В нашей стране инвестирование в недвижимость традиционно считается надежным вложением средств. Зарабатывать при этом можно по-разному. Чаще люди сдают квартиры в аренду — на месяцы, годы или посуточно. А те, кто не хотят связываться с жильцами, выбирают флиппинг квартиры: что это такое, выгодно ли, какие минусы и плюсы — читайте в статье.
У этого способа заработка на недвижимости преимущество — за короткий срок можно получить большой доход. Но и потрудиться придется. Сервис партнерских продаж Pampadu рассказывает о нюансах.
- Flipping: что значит этот термин
- Флиппинг — что это такое простыми словами
- Flipping: значение для риэлтора
- Флиппинг-бизнес: сколько можно заработать
- Наглядно о том, что такое флиппинг в недвижимости: примеры из жизни
- Плюсы и минусы флиппинга
- Флиппинг и налоги: какие выплаты в бюджет надо делать
- Флиппинг — это выгодно?
- Возможен ли флиппинг без денег и вложений
- Чем сервис Pampadu помогает риэлторам
Flipping: что значит этот термин
Прежде чем рассматривать флиппинг квартиры, что это, нужно понимать сам термин. Происходит от английского слова flip — «переворачивать». Соответственно, flipping, если трактовать в контексте сферы недвижимости, легче перевести как «быстрое изменение», тем более, это соответствует сути процесса.
Флиппинг — что это такое простыми словами
Это приобретение квартиры или дома в плохом состоянии, оперативный ремонт и перепродажа с прибылью. Главное — скорость процесса. В идеале, между покупкой и выставлением на продажу должно пройти два-три месяца. Чем дольше затягивается процесс, тем меньшая доходность в итоге. Те, кто профессионально зарабатывают флиппингом, делают в среднем три-четыре сделки в год.
Эта стратегия инвестирования пришла из США, где и зародилась. Кстати, там популярна до сих пор. Правда, чаще применяется по отношению к домам. В России флиппинг пока распространен меньше, и им занимаются небольшие агентства недвижимости или частные лица. Как правило — бывшие или действующие риэлторы, которые понимают рынок и способны выбрать ликвидный объект.
Цепочка выглядит так:
- изучение объявлений на порталах недвижимости, просмотр объектов и выбор;
- покупка квартиры, регистрация сделки;
- составление ремонтной сметы и выбор бригады рабочих;
- закупка стройматериалов;
- контроль за выполнением работ;
- подготовка профессиональных фото обновленной квартиры;
- выставление объекта на продажу, организация показов;
- заключение сделки с покупателем.
На первый взгляд, несложно. На самом деле, два нюанса. Первый — сроки, как уже говорили. Если делать быстро — это выгодно. Но если затянуть в два раза, то и доходность будет ниже в два раза. А теперь представьте, что описанную цепочку нужно провести за три, максимум — четыре месяца. Думаем, каждый знает, сколько времени уходит только на поиск бригады, которая делает ремонт с качеством, но недорого.
Поэтому флиппингом занимаются риэлторы — в том числе, не от агентства, а в частом порядке. Агенты недвижимости знают перспективы недвижимости по рынку, способны проанализировать жилье в конкретном районе. У них есть контакты юристов и ремонтных бригад.
Второй нюанс — нужна финансовая подушка, которую вложить в дело. Для флиппинга разумнее использовать собственные средства. Ипотеку взять никто не запрещает, но это бесполезный вариант. До погашения кредита сделки возможны только с разрешения банка. Навряд ли тот согласится на скорую перепродажу. К тому же, ипотека невыгодна с учетом расходов, а главная цель флиппинга — получить максимальную прибыль, а не просто окупить вложения.
Часто начинающие инвесторы приобретают не «убитые» квартиры, а те, которые не в очень хорошем состоянии, либо не в откровенно плохом. Словом, объекты, требующие косметического ремонта, а не капитального, от потолка до пола. Правда, мало найти такие квартиры. Нужно еще до покупки подсчитать затраты на реставрацию и возможную выгоду. Профессиональные инвесторы, риэлторы, наоборот, предпочитают работать с жилплощадью в очень плохом состоянии. На поиск придется потратить больше времени, чтобы остальные параметры тоже устраивали. Но и заработать можно гораздо больше, если знакомая бригада рабочих начнет ремонт сразу после покупки.
