«Что такое эскроу-счет застройщика: как работает?» — ответ интересует не только покупателей. Риэлторы задаются таким вопросом. Многие спрашивают: «Как узнать эскроу-счет у застройщика?» Специально для агентов по недвижимости команда сервиса партнерских программ Пампаду рассказывает, как проверить эскроу-счет для застройщика, что это такое. Да и вообще — эскроу счет открывает застройщик или дольщик? Касаемся темы безопасности. Защищает ли участников сделки эскроу-счет: получившие застройщики и покупатели несут риски?
- Эскроу-счет при покупке недвижимости у застройщика — что это
- Что такое счет эскроу для недвижимости простыми словами
- Средства на счетах эскроу: как происходят внесение и списание
- Какие документы нужны для открытия эскроу-счета
- Эскроу-счет: бенефициар — кто это такой?
- Как проверить эскроу-счет в ДОМ. РФ, Сбербанке, Альфа-Банке, ВТБ, Газпромбанке, Банке Открытие
- Эскроу-счет для ипотеки: что это
- Эскроу-счет только при ипотеке или нет?
- Эскроу-счет только для новостроек или нет?
- Бывает ли эскроу-счет для вторички
- Чем выгоден эскроу-счет дольщика
- Кто открывает эскроу-счет: застройщик или дольщик (покупатель квартиры)
- Эскроу-счет может открыть застройщик?
- Специальный счет эскроу: путаница в определениях
- Эскроу-счет и залоговый счет: в чем разница
- Эскроу-счет: получившие застройщики
- Эскроу-счет для застройщика что это значит — пользу или вред
- Эскроу-счет: обязателен или нет
- Эскроу счет: какие застройщики получили
- Эскроу-счета в долевом строительстве: в каком банке их открывают
- Кредитование эскроу-счета: возможности для застройщиков
- Эскроу-счет застрахован или нет
- Эскроу-счет может быть арестован?
- Такой ли безопасный эскроу-счет, как принято считать
- Оплата через эскроу счет: заключение сделки — как хитрят застройщики
- Эскроу-счета: риски при покупке квартиры через них
- Эскроу-счет: минусы и плюсы
- Как продажа через эскроу-счета влияла на заработок риэлтора раньше
- Эскроу-счет при продаже квартиры: насколько прибыльны для риэлтора такие сделки сейчас
- Пампаду поможет риэлтору или ипотечному брокеру увеличить доход
Эскроу-счет при покупке недвижимости у застройщика — что это
Такое явление как эскроу-счет (ЭС) много значит и для продавца, и для покупателя недвижимости. Сначала, до 2019 года, многие участники рынка спрашивали: «Эскроу-счет —зачем он нужен?»
Эскроу-счета в долевом строительстве массово открываются с 2019 года. Сейчас выгоды очевидны. Строительные компании (СК) — застройщики — не несут риски невыплат со стороны того, кто приобретает объект. Покупатели недвижимости по договору долевого участия — дольщики — защищены от обмана, когда СК не завершает работы, а ее собственники и топ-менеджеры скрываются в неизвестном направлении.
Что такое счет эскроу для недвижимости простыми словами
Эскроу-счет – это (ФЗ-214) спецсчет, открываемый в банке для безопасных расчетов между строительной компанией и покупателем квартиры в ее многоэтажке.
Предпосылки — несовершенные законы отрасли 2000-х и 2010-х годов. Конец 1990-х — начало 2000-х — период, когда жители нашей страны стали приобретать жилье по модели долевого строительства. Появились довольные. И, разумеется, мошенники.
СК, не отличавшиеся совестью, собирали деньги с доверчивых покупателей. Затем собственники и управленцы высшего звена уезжали за границу. Дольщики оставались без денег и жилья.
В 2004 году приняли закон ФЗ-214 об эскроу-счетах. В 2019-м его сделали обязательным.
Средства на счетах эскроу: как происходят внесение и списание
Покупатель перечисляет на ЭС средства, деньги замораживаются. Они лежат, их никто не снимает до тех пор, пока объект недвижимости не будет сдан.
