При покупке недвижимости могут использоваться разные варианты расчетов между сторонами — эскроу-счет, аккредитив. Оба гарантируют безопасность и продавцу, и покупателю. Эксперты Pampadu сравнивают эскроу счет и аккредитив: в чем разница, для каких ситуаций при покупке недвижимости больше подходит каждый из них.
- Эскроу счет и аккредитив: что это такое
- Эскроу счет, аккредитив: разница в условиях выдачи средств
- Эскроу счет и аккредитив: в чем разница по защищенности денег
- Эскроу счет: отличие от аккредитива по стоимости обслуживания
- Аккредитив и эскроу счет — различия в процедуре оформления
- Ответственность сторон: есть ли разница между аккредитивом и эскроу счетом
- Эскроу счет или аккредитив при покупке недвижимости: какова роль банка
- В заключение: эскроу счет и аккредитив — разница простыми словами
- Как сервис Pampadu помогает риэлторам
Эскроу счет и аккредитив: что это такое
Чтобы разобраться, чем отличается эскроу-счет, аккредитив — дадим определения обоим терминам.
Эскроу-счет (ЭС) — это банковский счет, на который покупатель (депонент) кладет средства, после чего они замораживаются. Вторая сторона, продавец (бенефициар), сможет получить эти деньги только после выполнения условий. Последние прописываются в договоре. Если условия выполнены не будут, деньги в целости вернутся обратно покупателю. Это гарантирует банк. Чаще такой тип счета используется при сделках купли-продажи недвижимости. Поэтому условием получения становится сдача застройщиком объекта. Пример условия — из госоргана получено разрешение на эксплуатацию здания.
Таким образом, заключается трехсторонний договор. Банк выступает третьей стороной-посредником, отвечает за сохранность средств. Деньги, лежащие на ЭС, застрахованы государством до суммы 10 млн рублей. Если у банка отзовут лицензию, депоненту компенсируют потери. С финансами ничего не случится еще по одной причине. Кредитным организациям запрещено использовать их для выдачи займов третьим лицам. Этим отличаются от депозитов (вкладов).
С 2019 года эскроу обязательны при долевом строительстве, когда с застройщиком заключается ДДУ — так государство решило проблему обманутых дольщиков.
Аккредитив (АК) — еще один специальный банковский счет. Предназначенный для безопасных расчетов. Принцип действия у него схожий. Деньги так же вносятся одной стороной и замораживаются кредитной организацией. Выдаются второй стороне после исполнения условий договора.
АК часто применяется при сделках купли-продажи. Также при соглашениях между юрлицами, импортно-экспортных операциях. Два вида АК:
- отзывной — можно изменить или аннулировать по письменному заявлению покупателя, без дополнительного согласования с продавцом;
- безотзывной — изменение или отмена возможны только при согласии обеих сторон.
На первый взгляд кажется, что ЭС и АК — это одно и то же. На самом деле, это разные типы счетов. Хотя между ними много общего, различия есть. В основном, касаются правовых тонкостей.
Эскроу счет, аккредитив: разница в условиях выдачи средств
В первую очередь, ЭС имеют право открывать только банки, уполномоченные на это Центробанком. Они соответствуют требованиям и гарантируют сохранность средств. Такие кредитные учреждения называются эскроу-агентами.
При любом варианте продавцу нужно будет предоставить банку подтверждение, что выполнил свои обязательства по договору. Тогда кредитная организация перечислит деньги.
При АК требования со стороны банков проще. Если речь о купле-продаже, то хватает предъявления выписки ЕГРН с указанием перехода права собственности. Банк не интересуется, как стороны договора выполнили обязательства.
При работе с ЭС банк ведет себя внимательнее. Проверяет исполнение обязательств. Для перечисления средств может потребовать дополнительные бумаги, файлы.
Эскроу счет и аккредитив: в чем разница по защищенности денег
Средства на ЭС защищены государством. Страхуются в АСВ (Агентство по страхованию вкладов) на 10 млн рублей. Это значит, что покупателю его средства вернутся, но не выше указанной суммы, даже если было несколько сделок.
Например, человек покупает квартиру за 9 млн — при необходимости, АСВ выплатит 9 млн. Но, если он приобретает две квартиры по 9 млн каждая, то застрахована все равно сумма 10 млн рублей, а не 18 млн.
АК не застрахован. Если у банка отзовут лицензию, человек лишится средств. Недавно ЦБ выпустил пресс-релиз, в котором подробно разъяснил, что в России начала фиксироваться новая схема выдачи ипотеки с АК и переуступкой ДДУ, которая несет серьезные риски как раз из-за отсутствия страхования.