Также имейте в виду, что квартиры, которые продаются на рынке с дисконтом, бывают «тяжелыми»:
- в залоге;
- с задолженностью по коммуналке;
- неузаконенной перепланировкой;
- полной разрухой внутри (например, сгнившими полами).
Проблемы придется решать, но если знать алгоритм, что и как делать — опять-таки получится заработать..
Flipping: значение для риэлтора
Риэлтору на флиппинге квартиры заработать проще, чем гражданину не из отрасли. Профессионал знает, как выбирать объект. Например, нет смысла вкладываться в жилье на окраине, рядом с промзонами, или где единственный автобус ходит раз в час. Может, там и получится взять квартиру дешевле по рынку, только вот перепродать будет некому. Это очевидный пример, но есть еще мелочи, о которых узнаешь только на практическом опыте.
Зато после флиппинга квартиру сбыть проще, быстрее. Скажем, риэлтору попадается выгодный объект в хорошем районе. Играет роль расположение — близко инфраструктурные объекты, остановки транспорта. Но состояние у квартиры не очень — ремонта не было лет двадцать, а то и тридцать. Из-за этого не выглядит привлекательно для некоторых категорий покупателей. Да, смотрят на район, состояние дома и транспортную доступность. Но есть клиенты, которые ищут готовую квартиру из серии «заезжай и живи». Если у риэлтора свободны средства, жилье можно выкупить, отреставрировать — и перепродать с наценкой.
Флиппинг-бизнес: сколько можно заработать
Флиппинг считается успешным, если доход с перепродажи объекта составил > 30%. Поэтому профессиональным флипперам, которые совершают >1 сделки в год, а цикл работы с одним объектом не превышает трех месяцев, легче удвоить прибыль, вернув 100% вложенных средств.
Но для этого флиппер должен:
- понимать модные тенденции в дизайне и уметь применять знания;
- обладать достаточным вкусом, чтобы меблировать квартиру;
- знать, где подешевле закупиться стройматериалами;
- сотрудничать с бригадой ремонтников.
Наглядно о том, что такое флиппинг в недвижимости: примеры из жизни
У флипперов сообщества и каналы в соцсетях и мессенджерах. Участники не только просят профессиональных советов, но и делятся историями. Также можно поискать соответствующие темы на форумах, посвященных недвижимости, строительству или ремонту.
Приведем в пример такой кейс. При среднем бюджете до 15 млн рублей в Москве при флиппинге на рынке вторичной недвижимости инвестор получает 1 млн рублей с объекта. Это средний показатель, иногда больше или меньше. Инвестор подсчитал, что в результате годовая доходность составляет 40% на вложенные средства.
Плюсы и минусы флиппинга
К минусам относятся:
- риск неправильного выбора квартиры (с плохим потенциалом);
- риск при работе с людьми — юристы, рабочие окажутся недобросовестными;
- дополнительные расходы — например, при ремонте произошли накладки, затягивание сроков, выявлены очаги плесени в жилье и т.п.;
- необходимость больших вложений;
- оспаривание сделки через суд (если юрист недостаточно тщательно проверил историю объекта);
- необходимо платить налоги.
Плюсы:
- доходность;
- заработок зависит не только от состояния рынка, но и активности флиппера — можно зарабатывать больше;
- можно не тратиться на обстановку, а закупить только кухонный гарнитур и необходимую бытовую технику;
- когда имеются в виду субъекты федерации, кроме столицы, то там легче: желающих инвестировать во вторичную недвижимость, реставрировать и продавать,меньше. Конкуренция ниже.
Флиппинг и налоги: какие выплаты в бюджет надо делать
На величину сбора, перечисляемого в бюджет РФ, влияет, кто занимается флиппингом — физические лица или ИП. С физлиц взимают 13% подоходный налог. Его перечисляют в бюджет страны те, кто < 5 лет является собственником объекта. Понятно, что пять лет ожидать никто не станет: после каждой сделки приходится переводить средства государству.
Важно: 13% уплачиваются с суммы, получаемой как вычет цены покупки из цены, по которой объект сбыли. Допустим, флиппер приобрел объект за 5 000 000 рублей, а продает за 8 000 000. С разницы в 3 000 000 рублей взимаются 390 000 рублей.
