Платформа партнерских программ Пампаду открыта к сотрудничеству с риелторскими компаниями. Мы постоянно стремимся расширять сеть партнеров и совершенствоваться вместе с вами.
Не каждый начинающий предприниматель знает, как открыть агентство недвижимости. Будущему владельцу риелторской конторы предстоит решить юридические вопросы и совершить определенные шаги. Мы подготовили для вас пошаговое руководство на эту тему.
Открытие агентства недвижимости: о чем стоит подумать заранее
Чтобы основать риелторскую контору не требуются никакие специальные разрешения: оформление лицензии в данной отрасли деятельности не предусмотрено. Процедура регистрации не отличается от действий, совершаемых при организации других форм бизнеса. Предпринимателю необходимо создать юридическое лицо или ИП, встать на налоговый учет, подобрать помещение под офис. Наибольшие расходы составят аренда, заработная плата наемных сотрудников, издержки на рекламу и поисковое продвижение.
К основным видам деятельности риелторских компаний относятся:
- Аренда недвижимости (длительная, краткосрочная, посуточная);
- Покупка и продажа собственности;
- Обмен жилья и прочие альтернативные сделки.
При создании бизнеса можно выбрать конкретный сегмент рынка, в котором вы планируете работать:
- Жилой фонд;
- Земельные участки;
- Коммерческая недвижимость;
- Частная застройка;
- Недвижимость за границей;
- Аренда квартир.
Чтобы выбрать какую-либо нишу, нужно проанализировать ситуацию на рынке и число конкурентов в отрасли.
Некоторые риелторские компании, помимо основных, предоставляют ряд сопутствующих услуг:
- Юридическая консультация;
- Помощь в оформлении перепланировки объекта;
- Изменение назначения объекта (переход из нежилого фонда в жилой или наоборот).
При совершении операций с собственностью агентства получаются комиссионные, которые им платит клиент после подписания договора. Размер такой выплаты составляет примерно 3-8 % от суммы договора купли-продажи. Когда речь идет о помесячной аренде недвижимости, комиссионные риелтора составляют 50-70 % от суммы ежемесячной оплаты.
Оформляем документы для открытия
Сначала нужно выбрать форму собственности для будущего предприятия. Для того чтобы организовать агентство недвижимости, достаточно зарегистрироваться в качестве ИП. Это проще и дешевле. Вы можете подать заявку на сайте налоговой инспекции, оплатить пошлину и затем получить свидетельство.
Если вы хотите вести бизнес с партнерами, то необходимо зарегистрировать ООО. Для этого необходимо собрать пакет документов:
- Заявление о госрегистрации создания ООО с подписью, заверенной у нотариуса. В заявлении указывается направление работы организации с указанием кода деятельности по классификатору ОКВЭД;
- Устав предприятия;
- Решение учредителя о создании ООО или договор об учреждении с протоколом собрания учредителей (если учредителей несколько);
- Квитанцию об оплате госпошлины.
Также организацию нужно поставить на налоговый учет. В течение 5 дней после его оформления ФНС отправит копии документов, подтверждающих этот факт, на электронный адрес, указанный в заявлении.
Далее нужно открыть банковский счет и передать информацию о нем в налоговую. Еще бизнесмену понадобится печать для договоров.
Для компании нужно будет придумать название. Оно должно быть коротким, информативным и запоминающимся. Хорошо, если в наименование будет заложен смысл, указывающий на недвижимость.
Франшиза или свой бизнес
Личный бренд стоит развивать только в случае, если вы уверены в своих силах и хотите реализовать собственные амбиции.
Увеличить шансы на успех можно с помощью франшизы. Осторожные бизнесмены выбирают эту модель бизнеса, поскольку она прошла неоднократную проверку. Готовая стратегия позволит строить бизнес с минимальными рисками.
Франшиза дает уверенность, но накладывает много ограничений: франчайзи должен платить роялти и в точности выполнять рекомендации франчайзера.
Как организовать агентство недвижимости: быстрый старт
После регистрации компании необходимо найти офис и заключить договор аренды. Выбирайте офис с хорошей транспортной развязкой, чтобы его было легко найти.
Для старта бизнеса вам понадобятся:
- Офисная мебель и оргтехника: столы, стулья, стеллажи для документов, минимум 3-4 ноутбука, 2-3 МФУ, несколько гарнитур с наушниками, роутер.
