В больших городах уже не первый год продолжают пользоваться популярностью апартаменты. Таких предложений много на сайтах объявлений о продаже недвижимости, а цены ниже, чем на привычные нам и аналогичные по площади квартиры. При этом, просматривая фотографии, невозможно понять, в чем разница между объектами — выглядят они одинаково. Мы расскажем про апартаменты, что это такое, отличие от квартир. Какие плюсы и минусы есть у этого типа жилья. А еще — как риэлтору получить дополнительный доход с помощью платформы Pampadu.
- Апартаменты — что это за недвижимость по закону
- Апартаменты — значение слова
- Чем отличаются апартаменты и квартира в Москве, СПб и других регионах
- Что значит квартира «апартаменты»: юридический статус
- Апартаменты — это жилое или нежилое помещение?
- Чем отличаются апартаменты от жилья
- Плюсы и минусы апартаментов
- Чем апартаменты хуже квартиры
- Особенности сделок купли-продажи апартаментов
- Чем сервис Pampadu полезен риэлторам
Апартаменты — что это за недвижимость по закону
В статье рассмотрим апартаменты, что это такое, отличие от квартир. Это нежилые помещения, по условиям приближенные к жилым. И многие действительно проживают в них годами — или сдают в аренду. На первый взгляд, внутри помещения есть все то же самое, что и на территории квартир — свет, тепло, необходимые коммуникации. Только вот у них все равно статус нежилого объекта — и изменить его практически невозможно.
Иногда застройщики и даже риэлторы пытаются представить апартаменты как более престижное или комфортное жилье. Ничего общего с действительностью это не имеет. Да, по внутреннему комфорту апартаменты действительно могут не уступать квартирам, и даже превосходить их. Но дьявол кроется правовых деталях: из-за статуса нежилых помещений, к апартаментам предъявляются менее строгие строительные требования, а владельцы лишены ряда положенных от государства преференций.
Впрочем, апартаменты пользуются популярностью как арендное жилье — их покупают, вкладывая средства (инвестируя). Приобретают как второй-третий объект недвижимости. Получается дешевле, чем взять квартиру под сдачу, а арендаторам обычно все равно. Они не задумываются — апартаменты, квартира, какая разница.
Апартаменты — значение слова
Если открыть словарь Ушакова, то мы увидим, что апартамент — это «комната, преимущественно большая». В английском языке есть слово apartment, которое означает квартиру или место, состоящее из нескольких комнат, где кто-то живет. Правда, такой вариант чаще использует американский вариант английского. Британский содержит слово flat. Жители Европы апартаментами обычно называют помещение минимумом с одной комнатой, предназначенное для покупки или аренды. А на рынке гостиничных услуг существуют апартамент-отели (апарт-отели).
Чем отличаются апартаменты и квартира в Москве, СПб и других регионах
Не имеет значения, где расположена недвижимость: отличие двух типов объектов везде одинаково. Рассмотрим, в чем основная разница.
Регистрация
Постоянная регистрация доступна только для жилого объекта, поэтому прописаться не получится. Временно зарегистрироваться разрешено только если апартаменты относятся к гостиничному типу — построены на земельном участке, предназначенном для возведения отеля. Тогда человек оформляет временную прописку на 5 лет, а после продлевает ее в МФЦ сколько угодно раз. Если же апартаменты расположены в офисном здании — такое бывает, — то любая регистрация невозможна.
Налоги
Есть федеральный норматив налога на жилье — 0,1% от кадастровой стоимости. К тому же, в любом регионе России у квартир существует льгота — 20 кв. м, за которые платить не придется: налогом облагается только разница. Необлагаемый метраж за комнату — 10 кв. м. Если квартира в Москве по кадастру стоит более 10 млн рублей, то коэффициент возрастает до 0,15%.
Налоги на нежилое помещение намного выше и напрямую зависят от участка, на котором построен объект. Если это земля под отели и гостиницы, ставка составит 0,5%, если под офисные здания — уже 2%. Необлагаемый метраж тоже не положен — налог уплачивается за всю площадь.
Налоговый вычет
Покупая квартиру, гражданин имеет право заявить вычет — ему вернется до 260 тыс. рублей. Но, если лицо состоит в браке и супруги ранее не использовали вычет, то вернется уже до 520 тыс. рублей. При приобретении жилья в ипотеку к вычету дополнительно заявляются проценты, но не более 390 тыс. рублей.
При покупке апартаментов все это исключено — ведь налоговый вычет применим только к жилой недвижимости. И неважно, есть ли у вас другая собственность, дети, иные обстоятельства.
