Специалисты сервиса партнерских продаж Пампаду постоянно совершенствуют свой уровень и повышают качество информации на платформе. Все эти действия направлены на то, чтобы сотрудничать с нами было полезно всем, в том числе агентам по недвижимости. В этой статье мы рассказываем, какие вопросы риелтора позволят удостовериться в юридической чистоте сделки.
Риски для покупателя
Покупатель может не только лишиться сбережений, но и потерять квартиру – сразу или спустя некоторое время после заключения сделки. Это может случиться из-за ошибок при составлении документов на продажу или проведении взаиморасчетов с владельцем, а также в случае оспаривания договора заинтересованными лицами.
Некоторые покупатели заблуждаются, думая, что через 3 года после покупки жилья срок исковой давности проходит, и договор купли-продажи (ДКП) не может быть оспорен. В юридической практике трехлетний срок исчисляют не с даты продажи квартиры, а с того момента, когда истцу стало известно о нарушении своих имущественных прав.
Хотя избежать такого развития ситуации невозможно, но риелтор может постараться обезопасить покупателя.
Что нужно спросить у продавца
Мы собрали вопросы, которые стоит задать собственнику имущества, чтобы учесть все возможные при его покупке риски.
1. Кто собственник?
Для начала выясните, кто является владельцем продаваемого жилья.
- Если их несколько, стоит удостовериться, что все они в курсе продажи имущества, и проводить сделку через нотариуса.
- Если среди владельцев есть несовершеннолетние или недееспособные лица, то потребуется одобрение сделки от органов опеки.
- Если продавец находится в пожилом возрасте, существует риск, что после реализации квартиры его признают недееспособным, а его законный опекун сможет оспорить сделку.
- Если продавец утверждает, что сменил паспорт после вступления в право собственности на недвижимость, запросите документы, подтверждающие эту информацию.
- Квартиру по доверенности могут продавать мошенники. Если покупатель все-таки желает купить такую недвижимость, требуйте присутствия владельца при заключении договора.
Проверить достоверность паспорта собственника можно на сайте МВД РФ, а заверенной нотариусом доверенности – на сайте Федеральной нотариальной палаты.
2. Кто зарегистрирован?
Кроме права собственности учитывают также право пользования, которое имеют прописанные в квартире жильцы. Предпочитаемый вариант – отсутствие на момент продажи зарегистрированных на этой жилплощади лиц. Но это не всегда возможно. В таком случае стоит указать в ДКП период, в течение которого жильцы обязаны выписаться из квартиры.
Снять сторонних лиц с регистрационного учета можно в судебном порядке. Но существуют категории граждан, которые могут пользоваться жилплощадью пожизненно, даже после отчуждения объекта недвижимости. Выписать их по решению суда не удастся, они должны сделать это добровольно. К этой категории относятся лица:
- Отказавшиеся от участия в приватизации, которые могли быть введены в заблуждение;
- Живущие в квартире на основании завещания с обременением – на условии того, что они будут иметь право пользоваться этим жильем пожизненно.
- Несовершеннолетние, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей. Таких детей можно выписать только по заявлению опекуна, с разрешения органов опеки.
- Получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, пользующиеся правом постоянного проживания на своей жилплощади.
Если в квартире прописан кто-то из перечисленных категорий, она считается жильем с обременением. Кроме того, собственник может выписать жильца на время отбывания тем наказания в тюремных застенках. После освобождения такой гражданин имеет право на восстановление регистрации, даже если квартира уже перешла другому владельцу.
Чтобы узнать, кто был ранее прописан в квартире, нужно потребовать расширенную выписку из домовой книги.
3. Есть ли обременения на недвижимости?
Помимо прописанных жильцов, на жилье могут быть наложены обременения, которые препятствуют совершению сделки:
- Квартира находится в залоге – например, является ипотечной собственностью банка. Подобное жилье можно продать только с разрешения кредитной организации.
- Квартира арендуется. Зачастую в подобных ситуациях договор аренды расторгают, а жильцы оперативно съезжают с квартиры. Но по закону до окончания срока действия договора они могут этого не совершать и остаться жить в квартире, оплачивая аренду новому владельцу.
