Платформа партнерских программ Pampadu приглашает к сотрудничеству агентства недвижимости, риелторов и ипотечных брокеров. Работа с нашим сервисом не предусматривает никаких первоначальных вложений, не требует выполнения плана продаж и осуществляется на взаимовыгодной основе.
Хоть для работы агентом по недвижимости не требуется получать юридическое образование, но разбираться в азах проведения соглашений необходимо. С этой целью мы подготовили обзор для начинающих риелторов на тему, какие виды сделок с недвижимостью существуют.
Основные сделки с недвижимостью: что это
Согласно имущественному праву сделки с недвижимостью разделены на возмездные и безвозмездные. К безвозмездным сделкам относятся дарение, наследование, приватизация и прочие действия, совершаемые на безоплатной основе. К возмездным соглашениям принадлежат купля-продажа, аренда, мена, залог и прочие действия с передачей определенных прав на недвижимость взамен получения установленной платы.
Сделкой купли-продажи недвижимости считают взаимодействие, направленное на изменение прав владения собственностью. Результатом любого соглашения купли-продажи считается договор, на основе которого происходит прекращение права собственности продавца и переход такого права к покупателю.
Стороны сделки с недвижимостью
У любой сделки купли-продажи имущества определены две стороны:
- продавец;
- покупатель.
Любую из сторон соглашения может представлять несколько лиц. Например, в случае продажи общей долевой собственности, когда владельцев у жилья несколько, сделка может быть проведена с составлением единого договора или нескольких отдельных.
Когда к сделке с недвижимостью подключается риелтор или агентство по недвижимости, сторона соглашения (продавец или покупатель) заключает с ним отдельный договор на оказание услуг.
Если квартира приобретается в ипотеку, то покупатель заключает отдельно с банком кредитный договор. Хоть жилье будет находиться в залоге у банка до полной выплаты ипотечного кредита, стороной соглашения купли-продажи жилья все же он не является.
Любую из сторон соглашения может представлять лицо, действующее на основе нотариально заверенной доверенности.
Этапы сделки с недвижимостью
Этапы соглашений с недвижимостью могут отличаться в разных ситуациях, но в общем случае они включают:
- Размещение объявления о продаже. Можно рекламировать квартиру на агрегаторах недвижимости, в печатных изданиях или путем расклейки объявлений. Если продавец заключает договор с риелторским агентством, то эту задачу берут на себя агенты.
- Согласование договора, проведение показов. Независимо от вида продажи, ее заключение сопровождается переговорами и предварительным обсуждением договора.
- Подача заявки на кредит. Большая часть недвижимости приобретается в ипотеку. После согласования этого вопроса с продавцом, покупатель должен получить одобрение договора у кредитной организации.
- Проверка юридической чистоты договора. На этом шаге покупателю стоит обезопасить себя – проконсультироваться у юриста и с его помощью проверить квартиру на наличие обременений.
- Заключение договора купли-продажи и выполнение его положений. Сделка завершается регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю в Росрестре.
Классификация сделок с недвижимостью
Когда речь идет о действиях по передаче имущества, совершаемых на возмездной основе, различают два типа сделок:
- Прямая;
- Альтернативная.
Прямая сделка или свободная продажа
Прямая или свободная сделка (продажа) означает, что она будет проводиться по схеме: продавец получает деньги, а покупатель – недвижимость. Не стоит путать свободную продажу с договором без посредников – это не одно и то же. Если предполагается соглашение без участия риелтора со стороны продавца, то в объявлении пишут: «продажа от собственника», «я – собственник» и т.д.
Свободная продажа обладает такими плюсами:
- Заключение договора в краткий срок. Прямая сделка также подразумевает, что владелец не проживает в квартире, а документы на ее продажу уже подготовлены. Если у покупателя есть деньги на руках, можно выйти на соглашение за 1 день;
- Такое соглашение вряд ли сорвется. Заключение договора и регистрация прав собственности в Росреестре не займут много времени. Это уменьшает шансы того, что одна из сторон передумает.
