Помимо своего собственного участка, можно сдать землю в субаренду. Это значит, люди, организации сдают недвижимость, которую сами взяли у кого-то в аренду. Сегодня разберемся, что такое субаренда на земельный участок, каковы условия и правила. Оказывается, нужно учитывать, кому изначально принадлежит надел, и некоторые другие факторы. Статья рассказывает, как проводится субаренда арендованного частного, государственного, муниципального, земельного участка, в том числе сельскохозяйственного или иного назначения. Также объясняем, как риэлторам получить дополнительный доход параллельно работе.
- Чем различаются аренда и субаренда земельных участков
- Субаренда земельных участков: что говорит земельное право?
- Передача участка в субаренду: имеет ли право это делать арендатор
- Когда разрешена субаренда государственного земельного участка
- Субаренда муниципального земельного участка: в чем особенности
- Субаренда земельного участка сельскохозяйственного назначения
- Каковы обычно условия субаренды земельного участка
- Субаренда арендованной земли: как составить договор
- Как происходит регистрация субаренды земельного участка
- Чем сервис Pampadu полезен риэлторам
Чем различаются аренда и субаренда земельных участков
Субаренда на земельный участок — это когда уже находящийся в аренде надел или его часть передается третьему лицу во временное пользование за дополнительную плату.
Например, компания «Ромашка» арендовала у собственника большую территорию. Стала называться арендатором. Затем появился гражданин Иванов, который захотел арендовать у «Ромашки» часть этой территории. Если собственник земли уведомлен и не возражает, то компания «Ромашка» заключает с гражданином Ивановым договор субаренды, передавая ему в пользование не свое имущество.
С первого взгляда схема может показаться сложной, хотя это не так. Чтобы было легче, рекомендуется запомнить основные понятия:
- Арендодатель — собственник недвижимости (в нашем случае — земли), которую он сдает другим.
- Арендатор (АР), он же — субарендодатель — тот, кто первоначально арендовал у собственника землю. После этого для собственника он становится арендатором. Далее, когда он подписывает договор с субарендатором, то одновременно становится для того субарендодателем.
- Субарендатор (САР) — тот, кто на ограниченный срок получает право временно использовать недвижимость на основании договора, заключенного с субарендодателем. Может быть физлицом или компанией.
Когда участок передается по модели субаренды (СА), нужно учитывать несколько нюансов. АР не принадлежит право владения и распоряжения землей. Поэтому, если срок договора составляет менее пяти лет, сначала необходимо уведомить собственника. От уведомления можно отказаться, но для этого в договоре должен быть прописан соответствующий пункт. Также собственники изначально при заключении аренды могут указать запрет на СА. Механизм отправки уведомления законодательно не прописан. Но, чтобы не допустить возможных конфликтов и судебных тяжб, рекомендуется оформлять его письменно — например, письмом.
Если же государственная или муниципальная земля арендована больше, чем на пять лет, то спектр прав АР расширяется, и для СА не требуется получать согласие владельца участка. Также стороны не имеют права прописывать в договоре условия, по которым арендатору разрешается передавать свои права по договору третьему лицу только после получения согласия владельца участка. Соответствующее разъяснение в 2021 году выпустил Верховный суд РФ.
Поскольку АР фактически предоставляет свое право пользования другому лицу, то договор СА не может заключаться на срок, превышающий основную аренду. Например, участок арендовали на 10 месяцев — и его можно отдать по модели СА только до даты окончания этих 10-ти месяцев. Субарендатор не сможет заключить договор, скажем, на 12 месяцев.
Аренда и СА отличаются друг от друга тем, что в первом случае договор оформляется между двумя сторонами напрямую с владельцем, а дополнительного согласия ни у кого получать не требуется.
Другие отличия:
- различие в количестве заинтересованных сторон;
- САР обязан одновременно выполнять условия, которые поставлены владельцем участка и основным арендодателем;
- САР не имеет права использовать землю по своему усмотрению — только четко в рамках договора и требований, поставленных субарендодателем.
Субаренда земельных участков: что говорит земельное право?
Аренда и СА земли регламентируются ст. 22 ЗК РФ. Помимо правил, о которых мы уже упоминали выше, есть категории земель, которые не подлежат субаренде. К таковым относятся:
- Лесные территории, принадлежащие государству, муниципалитету. Имеются в виду ситуации, когда были проведены торги, и по их итогам участок сдан.
- Земли, расположенные в ОЭЗ. Аббревиатура «ОЭЗ» расшифровывается как «особая экономическая зона».
- Территории, переданные МСБ. Аббревиатура «МСБ» расшифровывается как «малый и средний бизнес». Такие земли, принадлежащие муниципалитетам, государству, внесены в список имущества, свободного от прав третьих лиц.
Кроме Земельного кодекса, работают федеральные законы. ФЗ №316 от 14 июля 2022 года запрещает субарендовать территории сельхозназначения, что принадлежат государству, местным властям. Сделано это с целью, чтобы исключить ситуации, когда целевые земли не используются по прямому назначению, учитывая, как Россия делает упор на развитие сельского хозяйства.
Передача участка в субаренду: имеет ли право это делать арендатор
Мы уже говорили об этом: да, имеет. Однако необходимо поставить в известность владельца земли. Исключение — когда соглашение прописывает иные условия. Это касается договоров со сроком действия менее 5 лет, когда там не прописан запрет СА.
Когда соглашение сроком действия свыше 5 лет заключается касательно земли, принадлежащей муниципалитету, государству, не нужно запрашивать разрешение владельца на субаренду. Запрещается прописывать в соглашении обязательство заручаться таковым согласием.
