредитной организацией форме.
Отдельные финансовые организации могут предъявлять и другие требования к перечню документов. Некоторые банки требуют еще один документ, подтверждающий личность – например, водительское удостоверение. Поэтому покупателю лучше уточнить эти обстоятельства заранее.
Какие ещё документы могут потребоваться при продаже
Рынок недвижимости часто становится площадкой для мошеннических действий. Чтобы исключить недоразумения, покупатель вправе попросить дополнительные документы:
- Выписку из кадастрового реестра, в которой прослеживается связь собственника с объектом;
- Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- Справку про закрытие долгов перед фондом капитального ремонта;
- Справку об отсутствии зарегистрированных в жилом помещении лиц;
- Документы, подтверждающие факт отсутствия на квартире ипотечного или иного обременения.
С точки зрения законодательства, собственник квартиры или риелтор, действующий от его имени, не обязаны предоставлять эти документы. Но и покупатель вправе не соглашаться на сделку при их отсутствии.
Во время регистрации сделки государственный служащий вправе узнать дополнительные сведения. Например, если собственник менял фамилию и данные в имеющихся у него документах не совпадают. В этом случае нужно дополнительно предоставить документы, подтверждающие достоверность данных. Например, свидетельство о перемене имени, о заключении брака или его расторжении.
Закрытие долгов
Потенциальные покупатели часто хотят увидеть справки об отсутствии долгов за содержание имущества. Эти документы обязательно потребуются, если в сделке участвует кредитная организация.
Покупатель обязан оплачивать расходы на оплату коммунальных платежей с момента своего вступления в право собственности. То есть, долги продавца по этой статье расходов ему оплачивать не придется. В то же время взносы в фонд капитального ремонта привязаны к самому объекту недвижимости. Поэтому задолженность по таким платежам автоматически наследуется покупателем.
Желательно, чтобы продавец погасил все имеющиеся долги до продажи квартиры. Но стороны могут оговорить и другие варианты погашения задолженности. Например, продавец может оплатить их из суммы полученного от покупателя задатка. В таком случае это решение должно быть прописано в ПДКП. Другим вариантом решения может стать снижение продавцом стоимости квартиры на сумму задолженности.
Снятие жильцов с учёта
Согласно законодательству, выписаться из отчуждаемой квартиры жильцы могут как до совершения сделки, так и после. На практике многие владельцы, как и их родственники, предпочитают сняться с учета до подписания договора. Юридически свободную квартиру, без прописанных в ней жильцов, можно быстрее реализовать. Этой же точки зрения придерживается и большинство покупателей.
Выписаться из квартиры можно, обратившись в территориальное отделение МВД, МФЦ или подав заявление на сайте «Госуслуги». Проще всего сняться с учета, зарегистрировавшись по новому адресу – в этом случае предыдущая прописка будет автоматически аннулирована. Заявление о снятии с регистрации несовершеннолетнего оформляют родители или опекуны.
Сняться регистрационного учета можно, доверив это право другому лицу. Для этого потребуется оформить у нотариуса доверенность на другого человека. Те, кто находятся за границей, могут выписаться из квартиры по доверенности, заверенной в российском консульстве.
Согласно ст. 293 ГК РФ прежний собственник и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение до подачи документов на отчуждение имущества. Но в договоре купли-продажи можно указать, что прописанные жильцы будут сняты с учета после перехода права собственности. Они могут также договориться о сроке, в течение которого прежние жильцы должны выписаться. Если же такой срок не указан, то, согласно ст. 314 ГК РФ, жильцам необходимо выписаться в течение 7 дней после перехода права собственности.
Составление предварительного договора
Предварительный договор – это документ, который фиксирует намерение сторон заключить сделку купли-продажи имущества. Если речь не идет об ипотечном кредитовании, то заключать предварительный договор необязательно. ПДКП может быть составлен в добровольном порядке в таких случаях:
- Если недвижимость по каким-то причинам еще не перешла в право собственности продавца;
- Если покупатель вносит задаток на покупку квартиры;
- Если собраны еще не все документы для отчуждения имущества;
- Для предоставления в органы опеки, если собственником недвижимости выступает несовершеннолетний;
- По желанию сторон.