Когда объект достроен, средства переводятся с ЭС застройщику.
Строительство нужно закончить к сроку, что значится в документах проекта.
Для чего он нужен эскроу-счет
Со второй половины 2019 года приобретение жилья в новостройках должно проходить исключительно через ЭС. Эта система покупки первичной недвижимости функционирует в России почти пять лет. Ее введение снизило риск обмана дольщиков — они больше не могут пострадать из-за неоконченного строительства.
На кого открывается эскроу-счет
На имя покупателя. Он же владелец средств, лежащих на ЭС, до сдачи объекта недвижимости.
Несколькими разделами ниже объясняем, какой тип счета открывает застройщик.
Какие документы нужны для открытия эскроу-счета
Человек — физическое лицо — должен подписать ДДУ со СК.
Затем покупателю необходимо явиться в банк. Принести с собой ДДУ и паспорт.
Банк, СК и дольщик заключают трехстороннее соглашение об открытии ЭС. Покупателю предстоит на протяжении определенного срока перечислить на него оплату. При таком способе расчетов средства переводятся банку на эскроу-счет, а не застройщику напрямую.
Когда приобретают недвижимость за заемные средства (ипотека), банк может потребовать широкий перечень документов. Точный список устанавливает само кредитное учреждение.
Эскроу-счет: бенефициар — кто это такой?
Строительная компания. Остальные участники сделки называются депонентом и эскроу-агентом. Первый — покупатель недвижимости. Второй — банк.
Как проверить эскроу-счет в ДОМ. РФ, Сбербанке, Альфа-Банке, ВТБ, Газпромбанке, Банке Открытие
Информация об ЭС доступна СК и физическим лицам. Первые проверяют ее в корпоративном аккаунте, который у них открыт в банке. Вторые — в онлайн-кабинете.
Эскроу-счет для ипотеки: что это
Заемщик направляет кредитной организации заявление на кредит (ипотечный). Когда его одобряют, заключает ДДУ со СК. Соглашение регистрируется Росреестром. Затем покупатель заводит ЭС. Кредитная организация — полноценный участник при купле-продаже.
Так что использование эскроу-счетов доступно для покупки недвижимости. С привлечением ипотечного кредитования тоже.
Эскроу-счет только при ипотеке или нет?
Не только. Его открывают и когда приобретают недвижимость на свои деньги, не заемные.
Эскроу-счет только для новостроек или нет?
Нет, не только. Через ЭС покупают и продают не только недвижимое имущество. Для долевого строительства существуют обязательные положения. Начиная со второй половины 2019 года, строящуюся недвижимость нельзя купить, минуя ЭС. Как только закон вступил в силу, был предусмотрен определенный переходный период. На его протяжении разрешали проводить оплату первички прежним способом. Теперь все сделки должны осуществляться через эскроу. Об исключениях речь пойдет далее.
В ряде случаев ЭС можно использовать для вторички.
Бывает ли эскроу-счет для вторички
В большинстве случаев ЭС используются для покупки жилья в новостройках. Бывает, для сделок с недвижимостью применяется эскроу-счет на вторичном рынке. Этот подход работает в том случае, если есть вероятность, что продавец недвижимости, получив оплату, не выполнит взятые на себя обязательства.
Проведение расчетов через ЭС закрепляется сторонами в договоре. Затем покупатель переводит оплату. Деньги хранятся на ЭС. Не перечисляются продавцу до тех пор, пока право собственности покупателя не будет подтверждено выпиской из ЕГРН.
Помимо ЭС, покупателям вторички доступны другие варианты расчетов в банке — аренда банковской ячейки или аккредитив.
Чем выгоден эскроу-счет дольщика
Застройщик не в состоянии достроить дом к дедлайну? Деньги, находящиеся на ЭС, возвращаются участникам долевого строительства. Дольщикам не грозит судиться со строительной компанией. Для них нет риска потерять деньги, так и не получив ключи на руки.
