Аренда квартиры у застройщика с последующим выкупом может стать альтернативой ипотеки — для тех, кто не может накопить на первый взнос или у кого документы не одобряет банк. Условия менее строгие, но есть подводные камни. Модель работает и для бизнеса. Аренда с правом выкупа коммерческой недвижимости имеет преимущества. Рассказываем о таком, сравнительно новом явлении.
Ключевая ставка Центробанка высокая. Ипотека в России не дешевеет. Льготные программы субсидируются государством, но под них подпадает ограниченное число граждан. А обзавестись жильем желают многие. Но далеко не все собрали полную сумму чтобы купить квартиру, заехать и жить. В свете дорогой ипотеки вариант приобретения недвижимости — аренда квартиры с последующим выкупом. Схема сразу въехать в жилье и не требует от человека сбора внушительного пакета файлов, бумаг или жесткого соответствия критериям. Эксперты Pampadu расскажут подробности, а в конце материала — как риэлтору получать дополнительный доход.
- Аренда квартиры с правом выкупа: что это такое
- Кому удобна аренда квартиры с дальнейшим выкупом
- Какие преимущества имеет аренда квартиры с последующим выкупом
- Аренда квартиры у застройщика с последующим выкупом: недостатки
- Если у вас субаренда: выкуп помещения арендатором
- Как совершается аренда с выкупом коммерческой недвижимости
- Чем сервис Pampadu полезен риэлторам
Аренда квартиры с правом выкупа: что это такое
Аренда квартиры с выкупом — симбиоз договоров аренды и купли-продажи. При сделке покупатель регулярно платит собственнику жилья фиксированную сумму. В ней 2 части: арендная, выкупная. Это время покупатель проживает в квартире в качестве арендатора. Когда стоимость квадратных метров выплачена, они переходят в собственность нового владельца. Стороны сделки подписывают акт об исполнении обязательств. Бумаги переоформляются на нового хозяина и регистрируются в Росреестре.
Нюанс: квартира остается в собственности продавца до последнего платежа. В этом отличие сделки от ипотеки, когда жилье становится собственностью покупателя после оформления договора купли-продажи. Правда, с обременением в виде залога у банка.
При аренде квартиры с последующим выкупом сторонам разрешается расторгнуть договор. Чаще договор прописывает обстоятельства разрыва соглашения— просрочки платежей или использование помещения не по назначению. Платежи, внесенные в счет выкупа жилплощади, возвращаются покупателю. Арендная часть остается у продавца, поскольку человек это время снимал недвижимость.
На протяжении долгого времени подобных договоров в нашей стране не было. И сейчас они редки. Чаще такие сделки касаются коммерческой недвижимости. С ней операции происходят по тому же принципу, что и с жильем. Зато в европейских странах аренда квартиры с правом выкупа распространена.
Российское законодательство разрешает выступать в роли продавца (а одновременно — арендодателя) и физическим, и юридическим лицам. Сделки, когда обе стороны — граждане, на рынке редки. Распространен вариант: человек оформляет договор аренды квартиры с правом выкупа с лизинговой компанией или даже самим застройщиком.
Кому удобна аренда квартиры с дальнейшим выкупом
Если говорить с точки зрения покупателя, вариант удобен тем, у кого нет крупной суммы на взнос. Жилье с правом выкупа арендуют без взноса или с взносом, меньшим, чем у банков. Человек вносит единовременную сумму (например, 10% стоимости жилья). А дальше ежемесячно отчисляет выкупные, арендные платежи.
Покупателю легче провести «тест-драйв» жилья, района. Решить — комфортно жить на этой территории? Или поискать другую квартиру, дом? Когда оформлена ипотека, то отыграть назад невозможно.
Продавцу сделка комфортна в трех случаях:
- Неликвидный объект.
В старом жилом фонде, непопулярном месте. Труднее отыскать покупателя для стандартной сделки.
- Квартира дорогая.
У элитного жилья узкая целевая аудитория. Невозможно оперативно реализовать лоты.
- Продавец срочно уезжает из страны — надолго или насовсем.
Не успевает продать квартиру по рыночной стоимости. Вместо того, чтобы объект простаивал, его легче сдать с расчетом: арендатор выкупает квартиру. Следует просчитать: вся сумма продавцу поступит за годы. К тому моменту из-за инфляции ее цена уменьшится. Продавцу чаще выгоднее продавать квартиру классическим методом.
Застройщику разрешено выступать продавцом. Некоторые строительные организации продают недвижимость по аренде с выкупом, получая доход. Пример: когда фирма понимает, что квартиры плохо продаются.
