У агентств, частных риэлторов распространена практика подписания эксклюзивного соглашения на продажу недвижимости. Специалисты сервиса партнерских продаж Пампаду собрали информацию о том, как применяют эксклюзивный договор при оказании риелторских услуг.
Что такое эксклюзивный договор
Эксклюзивный договор – это согласие на преимущество в праве работы агента с конкретным клиентом в отношении продажи или покупки недвижимости.
Эксклюзивность означает, что клиент соглашается работать только с одним риелтором (агентством), не обращаясь к другим посредникам. На практике эксклюзив представляет собой соглашение на оказание риелторских услуг, в котором имеется пункт о том, что клиент обязуется не заключать аналогичные договоры.
Что дает эксклюзивный договор с агентом
Соглашение является двусторонним обязательством, поэтому его обязаны выполнять как собственник недвижимости (заказчик), так и посредник (исполнитель). Клиент должен довериться посреднику, а риелтор – обеспечить продажу или покупку недвижимости добросовестно, качественно, в оговоренный срок. За это он получит гарантированную плату, а именно – комиссионное вознаграждение за совершение сделки.
Эксклюзивы чаще заключаются между риелторами и продавцами недвижимости, поскольку агентство берет на себя всю работу с потенциальными покупателями. По условиям соглашения риелтор обязуется реализовать собственность клиента, консультировать покупателей, приводить их на просмотры объекта.
Основные риски эксклюзивного договора
Подписав соглашение, собственник передает право на продажу своего имущества исключительно одному риелтору или агентству. Он обязуется заплатить 5-6 % комиссии, даже если покупателя приведет другой посредник или собственник найдет покупателя сам.
Если собственник передумает, решить подарить недвижимость родственнику или продать соседям, ему придется заплатить штрафные санкции. Чтобы иметь гарантию оплаты и не потерять клиента, агентства недвижимости часто изымают у владельца документы на квартиру. Так они не только облегчают себе работу, но и страхуются, что клиент гарантированно выплатит комиссию или неустойку по условиям соглашения.
Но такое соглашение не гарантирует результат для продавца. Агент может прилагать недостаточно усилий, в таком случае имущество может продаваться годами. Если недвижимость на протяжении действия эксклюзивного соглашения не будет продана, агентство недвижимости не несет за это никакой ответственности.
Существует категория внушаемых клиентов, которые боятся нарушить условия соглашения, чем пользуются некоторые агентства. Они могут бессовестно получать ежемесячную оплату от клиента в течение срока действия соглашения, а результат так и не будет достигнут.
Виды эксклюзивных договоров
Такой документ может быть представлен в разных формах, носить различные названия. Например, он может именоваться договор возмездных услуг по продаже объекта недвижимости, агентский договор, договор на услуги по эксклюзивной продаже объекта недвижимости, договор риелторских услуг.
Эксклюзивный договор отличает от других видов наличие определенных требований, установленных штрафов за их нарушение. Их суть заключается в том, что посредник все равно получит 5-6 % от продажи объекта. Он составляет документ так, чтобы оградить себя от проблем со стороны собственника имущества.
Поэтому собственнику следует внимательно изучать текст соглашения прежде, чем подписывать его.
Зачем заключают эксклюзивный договор
Эксклюзивные соглашения выгодны для агентств недвижимости, поэтому риелторы всегда стремятся заключать их, иногда даже путем обмана или манипуляций.
Но поскольку люди не часто имеют дело с продажей недвижимости, то могут согласиться на условия посредника, подписав эксклюзив. Агент может пообещать, что так продажа состоится быстрее или по более высокой цене.
Для клиента эксклюзивный договор – это способ заставить агента приложить максимум усилий для защиты его интересов. Существует категория собственников, которые сами настаивают на его заключении. Для них документ служит гарантией того, что агентство взяло на себя обязательства перед ними.
Если посредник не выполняет своих обязанностей, такое соглашение может быть расторгнуто. В реальности получается, что если клиент захочет уйти, то никакой документ его не удержит.
Выгода от эксклюзивного договора
На первый взгляд кажется, что эксклюзив выгоден исключительно риелтору, а продавцу лучше обратиться сразу в несколько агентств недвижимости. Но для собственника он также имеет определенные преимущества:
- Подписав эксклюзивное соглашение, продавец получает от профессионала гарантии полноценной работы и вовлеченности. Без гарантии оплаты риелтор добавит жилье в базу и забудет о нем;
- Главное преимущество – возможность реализовать имущество по желаемой цене. Риелтор знает, как правильно подготовить объект к продаже, как общаться с покупателями и проводить показы;
- На площадках с объявлениями не будет дублей – идентичных публикаций, выложенных разными агентствами. У покупателей, которые видят несколько объявлений об одном и том же объекте, может сложиться мнение, что объект проблемный и его никто не хочет покупать;
- Продавать квартиру самостоятельно можно годами. Риелтор поможет сделать правильные фотографии недвижимости и запустить рекламу. При работе по эксклюзивному соглашению агент сообщает собственнику о каждом возражении покупателя. Владелец получит обратную связь и сможет устранить некоторые недостатки объекта.
Недостатки эксклюзивного договора
На деле эксклюзив выгоден для собственника не всегда. Все зависит от выбора агентства недвижимости или частного агента.
После подписания соглашения риелтор может расслабиться и не спешить с продажей. Продавцу же остается надеяться на быстрый результат и ждать.
Негативные стороны эксклюзивного соглашения для клиента:
- Не заплатив комиссию 5 %, продать самостоятельно объект не получится;
- Агентство может забрать на хранение документы на имущество;
- В случае расторжения соглашения по вине продавца придется выплатить риелтору неустойку;
- В документе нет штрафных санкций для риелтора в случае невыполнения его условий;
- Не всегда риелтор оплачивает рекламу сам, такие расходы могут быть отнесены в договоре к обязанностям клиента;
- В документе может быть указана автоматическая пролонгация и штрафные санкции за отказ от нее. Или там может быть пункт, что вы заплатите посреднику комиссию, даже если продадите квартиру сами, а договор уже закончится;
- Клиент полностью зависит от риелтора, а тот может работать некачественно – например, опаздывать на просмотры, не отвечать на звонки покупателей и т.д.
Но никакой договор не будет гарантией того, что услуга будет оказана и клиент не уйдет. Успех сделки зависит в основном от риелтора: его подготовки, грамотности, скорости, вежливости и других качеств.
Хотите получать больший доход от риелторских услуг?
Pampadu сотрудничает с агентами по недвижимости, брокерами, оценщиками, аналитиками и другими профессионалами в отрасли недвижимости. Совмещая работу в качестве агента по недвижимости с участием в нашей партнерской программе, вы сможете получать дополнительный доход.
Чтобы стать партнером, достаточно регистрации на сайте. Вы сразу получите доступ в свой личный кабинет, где сможете просматривать предложения о сотрудничестве и статистику по заработанным суммам.
На сайте представлены предложения по страхованию, банковским продуктам и подбору персонала. Например, агенты по недвижимости могут зарабатывать онлайн на страховке ипотечной недвижимости. Процедура оформления займет не более 10 минут, а за ее выполнение вы получите комиссионное вознаграждение до 60 % цены полиса.