- Программное обеспечение. Агентству недвижимости стоит использовать CRM-систему для контроля задач и настройки телефонии. С помощью такого приложения вы сможете организовать миниатюрный колл-центр, настроив прием звонков на номер, указанный в рекламе.
- Минимальный штат: 3-4 риелтора, которые будут заниматься разъездной и работой, и 1-2 менеджера, которые будут принимать звонки, консультировать клиентов и заниматься подготовкой бумаг.
- Собственный сайт компании или сообщество в соцсетях, где будет приведена подробная информация о деятельности компании, прайс-лист услуг с подробным описанием.
Рассмотрим эти задачи подробнее.
Выбор офиса
Для того чтобы открыть агентство, необходимо выбрать под него помещение. Желательно, чтобы вблизи находилась парковка и остановки общественного транспорта. Хорошо подойдет первый этаж жилого здания, находящегося на первой линии. Если подобное помещение не удается найти, можно снять офис в близлежащем бизнес-центре.
Если риелтор планирует работать самостоятельно, хватит кабинета площадью 15 кв. м. При наличии штата сотрудников потребуется помещение площадью от 30 кв. м. Его можно поделить на несколько зон:
- Ожидания и приема клиентов;
- Рабочее пространство, разделенное перегородками;
- Кабинет руководителя.
Иногда арендодатели сдают офисы уже с мебелью и обустройством. В противном случае вам понадобится ее приобрести. Также для организации работы потребуются компьютеры, МФУ и канцелярские принадлежности.
Наем персонала
Для запуска бизнеса достаточно нанять несколько агентов. Брать юриста и бухгалтера в штат – довольно дорогое удовольствие. Можно договориться, чтобы они работали удаленно.
Навыки коммуникаций – главные в работе агента. Поэтому с задачами риелтора лучше всего справятся бывшие менеджеры по продажам. Специалисты с опытом и собственной базой клиентов потребуют достойной оплаты. Есть смысл нанимать их только, когда компания вышла на стабильный уровень дохода.
Оклад в агентствах недвижимости устанавливают редко. К тому же, сдельная оплата является хорошим стимулом. Уровень выплат для агента составляет примерно 20 % от той суммы, которую составила комиссия компании за посреднические услуги. Старательным сотрудникам нужно платить не менее 40 %, иначе они уйдут к конкурентам.
Важная задача для риелторского бизнеса – найти проверенного юриста. На его плечах будет лежать ответственность за чистоту сделок. Он составляет договора, проверяет объекты, клиентов. В обязанности юриста будут входить консультации, представление интересов агентства в государственных учреждениях и судах.
Маркетинг и реклама
Агентству недвижимости необходимо постоянно запускать рекламу по всем доступным каналам. Особенно сначала, когда компания является малоизвестной в городе. Продвигать услуги проще начать онлайн:
- Запустить сайт. На ресурсе должен быть размещен действующий прайс на услуги агентства, контактная информация и актуальные объявления. Далее на созданный сайт предстоит настроить контекстную рекламу.
- Завести аккаунты и сообщества в социальных сетях. На подобных площадках можно публиковать новости и экспертный контент, размещать объявления. Здесь стоит делать упор на таргетированную рекламу. Мессенджеры и Telegram-каналы также помогут стать ближе к клиентам.
Не стоит также пренебрегать размещением рекламы в местных печатных и интернет-изданиях, а также на досках электронных объявлений наподобие Avito.
Список расходов
Разрабатывая бизнес-план, нужно четко оценить объем стартового капитала. Иначе возникнет риск потратить больше запланированного и оказаться в сложной финансовой ситуации. Чтобы открыть АН, понадобится вложить сразу не менее 200 тыс. руб. Не стоит забывать и про ежемесячные платежи.
Если вычесть из условного миллиона прибыли обязательные расходы, то останется примерно 500 тыс. руб. Но добиться подобных показателей удастся не сразу. Если дело пойдет удачно, то можно выйти в ноль уже в первый месяц после открытия.
Анализ рынка риелторских услуг
В зависимости от финансовой ситуации на рынке, стоимость собственности и спрос на нее могут меняться. Например, в декабре 2022 года наблюдался ажиотаж на жилье в новостройках, связанный с анонсом свертывания программ льготной ипотеки в 2023 году. А всплеск покупательской активности на вторичном рынке зафиксирован в июне 2023 года в связи с заявлениями о планируемом увеличении ключевой ставки ЦБ. А зависимости от роста или падения спроса меняется стоимость квадратного метра недвижимости.