Когда разрешена субаренда государственного земельного участка
При СА государственного земельного участка необходимо иметь в виду, что написано выше. В том числе, ознакомиться с категориями земель, не подлежащих СА.
Также нюанс: сдача земли по модели субаренды, если изначально сделка аренды заключена по результатам проведенных торгов. В законодательстве нет прямого указания на то, что в подобных ситуациях СА тоже должна оформляться на торгах. Закон запрещает уступку прав и перевод долга по договорам, заключенным на торгах (ст. 448 ГК РФ). Но к СА этот запрет не относится. Когда арендатор оформляет субаренду с третьей стороной, то это не снимает с него ответственности перед арендодателем по заключенному ранее договору. Поэтому ни уступки прав, ни перевода долга не происходит.
Соответственно, если договор аренды заключался на торгах, то для СА эту процедуру соблюдать необязательно — прямого указания на это нет. Однако на практике с таким положением могут быть не согласны местные антимонопольные органы. Поэтому, во избежании дальнейших споров, при оформлении СА стоит узнать мнение антимонопольного органа в регионе.
Субаренда муниципального земельного участка: в чем особенности
СА муниципального земельного участка ничем не отличается от СА государственного. Для нее действуют те же правила, описанные выше: необходимость уведомления собственника, невозможность сдачи надела на срок больше, чем основная аренда, необходимость использовать территорию исключительно по назначению. Иногда для САР прописывают дополнительные обязанности.
Субаренда земельного участка сельскохозяйственного назначения
С 1 января 2023 года арендаторам запрещено передавать по схеме СА землю сельскохозяйственного назначения, которая принадлежит государству или муниципалитету и изначально предоставлена арендатору для открытия крестьянского хозяйства (КФХ). Также для таких участков запрещена переуступка прав аренды, передача в залог, использование в качестве вклада в уставный капитал обществ.
Каковы обычно условия субаренды земельного участка
Нужно помнить, что срок СА не должен превышать срок основной аренды. Принято указывать меньший срок, а не день в день, чтобы исключить накладки. АР не может распоряжаться чужой собственностью и сдавать участок, который выходит за границы, арендуемые им. Например, есть два соседних земельных надела от одного собственника. Физлицо или юрлицо арендовало один надел. По схеме СА можно сдать только его — насчет второго участка придется договариваться непосредственно с собственником.
Также для подстраховки нужно вписать условие о том, что обязательства по СА расторгаются, если по каким-то причинам основной договор аренды аннулируется раньше срока — это поможет арендатору избежать претензий от субарендатора.
Также договором СА должны быть зафиксированы реквизиты первичного договора аренды и данные участников изначальной сделки.
Субаренда арендованной земли: как составить договор
В документе обязательно прописываются:
- данные всех заинтересованных сторон (ФИО, названия компаний, адреса, паспортные данные и пр.);
- дата и место заключения сделки;
- предмет соглашения с указанием технических характеристик, расположения земельного надела, его площади, наличия капитальных построек;
- размер субарендной платы;
- права и обязанности сторон, ответственность за их неисполнение;
- порядок изменения, расторжения договора;
- сроки действия;
- подписи сторон.
Как происходит регистрация субаренды земельного участка
Процесс регистрации состоит из следующих шагов:
- Подготовка бумаг, файлов.
Нужно заполнить заявление о регистрации договора СА — это можно сделать в МФЦ, там же выдадут бланк. Если САР хочет получить не всю землю, а только часть, необходимо заблаговременно поставить нужный участок на кадастровый учет.
Подает документы одна из сторон соглашения. А если СА заключается с государственным или муниципальным органом, то подачей всех бумаг занимается он. Также понадобится соглашениие о субаренде, квитанция об уплате госпошлины (физлицо — 2000 руб., юрлицо — 22 000 руб.) и учредительные документы, когда стороной сделки выступает юрлицо.
- Предоставление комплекта бумаг, файлов в Росреестр.
Подаются в МФЦ лично или через представителя — во втором случае нужно оформить доверенность через нотариуса. В ряде регионов России возможна подача онлайн, через портал Госуслуг, но понадобится УКЭП — усиленная квалифицированная электронная подпись.
- Получение выписки из ЕГРН.
Чтобы зарегистрировать соглашение субаренды, у Росреестра уходит до семи рабочих дней. Если Росреестр приостанавливает регистрацию (например, не хватает справки или в ней ошибка), то заявитель уведомляется об этом. После регистрации в том же МФЦ, где осуществлялась подача, нужно получить выписку из ЕГРН с внесенными данными о СА.
Чем сервис Pampadu полезен риэлторам
Чтобы хорошо зарабатывать, риэлторы расширяют спектр услуг. С платформой партнерских продаж Pampadu легче выйти на дополнительный доход на продажах страховых продуктах, помощи при оформлении ипотеки.
Потребитель приобретает страховой полис, оформляя ипотеку. Так требуют банки, выдающие целевой кредит на покупку жилья. Большая часть сделок на рынке совершается с привлечением ипотечных средств. При оформлении в офисе СК цена полиса будет невыгодной. На платформе Pampadu — каталог с предложениями партнеров — крупнейших страховщиков России. Выбирайте вариант для клиента, оформляйте полис — и за проведенную сделку вам будет перечислена комиссия.
Вариант заработка — помощь при оформлении ипотеки. Заполните шаблон на сайте, сделайте расчет на ипотечном калькуляторе. Система подберет предложения. После подачи заявки с вами свяжется менеджер для оформления. Далее менеджер сопроводит клиента до одобрения заявки банком. Когда клиенту выдали ипотечный кредит, риэлтору выплачивают вознаграждение.
Средства вкладывать не требуется. Регистрация бесплатная! Попробуйте и увеличивайте доход, посвящая дополнительному заработку несколько часов в день.