За год без риска физлица способны продать 2-3 квартиры. Когда сделок больше, это чревато вниманием налоговой, вплоть до привлечения к ответственности за нелегальное предпринимательство и наложение штрафов.
Поэтому те, кто сумел поставить флипперство на поток, оформляют ИП. С этим статусом налоги могут быть даже выгоднее — но зависит от спецрежима, на котором работает человек. На УСН с объектом «доходы» платят 6%, а на УСН «доходы минус расходы» — 15%.
Единожды инвестор имеет право получить налоговый вычет. Непременное условие — человек должен быть плательщиком налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Под него не попадают:
- самозанятые физлица;
- ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН);
- ИП применяющие систему «налог на профессиональный доход» (НПД).
Флиппинг — это выгодно?
Да, если браться за дело не сгоряча, а сформировать четкий и продуманный план действий. Нужно тщательно выбрать квартиру, предусмотрев:
- локацию;
- транспортную доступность;
- площадь (начинать лучше с однокомнатных квартир или студий, с двушками работать сложнее и нужен опыт);
- вид из окна (зелень, лес, река или пруды востребованы);
- состояние дома и подъезда — не менее важно, чем итоговое состояние квартиры.
Сломанный мусоропровод, исписанные стены, постоянный неприятный запах в подъезде, облупившийся фасад — эти факторы не исправишь, лучше такие объекты обходить стороной.
Не стоит приобретать жилье на первом этаже — оно недорогое, но потому, что большинство покупателей не рассматривают такие варианты. Также многим важно наличие балкона. Квартиру без балкона покупайте только в том случае, если остальные параметры подходят — метраж, локация, состояние дома.
Кстати, планировка тоже имеет значение. Слишком большие варианты будут дольше продаваться. С осторожностью относитесь к объектам со сложной, нестандартной планировкой. Возможно, хозяин провел перепланировку. Но тогда проверьте: узаконена ли она? Если дом стоит у дороги, окна квартиры должны выходить во двор.
Тщательно изучите коммуникации в квартире. Если трубы гнилые, дому пятьдесят лет и со времен постройки ничего не менялось, взвесьте силы и то, сколько средств придется вложить в полную замену. Важно состояние кровли дома у квартир, находящихся на последнем этаже. Это, на первый взгляд, малозаметная проблема. Но если после покупки выяснится, что в квартире сырость, крыша дома протекает — продать объект будет сложно.
Возможен ли флиппинг без денег и вложений
Нет, невозможен. Даже если человек сам — риэлтор, и в подборе объекта помощь не нужна, то придется потратиться на услуги строительной бригады и юриста. Со строителями понятно, но и без юриста не обойтись. Надо проверить чистоту квартиры. Чтобы после покупки не выяснилось: с жильем такие проблемы, что в обозримом будущем не продашь. Или того хуже — чтобы суд не признал сделку недействительной.
Поэтому при флиппинге закладываются не только затраты на стройматериалы, мебель, сантехнику, текстиль и доставку этого, но и на услуги профессионалов. Причем каждый нанятый профессионал должен знать работу — чтобы не затянуть общие сроки. Понятно, что классные профи не станут работать за откровенные копейки.
Чем сервис Pampadu помогает риэлторам
Успешный риэлтор занимается показом квартир и сопровождением на сделки, предоставляет спектр услуг, связанных с недвижимостью. Заниматься флиппингом захочет не каждый. Но есть другие, не менее выгодные варианты заработка онлайн, совмещение с работой.
Пройдите регистрацию на платформе Pampadu — бесплатно, отнимет пару минут. Сразу откроется каталог с офферами партнеров — страховых компаний, банков России.
Предлагайте клиентам страховые полисы по выгодной цене — страховка незаменима при оформлении ипотеки, иначе банк не выдаст кредит. У страховых организаций полис дороже, чем у Pampadu. Клиент останется доволен, вернется к риэлтору и порекомендует родственникам, коллегам. За проданную страховку выплачивается вознаграждение. С помощью личного кабинета комфортно отслеживать сумму выплат.
Вариант получения дохода — помощь при подборе ипотеки. Клиент не определился, куда обращаться за кредитом? Тогда сделайте расчет с помощью ипотечного калькулятора. Заполните форму, выберите выгодный вариант и дождитесь, пока свяжется наш менеджер. Он поможет подготовить файлы, сопроводит клиента до одобрения займа банком, а вам начислят комиссию.