Данные сервиса mxkr.ru говорят о том, что общая численность риелторских контор в России составляет более 17 тысяч. Среди регионов с наибольшим количеством АН лидируют: Москва, Санкт-Петербург и Новосибирск. В этих городов-миллионниках наблюдается повышенный уровень конкуренции.
В менее крупных городах, таких как Орел, Петропавловск-Камчатский или Мурманск, количество конкурентов в отрасли минимальное, однако спрос, как и база недвижимости существенно меньше. Но рынок риелторских услуг может стать прибыльным как для начинающих, так и для опытных бизнесменов. Для этого нужно составить реальный бизнес-план и посвятить все силы ведению деятельности агентства.
Услуги агентства недвижимости
Риелторская контора может предоставлять целый ряд услуг, связанных с собственностью. Но есть и другой путь – сосредоточиться на одном направлении и повышать профессиональный уровень, зарабатывать репутацию. Оба подхода могут привести владельца агентства к успеху. Решение зависит от его предпочтений, уровня организатора и суммы начального капитала.
Перечень услуг, которыми может заниматься АН:
- Поиск продавца или покупателя. Типичный пример: владелец квартиры не намерен тратить свое время на общение с потенциальными клиентами и проведение показов, поэтому делегирует эти полномочия риелтору;
- Поиск арендаторов и арендодателей. Другой вид деятельности агента по недвижимости – посреднические функции при съеме жилой или коммерческой недвижимости;
- Согласование перепланировки. Риелтор консультирует клиента, собирает документы для получения разрешения от контролирующих организаций, избавляя его от рисков судебного разбирательства и оплаты штрафа;
- Сопровождение сделок. Нормативная база постоянно меняется. Имея дело с объектами недвижимости, нужно разбираться в ипотечном кредитовании, нотариальном заверении сделок и многих других вопросах. Все они составляют поле для работы агента;
- Перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот). Существует много условий, связанных с переоформлением недвижимости – например, чтобы в квартире на нижнем этаже здания можно было открыть магазин или салон красоты. Без опытного риелтора решить этот вопрос будет тяжело.
Наиболее востребованной многие годы остается купля-продажа жилья. Второе место среди услуг отведено сделкам с коммерческой недвижимостью, третье – аренде жилой недвижимости. Чтобы наладить работу риелторской компании с нуля, необходимо сосредоточиться на наиболее прибыльных операциях.
Размер комиссионных агентства
Риелтор выполняет по сути функции посредника. Он сводит между собой продавца и покупателя, арендатора и арендодателя, занимается оформлением бумаг. Стороны заключают договора, а риелтор получает за свои услуги комиссию. Риелтор, который оформил ИП и занимается бизнесом самостоятельно, имеет доход в размере полной суммы комиссионных за вычетом налогов. Но большинство агентств содержит штат сотрудников, между которыми разделены задачи. Каждому из них нужно платить зарплату. В городе-миллионнике успешным считается агентство, ежемесячная выручка которого составляет не менее 1 млн. руб.
Прикинем количество сделок, способных принести такой доход. По данным сайта realtymag.ru, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве на вторичном рынке недвижимости на август 2023 года составляет 10 765 625 руб. Комиссия агентства за продажу в среднем равна 3 %. Тогда прибыль агентства от сделки составит:
10 765 625 х 3 % = 322 969 руб.
Для выхода на прибыль в 1 млн. руб., агентству нужно заключить не менее трех таких сделок за месяц. Но чем выше стоимость, тем труднее реализовать недвижимость. Поэтому агентам приходится проводить многочисленные показы, размещать десятки объявлений. Зато при закрытии сделки размер комиссионных покрывает все понесенные издержки. Прибыль АН по регионам РФ значительно скромнее, но зато там легче выиграть в конкурентной борьбе.
Как можно повысить доход риелторского агентства?
Когда риелторское агентство создано, можно переходить к стратегии его продвижения и поиску клиентов. В качестве источника дополнительного клиентского трафика можно использовать программы партнерского маркетинга.
Оказывая клиентам услуги в сфере недвижимости, можно предлагать им продукты страховых и кредитных организаций. Став партнером Pampadu, вы можете использовать все эти возможности. Например, помогая клиентам в страховании ипотечного имущества, вы будете получить комиссионное вознаграждение в размере до 60% от цены страхового полиса.