Государственная поддержка и льготы
Все разработанные Правительством РФ госпрограммы предназначены для жилых помещений: использование материнского капитала, льготная ипотека, региональные субсидии. При приобретении апартаментов никакой госпомощи не положено, даже если у вас возникло право на материнский капитал и больше вам некуда потратить эти деньги. Никаких льгот для коммерческих помещений нет, и, совершая покупку в кредит, выплатить придется всю сумму по рыночной ставке. Иногда девелоперы в рекламе подают так, будто у них семейные апартаменты — это только красивая картинка.
Отношения с соседями
Разбираясь в чем отличие нежилого и жилого помещений, нужно помнить, что в последних нельзя располагать коммерческие объекты. В квартире вы уверены, что за стеной никто не откроет офис, салон или хостел. На жилище распространяет закон о тишине — и если соседи слишком шумные, можно вызвать полицию.
На коммерческие помещения закон о тишине не распространяется, и призвать соседей к порядку не получится, даже если они будут шуметь круглосуточно. В соседних апартаментах вправе открыть любой объект, даже караоке-бар.
Конечно, это не значит, что так будет в любых объектах недвижимости подобного типа. Часто под коммерческие цели сдаются нижние этажи, а на верхних только проживают люди.
Коммуналка и капитальный ремонт
Хотя нам и кажется, что коммунальные тарифы бесконтрольно растут год от года, это не так. Касательно жилых помещений они контролируются государством. Когда поставщики услуг завышают цены, граждане должны обращаться в Роспотребнадзор, прокуратуру или суд. Если будет вынесено решение в пользу жильцов, коммунальщики обязаны произвести перерасчет и вернуть излишки.
Несмотря на то, что в апартаментах живут такие же граждане, считается, что электричество поставляется туда для коммерческих нужд. Сумма в платежке выходит на 20-25% больше, чем если человек является обитателем квартиры.
Также все владельцы квартир обязаны делать взносы в фонд капремонта — потом на эти деньги отремонтируют общее имущество. Уклониться от уплаты не получится. Владельцы апартаментов от такой обязанности освобождены — если дому нужен ремонт, собственники помещений делят траты поровну. Пока непонятно, как это работает на практике, так как апартаменты располагаются в новострое, где ремонт не понадобится еще несколько лет.
Инфраструктура и технические требования
Перед тем, как воздвигнуть многоквартирный дом, обладающий статусом жилого, застройщик обязан согласовать это с местной администрацией. Существуют требования по числу дорог, учреждений здравоохранения и образования. Нельзя строить слишком близко к заводам, фабрикам, особенно тем, от которых большой шум или вредные выбросы. Надо соблюдать санитарную зону.
Статус апартаментов — нежилой, поэтому градостроительные нормы не учитываются. Во всех апартаментах могут проживать люди, у которых дети. Когда в районе ни одной школы, нельзя принудить власть или девелопера ее построить. Санитарные и технические требования тоже менее строгие, чем при возведении жилых объектов. Выясняется, что с домом, имеющем статус жилого помещения, что-то не так, есть отклонения, уровень шума не соответствует нормативам? Тогда строительная компания обязана устранить недостатки за свой счет. Касательно дома, имеющего статус нежилого объекта, не требования к качеству материалов менее строгие. Санитарные нормативы — тоже. Качество остается на совести строительной компании.
Изъятие за долги
Даже при больших долгах у человека не отберут единственную квартиру. По решению суда могут изъять другое имущество, но с семьей на улицу никогда не выселят. (Кроме квартиры, которая приобретена в ипотеку — то есть, заложена финансовой организации, а кредит еще не выплачен).
Но для приставов апартаменты — это коммерческий объект. Его имеют право забрать, чтобы покрыть долг банку, МФО или частному лицу. И даже тогда, когда у собственника нет жилья, а в семье — несовершеннолетние дети.
Что значит квартира «апартаменты»: юридический статус
В октябре 2023 года замглавы Минстроя РФ объявил, что в законодательство могут ввести технический термин апартаментов. Сейчас в российском правовом поле нет даже такого понятия. При этом к жилым объектам они все равно приравнены не будут.
Ранее, в 2022 году, в Совете Федерации предложили приравнять к жилью уже построенные апарт-комплексы, но эта идея не нашла поддержки у депутатов.
Поэтому сейчас у апартаментов нет отдельного юридического статуса. Они приравнены к нежилым помещениям.
Апартаменты — это жилое или нежилое помещение?
Разбирая, это что за жилье, мы выяснили, что на самом деле такой тип недвижимости относится к нежилым помещениям. Перевод в жилые невозможен на практике. По закону такая возможность якобы есть, но даже там она призрачная — нужно все здание сделать многоквартирным домом. Отдельные апартаменты никто никогда не признает квартирой в любом случае.
Почему невозможен перевод всего строения в многоквартирный дом? Нежилой объект возводят на участке, который изначально не предназначен под жилую застройку — а только под гостиничную и офисную. В итоге по документам в таком строении не будет квартир — зато будут апартаменты.
