0
Средняя доходность инвестиций в недвижимость — 10–20%. Но есть инвесторы, которые зарабатывают вдвое больше. Как — рассказал гость подкаста Pampadu Talks Андрей Любунь.
Андрей — основатель бизнес-клуба «Деньги» и инвестиционной компании «А Капитал». Совокупный капитал участников клуба — более 50 млрд рублей. Более десяти лет назад Андрей работал агентом по недвижимости и только начинал вкладывать первые деньги.
В этом материале — его история и принципы работы, а также план для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость в 2026 году с доходностью 30–40%.
Дисклеймер: статья носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией.
Как пришел в недвижимость
В начале 2010-х Андрей работал в тренинговой компании — продавал курсы на холодную аудиторию. Работа не очень нравилась, зато можно было ходить на занятия, которые продавал.
На одном из тренингов по поиску предназначения он выписал сферы, которые ему интересны, и решил попробовать себя в недвижимости. Привлекала эстетика — красивые пространства, интересные объекты. К тому же отец давно работал в этой сфере: было к кому обратиться за советом.
В 2012 году Андрей стал агентом. Мечтал работать с красивыми офисами, а продавал то, что давал работодатель. Тем не менее дело пошло — значительно лучше, чем с тренингами. Главная причина: он не просто продавал, а разбирался в запросе клиента, его потребностях и целях. Это понимание — вместе с чувством ценообразования и знанием приоритетов арендаторов — потом стало основой в инвестировании.
Первые инвестиции и три пути к доходности
Работая агентом, Андрей видел два способа заработать на недвижимости.
Первый — купить и сдать в аренду: стабильный пассивный доход с доходностью около 10% годовых. Второй — купить и перепродать: доходность около 20%.
Оба пути рабочие. Но на практике Андрей нашел третий — с доходностью до 30–40%.
Вместе с партнером он купил складские помещения и начал ими управлять. Это дало стабильный доход. Главный вывод: если к формуле «купить — продать» добавить переоборудование объекта и вложить в него деньги, время и экспертизу, результат кратно вырастает. Именно так Андрей начал получать первые значительные доходы. Но ощущение, что можно больше, оставалось.
Как появился бизнес-клуб
С тренинга на прошлой работе Андрей вынес одну мысль: надо усиливать сильное — опираться на то, что у тебя получается лучше, чем у других. Он спросил у друзей и близких, в чем его сильная сторона. Ответ оказался неожиданным: объединять людей.
Параллельно в работе с недвижимостью пришло другое осознание: инвестировать вместе выгоднее. Если не хватает денег на объект — можно сложить капиталы. Если не хватает экспертизы — найдется тот, у кого она есть. Нужные контакты в этой сфере тоже чаще приходят через людей, а не через поиск.
Из этих двух идей вырос бизнес-клуб «Деньги». Сначала — бесплатные встречи с добровольными взносами по принципу «заработал с помощью клуба — поделись 10% от прибыли». Для участия нужно было только подтвердить наличие капитала. Потом появились платные встречи, команда и собственные инвестиционные проекты.
Сегодня совокупный капитал участников клуба — около 50 млрд рублей, объем сделок за 2025 год — 1,5 млрд. Инвесторы вместе вкладываются в проекты, приносят сделки в клуб и участвуют в проектах, которые подбирает команда Андрея.
Как работает бизнес-клуб
Принцип простой: вместе можно зайти в сделки, которые в одиночку недоступны.
Частному инвестору доходность 20% годовых уже считается хорошей. В клубе планка выше — за счет коллективной экспертизы и распределения рисков.
Команда Андрея постоянно анализирует рынок. Из всего потока предложений действительно перспективными оказываются около 40% — их отбирают после детального анализа. В итоге инвесторам предлагается около шести проектов в год.
Кооперация дает еще одно преимущество: участие в торгах за более дорогие объекты, где конкуренция заметно ниже. А нетворкинг внутри клуба помогает разобраться в рынке, получить ответы на конкретные вопросы и нужные контакты.
Как начать инвестировать в недвижимость в 2026 году
Шаг 1. Сформировать капитал.
Если его сейчас нет — начните откладывать 10% от базового дохода и все, что удается заработать сверху. Сначала формируется подушка безопасности, потом появляются свободные средства для инвестиций.
Шаг 2. Решить, сколько времени вы готовы вкладывать.
Если цель — пассивный доход без глубокого погружения, стоит рассмотреть инструменты коллективных инвестиций: закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости или краудфандинговые платформы.
Если готовы вкладывать не только деньги, но и время — открываются более доходные варианты.
- Бюджет 3–5 млн рублей — субаренда. Арендуете большое помещение, делите его на несколько меньших, делаете ремонт и сдаете нескольким арендаторам. Операционки много, но заработать можно более 100 тысяч рублей в месяц. Андрей рекомендует делить капитал между несколькими проектами.
- Бюджет от 10 млн рублей — клубные сделки. Несколько инвесторов складывают средства и заходят в крупные проекты. Доходность может быть фиксированной или проектной — в зависимости от итоговой прибыли.
В какую недвижимость инвестировать
Складские помещения. Сейчас лучше арендовать, а не покупать: активность невысокая из-за высокой ключевой ставки. Когда ставка снизится до 10–12%, интерес к покупке может вернуться.
Торговые помещения. Можно купить, переоборудовать и при снижении ставки продать как готовый арендный бизнес. Пока ставка высокая — объект работает на доход от аренды.
Стрит-ритейл. Сейчас работает в трех форматах: строительство под продуктовые магазины в районных центрах, реконструкция зданий в небольших городах, покупка помещений на первых этажах на этапе застройки в Подмосковье. Ключевое условие — успеть продать площадь сетевому арендатору до завершения проекта: только тогда получится готовый арендный бизнес.
Флиппинг. Покупка и быстрая перепродажа сейчас работает преимущественно в премиальном сегменте — от 70 млн рублей.
Жилые новостройки. Спрос невысокий, поэтому застройщики предлагают рассрочки и субсидированную ипотеку под 1% в крупных городах. Рабочая схема: закрыть 10–20% стоимости объекта, вложить оставшиеся средства в ОФЗ или другие инструменты с доходностью 15–20% годовых, а по окончании рассрочки — продать объект.