- На имущество наложен арест или запрет на совершение регистрационных действий. В этом случае реализовать объект могут только уполномоченные органы.
Наличие подобных обременений на конкретном объекте отражается в Росреестре. Узнать эти сведения можно, запросив через владельца недвижимости выписку из ЕГРН. Также стоит получить от собственника справку об отсутствии долга по коммунальным платежам и взносам за капремонт.
4. Как получена квартира?
Риелтору следует также уточнить, на каком основании возникло право собственности у текущего владельца. Это может быть ДКП, приватизация, договор дарения или пожизненной ренты, свидетельство о праве на наследство. Во всех этих случаях имеются свои особенности.
- Если жилье получено в результате приватизации, уточните, отказывался ли кто-то от участия в ней, и зарегистрированы ли они в этой квартире. Узнайте, не нарушались ли в ходе приватизации права лиц, не достигших 18 лет, иначе ДКП могут оспорить органы опеки.
- Если жилье перешло к собственнику по договору ренты, получите подтверждение того, что рента окончена – посмотрите свидетельство о смерти рентополучателя. Если же получатель ренты еще жив, то обязанность пожизненно его содержать переходит к покупателю вместе с недвижимостью.
- Если жилье было унаследовано, то не исключено существование иных наследников, о котором мог не знать даже сам продавец. В этом случае продажа может быть оспорена даже спустя много лет.
Сведения о предыдущих сделках помогут определить юридическую чистоту квартиры. Переход права собственности на объект, начиная с 1998 года, можно отследить по сведениям Росреестра.
5. Сколько имущество находится в собственности?
Если квартира находится в собственности меньше 3 лет, то минимальный срок владения недвижимостью еще не наступил и продавцу придется заплатить налог от ее продажи. Уточнить срок владения поможет выписка из ЕГРН.
В этом случае риелтору стоит уточнить, планирует ли собственник указывать в договоре истинную стоимость жилья. Если владелец намерен ее занизить, то в дальнейшем ДКП может быть признан незаконным.
Также следует поинтересоваться причиной продажи жилья. Если владелец спешит со сделкой, он может что-то скрывать и это служит поводом насторожиться. К примеру, если квартира получена по наследству, но не от родственника, и тут же была выставлена им на реализацию, то такая сделка может быть спланирована с преступным умыслом.
6. Семейное положение владельца?
Для нового покупателя имеет значение, состоял ли текущий владелец в браке на момент приобретения квартиры. Согласно СК РФ недвижимость, купленная в браке, считается совместным имуществом независимо от того, на кого из супругов была оформлена собственность.
Воспользовавшись своим законным правом, бывший муж (или жена) собственника могут оспорить сделку с течением времени. Для снижения риска текущему владельцу следует связаться с бывшим супругом и получить его разрешение на продажу имущества.
7. Вид сделки?
Продажа жилья может быть свободной или альтернативной. Свободная сделка означает, что собственник не пользуется квартирой и готов заключить сделку в любое время. Для большинства покупателей этот вариант – предпочтительный.
Если сделка альтернативная, то пвладелец планирует провести продажу имеющейся квартиры и покупку нового жилья одновременно. Это означает, что заинтересованному покупателю придется ждать, пока собственник найдет себе подходящий вариант.
Встречная сделка – это возможность для риелтора предложить услуги не только покупателю, но и продавцу рассматриваемого объекта. Так агент по недвижимости сможет получить дополнительный доход и контролировать все этапы сделки.
Мы поможем риелтору увеличить свой доход
Вы можете создать себе новый источник дохода, присоединившись к партнерской программе Pampadu, служащей для продвижения страховых и банковских продуктов наших партнеров.
Регистрация на сайте занимает менее пяти минут, оформление страхового полиса – менее пятнадцати. В личном кабинете агента, который станет доступен сразу после регистрации, вы увидите предложения по партнерским программам банков и страховых организаций. Начните сотрудничать с нами уже сегодня!