Какие преимущества имеет аренда квартиры с последующим выкупом
Плюсы сделки чаще применимы к покупателю, не к застройщику или иному типу продавца. Этим объясняется факт, что аренда квартиры с выкупом не распространена.
К плюсам относятся:
- Легче проверить приобретаемый объект на удобство и качество, протестировать инфраструктуру, транспортную доступность.
- Нет необходимости копить на взнос. Не надо собирать бумаги, файлы. Аренда доступна даже с испорченной кредитной историей.
- Пока покупатель не собственник, сделка обратима — выкупные платежи возвращаются.
- Стоимость квартиры зафиксирована. Прописана в договоре. Учитывая, что аренда с правом выкупа затягивается на годы, а цена фиксируется в самом начале, то квартира достается покупателю по стоимости ниже рыночной.
- Легче дождаться выгодных ставок по ипотеке. Покупатель может взять ипотеку, досрочно выкупая жилплощадь. Но на этот вариант должен согласиться собственник.
Аренда квартиры у застройщика с последующим выкупом: недостатки
Минусы есть для обеих сторон.
Для покупателя:
- Необходимость ежемесячно оплачивать аренду, сопутствующие расходы.
- Не разрешено использовать ипотечное кредитование. Последнее доступно для традиционной сделки купли-продажи.
Если продавец решит расторгнуть договор, то, хоть выкупные платежи вернутся. Арендные — не возмещаются. Как итог, покупатель останется без квартиры, части денег. У средств другая покупательская способность. Особенно когда от начала аренды прошли годы, не месяцы. Встает вопрос: способен человек приобрести равнозначный объект на имеющуюся сумму.
Минусы для продавцов (застройщиков, лизинговых компаний, физлиц) одинаковые:
- При проживании арендатора отделка квартиры изнашивается. И если от сделки откажется покупатель, то продавцу труднее сбыть объект. Придется снижать цену, финансировать косметический ремонт.
- Получение средств растянуто по времени. При колебаниях на рынке может статься: продавцу выгоднее подождать и сбыть квартиру по традиционной схеме.
Если у вас субаренда: выкуп помещения арендатором
Практики по таким делам мало. Поэтому нельзя сказать однозначно, как такую проблему решают суды. Скорее всего, арендные отношения не прекратятся — даже если статус поменялся, и из субарендатора лицо стало арендатором. Но нет причин, которые освободили бы арендодателя от его обязанностей по отношению к субарендатору. Однако этот момент можно изначально прописать в договоре, чтобы впоследствии у сторон не было претензий друг к другу. Также между сторонами может быть перезаключен договор аренды на тех же условиях, что и субаренды.
Как совершается аренда с выкупом коммерческой недвижимости
Алгоритм, как у аренды с выкупом жилой. Разница: когда речь о коммерческой недвижимости, человек арендует ее для профессиональной деятельности.
В договоре аренды с выкупом коммерческой и жилой недвижимости должны быть пункты:
- сведения о сторонах;
- информация об объекте с указанием адреса, площади, состояния;
- размер ежемесячных платежей, сроки;
- разъяснение по выкупным платежам — размер, сроки, порядок внесения;
- обязанности сторон;
- ответственность за нарушение условий договора.
Главное — четко и подробно прописать условия выкупа недвижимости: стоимость, график внесения платежей. Без этого пункта документ считается недействительным, так что будьте внимательны.
Далее договор регистрируют в Росреестре. Легче — подать заявление в МФЦ. В ЕГРН внесут пометку об обременении объекта (аренде). Обязательства по договору завершены? Стороны снова обращаются к Росреестру, снимают обременение, переоформляют недвижимость.
Чем сервис Pampadu полезен риэлторам
C платформой партнерских продаж Pampadu риэлторам легче выйти на дополнительный доход параллельно основной занятости. Зарегистрируйтесь на https://pampadu.ru/, зарабатывайте, продавая клиентам:
- страховые продукты;
- помощь при подборе ипотеки.
Страховки приобретают люди, собирающиеся оформлять ипотеку. Большинство сделок проходят с кредитными средствами. В офисах СК у полисов часто завышена цена. У Pampadu в каталоге предложения крупнейших российских компаний по выгодным ценам. За проданный полис риэлтору начисляют вознаграждение.
Еще инструмент — помощь в подборе ипотеки с помощью калькулятора. В онлайн-шаблон вводят данные, оставляют заявку. С риэлтором свяжется менеджер Pampadu, поможет подготовить документы и будет вести клиента до одобрения займа. Когда банк одобрит ипотеку, риэлтору выплатят комиссию.
Регистрация на портале бесплатная, занимает всего пару минут!