Другой важный момент — средства на ЭС защищены от наложения ареста приставами или списания за долги, вне зависимости от размера требований к покупателю или продавцу. На АК могут наложить арест, если у депонента имеется задолженность.
Эскроу счет: отличие от аккредитива по стоимости обслуживания
Тарифы зависят от банка, но в среднем АК обходится немного дороже ЭС. При ДДУ ЭС открывают бесплатно. Прием и проверка документов тоже часто бывают бесплатными или же стоят около 3-6 тыс. рублей. Соответственно иногда затраты получаются совсем нулевыми.
С АК никаких льгот нет — платить придется всегда. Средняя цена колеблется в диапазоне от 2 до 10 тыс. рублей.
Если человек планирует держать деньги на АК долго, то за хранение средств банк берет процент. Он рассчитывается индивидуально. Размер зависит от правил банка, суммы на счете. Перед открытием обязательно следует учесть комиссию кредитной организации, чтобы заложить нужную сумму в расходы. За использование ЭС платеж банка не взимается вне зависимости от сроков и объема средств.
Аккредитив и эскроу счет — различия в процедуре оформления
При АК текст договора четко утвержден Центробанком, поэтому вероятность ошибок сведена к минимуму. При ЭС шаблон соглашения не регламентирован. Кредитные организации могут вносить собственные изменения.
Для открытия АК лицу, которое будет перечислять на счет средства, нужно только написать заявление. Кредитная организация — обычный посредник, который какое-то время хранит у себя деньги.
При ЭС заключается трехсторонний договор. Кредитная организация выступает полноценной третьей стороной.
Но общее у этих двух счетов тоже есть. При заключении договора в нем обязательно подробно прописывается, когда и при каких условиях продавец получит средства.
Ответственность сторон: есть ли разница между аккредитивом и эскроу счетом
При АК финансовое учреждение не обязано сверять его условия с условиями основного контракта. Это должны сделать стороны договора — покупатель и продавец — причем сравнить формулировки заинтересован больше продавец. Счет можно открыть в любом банке, предоставляющем такие услуги — а это большинство финансовых учреждений нашей страны.
К ЭС кредитные организации подходят намного серьезнее. Считаясь третьей стороной договора, они строго следят за соблюдением всех условий, потому что отвечает за итоговый результат.
Эскроу счет или аккредитив при покупке недвижимости: какова роль банка
При АК финансовая организация выполняет только посредническую функцию и не является стороной договора. При ЭС заключается трехсторонний договор, с участием покупателя, продавца и банка. Поэтому на последнем гораздо больше ответственности. Он проверяет исполнение обязательств продавцом перед тем, как открыть ему возможность забрать деньги.
Поэтому не все финансовые учреждение в принципе работают с ЭС. Это лишняя ответственность, и есть кредитные организации, которые сознательно снимают ее с себя.
В заключение: эскроу счет и аккредитив — разница простыми словами
Оба счета предназначены для безопасных расчетов сторон сделки. С 2019 года ЭС обязателен для участников долевого строительства. АК открывается только по желанию, но подходит для ипотеки и договоров купли-продажи, если рассматривать сферу недвижимости.
Друг от друга эти счета отличаются некоторыми правовыми нюансами, особенностями оформления, ответственностью участников и размером оплаты.
Как сервис Pampadu помогает риэлторам
Чтобы в современном мире риэлтору добиться успеха, увеличивать заработок, приходится осваивать новые навыки и предлагать клиентам расширенный список услуг. Платформа партнерского маркетинга Pampadu позволяет получить дополнительный доход параллельно с основной занятостью. Важно, что не придется осваивать новые навыки — будете так же работать с клиентами, как привыкли.
Предлагаем два варианта увеличить доход — через продажу страховых продуктов и помощь в подборе ипотечного кредита.
Страхование всегда будет актуально для клиентов риэлтора. Сейчас большинство сделок проходит при участии ипотеки. Ни один банк не выдаст займ без страховки — это обязательное условие. Но при приобретении полиса напрямую через офис СК цены могут быть невыгодными.
С Pampadu подобное не грозит: зарегистрировавшись на платформе, получаете доступ в личный кабинет с каталогом предложений наших партнеров — крупнейших российских страховщиков. Риэлтор ничем не ограничен — подбирайте выгодный для клиента. За каждый оформленный полис выплачивается вознаграждение.
Другой вариант — помощь в подборе ипотеки. С помощью специального калькулятора в личном кабинете произведите простой расчет, оставьте заявку. После этого с вами свяжется наш менеджер, с которым подготовите необходимые файлы. Далее менеджер сопроводит заявку до процесса одобрения. Когда банк выдаст займ, риэлтор получит комиссию.
Все, что нужно сделать, зарегистрироваться — это бесплатно и занимает минуты. Начните зарабатывать уже сегодня!