Кто открывает эскроу-счет: застройщик или дольщик (покупатель квартиры)
Дольщик. До того, как объект недвижимости сдан, средства лежат на его ЭС. Строительной компании перечисляется оплата только после выполнения обязательств перед участниками. Но человек не вправе снимать деньги, находящиеся на ЭС, раньше срока. Нельзя ему ими расплачиваться, давать их в долг. Не разрешаются никакие операции. Он может отозвать средства, если СК не выполнит условия, оговоренные в ДДУ. Ему разрешено разорвать договор — со всеми вытекающими последствиями.
Эскроу-счет может открыть застройщик?
Нет, застройщики открывают специальный расчетный счет застройщика.
Специальный счет эскроу: путаница в определениях
Интернет, включая порталы кредитных организаций, полон материалов, где объясняют: эскроу-счет застройщика — как работает. Такая формулировка — упрощение для читателя. СК — полноценные участники трехсторонней сделки. Им важно отслеживать информацию об ЭС тех, кто приобретает у них недвижимость. Более того, покупатель имеет право открыть ЭС только в том банке, с которым сотрудничает СК.
Поэтому рекламные материалы банков гласят: «Эскроу-счет застройщика — это удобно, приходите к нам».
На самом деле, на имя СК открывается специальный расчетный счет застройщика. С ним СК имеет право совершать только те операции, что предусмотрены 214-ФЗ. Эскроу-счет и расчетный счет застройщика — это разные вещи. Первый открыт на имя покупателя, второй — на СК.
Эскроу-счет и залоговый счет: в чем разница
Залоговый счет отличается от ЭС — заводится не в рамках ДДУ по 214-ФЗ. Его банк открывает на покупателя, когда тот закладывает свое имущество.
Эскроу-счет: получившие застройщики
Как упомянуто выше, застройщики не получают ЭС. Они открывают специальный расчетный счет застройщика. А ЭС банк заводит на имя покупателя недвижимости.
Эскроу-счет для застройщика что это значит — пользу или вред
До того, как ЭС стали активно применяться для сделок ДДУ, СК начинали строительство на собственные средства и деньги дольщиков. Если не хватало — брали кредит. По завершении строительства продавали квартиры. Возвращали кредит банку, получали прибыль.
Такая схема обладала недостатками. Средств дольщиков часто не хватало. Кредит не любой банк соглашался давать. Бывал дефицит своих денег. Подрядчики начинали судебные дела. Требовали выплат. Неудивительно, что немалое число СК обанкротилось.
Если СК не была известным игроком рынка, потребители относились к ней настороженно. Предпочитали заключать ДДУ с популярными СК, доверяя им намного больше. Из-за этого скорость продаж и выручка снижались.
Эскроу-счет — схема такая выгодна для СК. Когда применяют ЭС, финансирование становится стабильным. Сколько квартир СК успела продать по ДДУ на раннем этапе — уже не так сильно влияет на темпы строительства. При наличии ЭС с деньгами банки выдают кредиты охотнее. А потребители согласны заключать ДДУ с малоизвестной молодой СК. Они не боятся стать обманутыми дольщиками: ведь их деньги на ЭС защищены. Депонируемая сумма по счету эскроу не пропадет.
Эскроу-счет: обязателен или нет
Когда покупатель приобретает объект по договору долевого участия, сделка через ЭС обязательна. Об исключениях — следующие два абзаца.
Эскроу счет: какие застройщики получили
По Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве», все застройщики должны по ДДУ работать с ЭС.
Исключения сделаны не для строительных компаний, а для объектов недвижимости. Когда дом построен минимум на тридцать процентов, застройщик имеет право продавать квартиры по ДДУ без ЭС. Однако число подписанных договоров (ДДУ) с покупателями должно касаться не менее десяти процентов общей площади в доме (как жилой, так и нежилой).
Эскроу-счета в долевом строительстве: в каком банке их открывают
Покупатель может расплатиться только через ЭС банка, на деньги которого возводится дом. То есть, выбор банка зависит от СК, а не от покупателя. Если СК ведет строительство без привлечения заемных средств, то выбирает банк из перечня кредитных организаций, утвержденного Центробанком РФ.