Преддоговор может составить любая из сторон сделки, нотариус или специально нанятый юрист. Чтобы договор имел законную силу, его оформляют письменно, в той же форме, что и основной (с учетом ст. 429 ГК РФ). В его тексте обязательно должен быть указан предмет договора, но сама стоимость квартиры может быть не указана. Заверять ПДКП у нотариуса нужно только в том случае, если планируется регистрировать у него основной договор. ПДКП не подлежит регистрации в Росреестре.
В тексте ПДКП обычно указывают срок подписания сторонами основного договора по сделке. Если же такой срок не указан, то подразумевается, что договор купли-продажи будет заключен в течение года после подписания ПДКП. Если же основной договор не будет подписан в установленный срок, покупатель вправе обратиться с иском о нарушении соглашения в суд.
Составление и подписание основного договора купли-продажи
ДКП заключается с учетом требований ст. 434, 550, 554 ГК РФ. Он может быть заключен в бумажной или электронной форме, подписан обеими сторонами сделки.
В договоре обязательно нужно раскрыть следующие тезисы:
- Всех участников сделки – как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Указываются ФИО, адрес регистрации и сведения из документа, подтверждающего личность гражданина. Обязательно раскрывается факт нахождения в браке кого-либо из участников сделки.
- Все данные по объекту сделки: полный адрес, описание (общую площадь, количество жилых комнат, этаж). Желательно указать также кадастровый номер.
- Стоимость квартиры и проведение ее оплаты. Не стоит занижать фактическую стоимость квартиры, назначенную владельцем, указывая в договоре оценочную или кадастровую. Это снизит налоговую нагрузку для продавца, но увеличивает риск недобросовестной сделки для покупателя.
- Порядок освобождения квартиры. В договоре указывают сроки фактического освобождения квартиры от личного имущества и снятия с регистрационного учета прописанных.
- Ответственность сторон за невыполнение условий договора.
- Дата и место заключения договора.
После подписания документа, желательно прошить оба его экземпляра – это обезопасит стороны от замены страниц. Если договор заверяется нотариусом, он сделает это сам, по правилам нотариального делопроизводства.
В тексте договора можно дополнительно прописать отдельные моменты:
- Переход мебели и бытовой техники, находящейся в квартире, новому владельцу;
- Вероятность банкротства. Можно оговорить, что продавец не собирается подавать на банкротство или указать тот факт, что имущество не входит в капитал юридического лица;
- Соглашение сторон на случай расторжения договора.
Но любые договоренности не исключают полностью риск для покупателя. В конечном итоге любые возникшие спорные вопросы решаются в судебном порядке.
Нужно ли нотариально заверять ДКП и кто в этом больше заинтересован
Нотариус при заключении сделки выступает в качестве представителя государства, гаранта правомерности отчуждения имущества. Если нотариус заверяет ДКП, он должен убедиться в дееспособности сторон, добровольности принятого решения, проверить предоставленные документы на достоверность.
Многие покупатели заинтересованы в совершении нотариально заверенной сделки. Она снизит риск того, что их ввели в заблуждение при совершении продажи.
Нотариальное заверение купли-продажи обязательно потребуется в случае, если собственником квартиры выступает несовершеннолетний или лицо, признанное недееспособным.
Что будет, если пакет документов неполный
Отсутствие или утрата документов могут затормозить процесс оформления ДКП. Большинство бумаг можно восстановить, обратившись в Росреестр или МФЦ.
Допустим, факт отсутствия необходимых документов выявлен при регистрации договора-купли продажи в государственных органах. В этом случае регистратор все равно примет документы на рассмотрение. Но сделка не состоится, пока продавец не предоставит отсутствующие справки или свидетельства. Ему укажут на перечень отсутствующих документов и установят срок их подачи. Исключение составляет квитанция об оплате госпошлины – без ее наличия документы вернут без рассмотрения.
Какие еще услуги может предложить риелтор покупателю
Купля-продажа квартиры на условиях ипотеки открывает дополнительные возможности для риелтора. Это шанс предложить покупателю выгодное ипотечное страхование имущества, а также страховку жизни и здоровья. Сервис партнерских продаж Пампаду позволит риелтору выбрать лучшие условия страховки из множества предложений. Сотрудничая с нами, вы можете получать комиссионные выплаты до 60 % от стоимости каждого проданного страхового полиса!
