Раньше общежития были временным жильем для рабочих на предприятиях. После развала СССР люди так и остались в комнатах, предоставленных от работы. С 2007 года такие объекты разрешили приватизировать, оформлять на них право собственности, продавать. У сделки по продаже комнаты в общежитии есть особенности. Расскажем, какие документы для продажи общежития требуются, что еще учесть.
Купля-продажа комнаты в общежитии: подводные камни подготовки документов
Прежде, чем начинать собирать файлы, бумаги для сделки, нужно убедиться, что она не запрещена законом. Продать разрешено только ту недвижимость, которая приватизирована. Соответственно, если комната в собственности у муниципалитета, сделать с ней пока ничего нельзя.
Запрещено приватизировать объекты, относящиеся к специализированному жилому фонду. Он предназначен для отдельных категорий граждан. Примеры:
- Ведомственные помещения.
- Действующие студенческие общежития.
- Маневренный фонд — для временного переселения тех, чьи дома признаны аварийными.
А вот если объект раньше принадлежал заводу, организации, а потом передан на баланс муниципалитета, то с приватизацией и последующей продажей проблем быть не должно.
Если выяснили, что объект на балансе муниципального образования, то готовят пакет бумаг:
- Договор соцнайма.
- Ордер на получение комнаты.
- Справку о составе зарегистрированных на жилплощади лиц.
Комплект файлов подают в МФЦ для проведения приватизации. Только после того, как вопрос будет благополучно решен, перестает действовать запрет на продажу.
Продажа комнаты в общежитии: зачем в пакет документов для сделки включают согласие соседей
Комната числится как самостоятельное жилое помещение? Тогда сделка происходит по стандартной схеме, как если бы продавалась квартира.
- Собираются файлы, бумаги — о них пойдет речь чуть ниже.
- Снимаются с регистрационного учета прописанные лица.
- Подписывается сторонами и заверяется в Росреестре договор купли-продажи. Продавец получает деньги, а новый владелец — право собственности.
К сожалению, такой вариант встречается далеко не всегда. Комната в общежитии может считаться общей долевой собственностью. В этом случае к сделке применяются правила ст. 250 ГК РФ — у соседей преимущественное право покупки.
Продавец обязан сначала предложить купить помещение соседям. Только после того, как они откажутся, ему разрешено предлагать объект третьим лицам. Пытаться обойти это требование не стоит. Несоблюдение законодательных норм грозит тем, что соседи обратятся в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным.
Поэтому продавец обязан в письменной форме известить соседей о намерении продать недвижимость. Указать стоимость, схему оплаты… Обычно это делают с помощью заказных писем. Предупреждать нужно только собственников долей. Если среди них несовершеннолетние — извещения направляются в органы опеки.
На принятие решения соседям дается месяц. Если этот срок истек, но никто не изъявил желания купить объект, разрешено выставлять его на продажу. Когда предложением заинтересовались сразу >1 соседа, то закон не определяет приоритетный порядок. Собственник решает, кому из кандидатов продать долю.
Если с соседями хорошие отношения, и известно: они не купят помещение, — можно сходить к нотариусу, составить письменный отказ, не дожидаясь месячного срока.
Еще один момент: иногда, не желая продавать помещение соседям, собственник в извещении указывает изначально сильно завышенную сумму. А после получения отказа выставляет объект по рыночной цене. Законом предусмотрено: нельзя продавать комнату дешевле, чем предложена жилплощадь соседям. Дороже — разрешается.
Нужно ли обращаться к нотариусу за оформлением сделки
Обязательство определяется тем, комната в общежитии — самостоятельное жилое помещение или объект долевой собственности.
Комната — самостоятельное помещение
Участие нотариуса необязательно.
Исключения специально оговорены в законе. Пример — отчуждается недвижимость несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного лица.
Если сделка не входит в категорию, которой закон предписывает обязательное нотариальное удостоверение, то разрешено обратиться к нотариусу по желанию.
Причины обращения к нотариусу :
- Стороны считают, так надежнее.
- Продавец, покупатель хотят провести расчеты через нотариальный депозит.
Комната — объект долевой собственности
Закон предписывает осуществлять сделки нотариально. Сделать по-другому не получится.
Через нотариуса также направляют извещение соседям о намерении продать жилплощадь, когда продавца не устраивает стандартное почтовое отправление.
Какие документы нужны для продажи общежития
После того, как проверены и улажены формальности, готовят пакет файлов, бумаг для сделки. В него входят:
- выписка из ЕГРН (если комната приватизирована много лет назад, то у владельца есть свидетельство о праве собственности — его тоже прилагают);
- правоустанавливающие документы (например, свидетельство о приватизации);
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- справка о прописанных на жилплощади лицах;
- технический паспорт;
- отказы соседей на приобретение помещения.
Это базовый список, который дополняется. Скажем, если продавец состоит в браке, к пакету нужно приложить нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку. Иначе договор не зарегистрирует Росреестр. Если зарегистрирует, то второй супруг обратится к суду и оспорит факт продажи помещения.
Если в сделке участвуют несовершеннолетние, разрешить продажу должны органы опеки. Поэтому получите у опеки соответствующий документ — за правами и интересами детей следят очень строго и нарушать их не позволят.
Как сервис Pampadu помогает риэлторам
Доход риэлтора зависит не только от количества проведенных сделок, но и от того, какой спектр услуг способен предложить. Чем шире список, тем выше заработок. С платформой партнерских продаж Pampadu легче увеличить доход параллельно работе. Не придется увольняться или тратить драгоценное время на сложное обучение, курсы… Фактически, будете делать то же, что и обычно — продавать людям, собирающимся приобретать квартиру, дом, комнату… Только на работе продаете объекты недвижимости, а на Пампаду — целевые кредиты на покупку жилья, программы страхования жизни, здоровья для ипотеки. Взамен получите комиссионное вознаграждение.
Зарегистрируйтесь на платформе — это займет минуты. Получите доступ к каталогу с офферами крупнейших банков, страховых организаций. Выбирайте понравившиеся варианты, начинайте предлагать клиентам финансовые, страховые продукты. За сделки, где выполнено целевое действие, выплачиваются комиссионные. В каждом оффере прописываются подробные условия, сумма, которую получите.
Риэлтора наверняка заинтересует возможность продаж страхования ипотеки. Большинство людей совершают сделки с недвижимостью с привлечением заемных средств. Но ни один банк не выдаст ипотеку без страховки. С Pampadu полис обойдется гораздо выгоднее, чем в офисе у СК — клиент останется доволен, и еще не раз к вам вернется.