Если ваш клиент хочет воспользоваться ЭС не для покупки жилья в новостройке, а для иных целей, надо учитывать комиссию банка за предоставление такой услуги.
Кредитование эскроу-счета: возможности для застройщиков
Банки охотно выдают кредиты строительным компаниям, у которых сделки с покупателями по ДДУ с ЭС. Многие финансовые организации снижают проценты застройщику: эскроу-счет содержит средства — эту сумму и выдают под меньший процент.
Эскроу-счет застрахован или нет
Средства на ЭС застрахованы с повышенным лимитом страхового покрытия — до 10 млн. руб (на весну 2024 года). Это максимальная сумма. Она возвращается в случае банкротства банка одному дольщику — даже если он покупает несколько объектов недвижимости. Когда приобретают два и более лота стоимостью свыше 10 млн. руб., имеет смысл открывать ЭС на каждый из них в разных банках. Чтобы обезопасить средства в одном и том же банке, можно оформить ДДУ на родственника.
Эскроу-счет может быть арестован?
Нет: об этом говорит Федеральный закон N 229 «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007.
Такое правило введено, чтобы защитить права застройщика.
Такой ли безопасный эскроу-счет, как принято считать
Цель введения такой практики как ЭС — защитить права и покупателей, и строительных компаний. Константин Тимофеев, главный управляющий директор государственного Фонда развития территорий в интервью Interfax отметил, что механизм ЭC действует. В то же время он подчеркнул, часть проблем остается. Об этом свидетельствует и судебная практика.
Информация об уголовных делах попадает на страницы СМИ. В 2021 году медиа писали о «Петрострое» — крупной СК Санкт-Петербурга. Компания убеждала дольщиков вносить деньги не на ЭС по ДДУ, а перечислять на ее обычный банковский счет по договору бронирования помещения. Сотрудники СК обещали, что в дальнейшем переведут эти средства на ЭС. Но не перевели. Деньги исчезли, компания в процессе банкротства, в ноябре 2023 назначен конкурсный управляющий. Число обманутых дольщиков — более шести тысяч.
Оплата через эскроу счет: заключение сделки — как хитрят застройщики
Некоторые СК практикуют схему: просят аффилированное лицо или фирму приобрести у них квартиру по ДДУ по заниженной стоимости. Затем эту квартиру выставляют на продажу. Однако, так как ДДУ уже заключен, то новому покупателю предлагают объект только по иному виду соглашения. Оно называется договором уступки права требования. Цена в нем фигурирует уже обычная, не заниженная.
Покупатель вносит оплату. Ее часть (соответствующая заниженной цене, которая указана в ДДУ между СК и аффилированным лицом) идет на ЭС. Остальное — на обычный банковский счет СК.
В такой ситуации мошенничества нет. Схема законная. Однако, по сравнению с полноценной сделкой по ДДУ, права потребителя защищены хуже. По закону средства на ЭС страхуются. Если за время строительства банк обанкротился или лишился лицензии, то покупателю вернут деньги.
Деньги, внесенные не на ЭС, не застрахованы. Если банк начал процесс банкротства, либо регулятор отозвал лицензию, эту часть денег покупателю никто не вернет.
Эскроу-счета: риски при покупке квартиры через них
В ситуациях, когда СК не хитрит в рамках закона и тем более не мошенничает, тоже бывает не все гладко. Случается, застройщик неверно рассчитал стоимость материалов, ошибся, когда прогнозировал темпы роста цен подрядчиков. В итоге деньги у него закончились, а строительство не завершено. Сроки сдачи объекта затягиваются.
Если объект своевременно введен в эксплуатацию, это не означает, что ключи от квартиры будут переданы покупателям в срок. Сдав законченный объект строительства, СК получает деньги дольщиков. Теперь она может не спешить с окончанием внутренних работ, отделкой и благоустройством территории. Ожидание может затянуться на долгие месяцы.
За каждый день просрочки можно выставить застройщику неустойку в размере до 2/300 текущей ставки рефинансирования. Если СК не сдала квартиру в оговоренный договором срок, покупателю нужно составить претензию и готовиться к судебному разбирательству по выплате неустойки.