Свободная продажа не лишена недостатков для покупателя:
- Юридическая чистота продажи под вопросом. Не исключено, что позже такое соглашение будет оспорено в суде заинтересованными лицами. При наличии законных оснований договор купли-продажи будет признан недействительным. Такие случаи неединичные – около 15 % сделок оспаривается в судебном порядке;
- В обустройстве квартиры могут обнаружиться недостатки, о которых собственник решил умолчать. Возможно, он даже намеренно решил их скрыть с помощью декоративной отделки или других методов;
- На деле сделка может оказаться все-таки альтернативной и заключение основного договора затянется;
- Продавец может оказаться проблемным или не подписать договор с конкретным покупателем. Этот вариант также невозможно исключить.
Прямая сделка считается более простой и быстрой по сравнению с альтернативной. Но на практике она может таить различные юридические проблемы. Не стоит расслабляться – квартира может оказаться с каким-либо обременением или иметь серьезные недостатки. О спорных моментах может умолчать и продавец, и нанятый им риелтор.
Альтернативная сделка
Большую часть продаж на рынке вторичной недвижимости занимают альтернативные сделки. Люди постоянно женятся, разводятся, меняют работу или место проживания. Поэтому у них возникает необходимость продать имеющееся жилье, чтобы вместо него приобрести другое. Такая сделка именуется альтернативной.
Можно выделить как минимум четыре вида альтернативных сделок со стороны продавца:
- Увеличение жилплощади с внесением доплаты.
- Размен одного крупногабаритного варианта на несколько с меньшей площадью. Например, продавец намерен продать трехкомнатную квартиру и приобрести взамен две однокомнатных.
- Уменьшение жилплощади с получением разницы сумм на руки. Этот вариант тоже нередко встречается.
- Покупка равноценной квартиры в другом городе в связи с переездом. Или продавец хочет купить квартиру в том же городе, но в другом районе.
У альтернативной продажи можно выделить всего один плюс: юридическая чистота недвижимости в цепочке тщательно проверяется, причем не одним риелтором.
Недостатки альтернативной продажи очевидны:
- Участвовать в цепи соглашений без риелтора сложно;
- В цепи договоров, скорее всего, будут соглашения с использованием ипотечного кредита или привлечением материнского капитала, что затягивает и усложняет дело.
- Высок риск оказаться в ситуации, когда другие участники не выполнят своих обязательств, и в результате лишиться внесенного за другое жилье задатка.
Поэтому продавцы в большинстве случае подключают риелторов для организации альтернативной сделки. Риелтор быстрее найдет подходящий вариант по базе недвижимости, организует проверку юридической чистоты и возьмет на себя переговоры с участниками цепи соглашений.
Как риелтор может упростить заключение сделки с недвижимостью
Опытный риелтор знает, как можно упростить соглашение. Для этого нужно выполнить следующие шаги:
- Составить список задач под конкретный объект недвижимости.
- Самостоятельно проверить готовность всех документов на квартиру.
- Заранее найти надежного юриста и составить договор купли-продажи.
- Обозначить временные интервалы на выполнение каждого этапа. В случае если срок нарушен, предпринять возможные меры решения проблемы.
Сделки с недвижимостью сопряжены со многими сложностями. Поэтому покупатели также нередко нанимают со своей стороны риелтора при покупке жилья. Их действия оправданы, если агент по недвижимости разбирается в юридических вопросах и добросовестно относится к своим обязанностям.
Простой способ увеличения дохода для риелтора
Чтобы активнее продвигать свои услуги, риелторам нужно не только разбираться в юридических вопросах и знать нормативную базу. Жесткая конкуренция на рынке посреднических услуг заставляет искать новые пути развития и продвижения.
Например, можно предлагать клиентам дополнительные услуги, что сделает сотрудничество с вами более удобным. Став партнером платформы Пампаду, вы получаете возможность оформлять страховые и финансовые продукты для своих клиентов.
Например, занимаясь страхованием ипотечного имущества и жизни заемщика, вы будете гарантированно получать комиссионные выплаты (в среднем – 52,5 % стоимости полиса).