На тип дома (коммерческая или жилая постройка) прямо влияет назначение участка. Эту информацию обязан предоставить застройщик — сведения о земле указываются в кадастровом паспорте или свидетельстве о госрегистрации права. Для проживания лучше адаптированы те апартаменты, которые находятся на участке под гостиничный комплекс — налоги меньше, разрешена временная регистрация.
Чем отличаются апартаменты от жилья
Отличаются юридическим статусом — апартаменты признаны нежилыми помещениями, хотя по факту там проживают люди. Из-за этого к ним неприменимы льготы, которые положены владельцам квартир, а качество строительства не так жестко контролируется государством и отдано на откуп застройщика.
Плюсы и минусы апартаментов
Они для жилья вовсе не плохи — при разумном подходе у них свои преимущества:
- Цена.
В среднем они на рынке на 15-20% дешевле аналогичной квартиры. А еще их кадастровая стоимость тоже нередко ниже, что отчасти компенсирует разницу в имущественном налоге — но этот аспект лучше высчитать перед покупкой.
- Место.
Они нередко располагаются на месте бывших градообразующих предприятий — близко к центру города. Или, например, район уже плотно застроен деловыми центрами, и девелопер не может возвести на участке жилой дом, школу, прочую инфраструктуру, а вот апартаменты — может. Школ рядом нет, зато есть магазины, кафе, остановки общественного транспорта — удобно добираться на работу, если ты молодой или бездетный.
- Инвестиции.
Если у вас уже есть квартира, то апартаменты — выгодный вариант под сдачу. Квартиросъемщики селятся в них с удовольствием — обычно у апартаментов хорошая транспортная доступность. Полученным доходом можно погашать ипотеку уже за жилое помещение, где вы оформите себе постоянную регистрацию.
Поэтому такой объект станет хорошим вариантом в качестве дополнительной недвижимости, но не основной. Или же его преимущества лично для вас должны покрывать его минусы.
А о недостатках по сравнению с квартирами скажем ниже.
Чем апартаменты хуже квартиры
О минусах нежилого помещения, которое приобретают, думая, что берут жилое, мы уже подробно писали.
Если кратко:
- невозможность постоянной прописки;
- выше налоги и коммунальные платежи;
- нельзя использовать при покупке маткапитал и льготные госпрограммы;
- застройщик не обязан соблюдать нормы, которые необходимы при возведении жилых объектов.
Особенности сделок купли-продажи апартаментов
Разница невелика при сделке, но есть особенности. Застройщика выбирают одинаково, проверяя у него базовые документы:
- выписку из ЕГРЮЛ;
- ОКВЭД (код экономической деятельности);
- разрешение на строительство;
- проектную декларацию.
В выписке из ЕГРЮЛ указывается размер уставного капитала — если сумма минимальна (и вообще смешная по реальным меркам, например, 10 тыс. рублей и даже 100 тыс.), откажитесь от сотрудничества с таким застройщиком.
В проектной декларации прописываются источники финансирования. Если среди них — не только средства дольщиков, но и крупного банка, то это хорошо. Кредитная организация тщательно проверяет, кому выдает деньги. Если вы приобретаете недвижимость с привлечением ипотеки, то ваш банк тоже проведет дополнительную проверку — и не выдаст займ, если застройщик покажется подозрительным.
При покупке апартаментов от застройщика, вы должны подписать только ДДУ (договор долевого участия). Никакие другие документы не подходят — предварительный ДДУ, договор бронирования и пр. Они не регистрируются в Росреестре, юридической силы не имеют. Обычно застройщик пытается подсунуть такое, когда еще не получил разрешение на строительство — но рассчитывает, что вот-вот получит.
Еще один нюанс связан с возможным банкротством застройщика. ВС РФ разъяснил, что дольщики, вложившие средства в нежилые помещения, при банкротстве девелопера не имеют права требовать передачи им квадратных метров в недостроенном объекте. Они могут только заявить денежное требование, но при таком раскладе вернуть деньги получится не всегда.
Чем сервис Pampadu полезен риэлторам
С платформой партнерского маркетинга Pampadu риэлтору просто получать дополнительный доход, предлагая клиентам страховые продукты и помощь в оформлении ипотеки.
Множество сделок происходит с привлечением ипотеки, но банк не дает кредит без страховки — а при оформлении через офис СК условия бывают невыгодными. При сотрудничестве с Pampadu такой проблемы нет — стоимость полиса у нас чаще ниже, чем у страховщика. Ваш клиент останется доволен экономией, а вы получите комиссию.
То же работает и при выборе ипотеки — с помощью нашего ипотечного калькулятора найдите для клиента наиболее выгодное предложение. После того, как кредит одобрят, риэлтору выплатят вознаграждение.
Как видите, все просто! Зарегистрируйтесь — и убедитесь в этом!