В тяжелых случаях СК признает, что не может выполнить обязательства, и деньги с ЭС перечисляются обратно покупателям. Здесь плохо то, что за время неудавшегося строительства рынок не стоял на месте. Цены, по которым люди приобретали недвижимость в день подписания ДДУ, были одними. А стоимость квартир в день возврата средств — другая, заметно выше. Если человек по ДДУ оплатил 3-комнатную квартиру 3 года назад, то теперь, получив деньги назад, он способен на них приобрести только «двушку».
Эскроу-счет: минусы и плюсы
Как у любого явления, у ЭС есть преимущества и недостатки.
Эскроу-счет, плюсы
К большому плюсу счета эскроу относится то, что застройщик гарантированно получит средства, если выполнит обязательства перед дольщиками. У последних, в свою очередь, ниже риск отдать деньги мошенникам.
Другие плюсы счета эскроу:
- Простота действий. Если одна из сторон решает расторгнуть договор, банк закрывает ЭС, а средства возвращаются депоненту.
- Стороны могут сами установить, какой документ использовать в качестве подтверждения сделки для банка.
- Когда строится многоквартирный дом, то человек бесплатно открывает ЭС. Страховка на составляет до десяти миллионов рублей.
Как уже упоминали, значимый плюс у счета эскроу: не подлежит аресту, включая ситуации, когда держателем не уплачены налоги. Или другие взносы. Например, алименты, штрафы.
Эскроу-счет, минусы
- Не каждая кредитная организация России согласна открыть ЭС.
- Средства на ЭС лежат «мертвым грузом» до передачи их бенефициару. Депонент может получить их обратно, только если расторгает договор.
- Пока средства лежат на ЭС, они не участвуют в банковском обороте. Не приносят держателю никакого дохода.
- Ведение эскроу-счета предусматривает банковскую комиссию — обычно в размере 0,7-1 % от вносимой суммы. При операциях с долевой недвижимостью комиссию оплачивает застройщик, который выступает в роли бенефициара.
Как продажа через эскроу-счета влияла на заработок риэлтора раньше
В преддверии введения новых правил оплаты и ожидаемого роста цен как конечные покупатели, так и застройщики приобретали квартиры для последующей перепродажи. В результате в первой половине 2019 года доход агентств по продаже недвижимости был на 60 % выше, чем за аналогичный период 2018 года. Это вызвало взрывной рост прибыли риэлторов.
Эскроу-счет при продаже квартиры: насколько прибыльны для риэлтора такие сделки сейчас
Сейчас, спустя годы, ситуация на рынке выровнялась. С переходом на оплату через ЭС и изменением обычной формы финансирования строительных проектов, СК стали искать пути оптимизации продаж недвижимости. Одним из таких решений стало делегирование развития бизнеса агентам по недвижимости. Активное сотрудничество с риэлторскими агентствами. Риэлтору сопровождать договор долевого участия с эскроу счетом, — обычное дело.
Пампаду поможет риэлтору или ипотечному брокеру увеличить доход
Посредникам сферы недвижимости приходится отслеживать динамику законов. Сотрудничать с кредитными организациями. Изучать процессы, как оформить ипотеку. Читать список требований банков.
Благодаря партнерской программе Pampadu, ипотечные брокеры, агенты по недвижимости, риэлторы повышают качество обслуживания клиентов. Также — предлагают им дополнительные услуги. За каждый финансовый продукт, оформленный через нашу платформу, предусмотрено вознаграждение.
Pampadu — практичная платформа. С ее помощью агенты, брокеры, риэлторы работают с банками, страховыми компаниями. Сравнивают нескольких офферов, используся единое окно. Сайт Pampadu можно использовать, чтобы найти клиенту кредитную программу. Или помочь ему застраховать ипотечную недвижимость.
Для участия в партнерской программе Пампаду не нужно особое образование. Не надо проходить специальную подготовку. Достаточно зарегистрироваться на платформе и начать работу!