Если вы риелтор, а ваш клиент решил приобрести жилье, необходима проверка недвижимости перед покупкой на юридическую чистоту. На рынке до сих пор много мошенников, так что не позволяйте заманчивому предложению усыпить бдительность — вашу и клиента. Проверка недвижимости для сделки одинаково нужна при покупке новостройки и вторички. Эксперты Pampadu расскажут, что делать. Для удобства станем в тексте обращаться к покупателю недвижимости.
- Проверка недвижимости для сделки: зачем ее надо проводить
- Юридическая проверка недвижимости: что в нее входит
- Проверка недвижимости и собственника перед покупкой на первичном рынке (новостройки)
- Проверка юридической чистоты недвижимости на вторичном рынке
- Юридическая проверка объекта недвижимости: в какие госорганы обращаться
- Проверка недвижимости: какие документы нужны от продавца
- Чем сервис Pampadu полезен риэлторам
Проверка недвижимости для сделки: зачем ее надо проводить
Проверка недвижимости для сделки поможет уберечься от рисков, которые скрывает прошлое квартиры:
- ущемления интересов несовершеннолетних;
- регистрации людей с правом пожизненного содержания;
- отсутствия согласия на сделку третьих лиц.
Есть и другие опасности. Например, против продавца ведется исполнительное производство или его собираются признать банкротом. Это может привести к аннулированию договора купли-продажи.
Продавец не всегда умышленно скрывает важные факты и вводит покупателя в заблуждение. Иногда он и сам не знает о каких-то нарушениях, особенно, если ранее объект неоднократно перепродавался. Но любое потенциально рискованное обстоятельство способно привести к судебным разбирательствам, потере купленного жилья и средств. Вернуть уплаченные деньги будет проблематично. Поэтому не верьте никому на слово и не экономьте на проверке — беспечность стоит намного дороже.
Юридическая проверка недвижимости: что в нее входит
Сюда входит проверка:
- личности продавца;
- его дееспособности;
- наличия судебных дел или исполнительных производств;
- продаваемого объекта — правоустанавливающих документов, отсутствия обременений и задолженностей.
Проверка недвижимости и собственника перед покупкой на первичном рынке (новостройки)
Юридическая проверка объекта недвижимости нужна даже в том случае, если приобретаете квартиру в новостройке. Казалось бы — жилье без истории. Что может пойти не так? Но у новостроек есть свои нюансы: ошибки в документах, недобросовестные застройщики. Для проверки используйте платформу ЕИСЖС — Единую информационную систему жилищного строительства. Это бесплатный сервис, куда поступают сведения из проектных деклараций застройщиков, которые по закону публикуются обязательно.
Вот что нужно сделать.
- Проверка недвижимости: юридическая прозрачность
Договор долевого участия (ДДУ) подписывается только между застройщиком и дольщиком. Присутствие любых третьих лиц запрещено. Известность застройщика на рынке не спасает от ситуаций, когда ДДУ содержит наименования других юрлиц. Изучите карточку объекта в ЕИСЖС — наименование застройщика должно быть полностью идентично с указанным в ДДУ.
Также эта информация указывается там, где начало проектной декларации. Найти документ можно на портале ЕИСЖС. Предлагают подписать договор долевого участия, но документ содержит название не застройщика, а другой фирмы? Значит, в лучшем случае это договор бронирования — или просто какая-то мутная история.
Разрешены ли продажи
Старт продаж первичного жилья возможен только после того, как застройщик опубликует всю разрешительную документацию. Если этого нет, тогда и подписывается договор бронирования, о котором говорилось выше.
Для удобства ориентируйтесь на публикацию проектной декларации. Это главный показатель того, что все в порядке и квартиры можно продавать. Когда вам предлагают подписать ДДУ, но говорят, что декларация не готова или посмотреть ее можно только в офисе лично — не ввязывайтесь. Подождите, пока разрешительные документы опубликуют.
- Проверка недвижимости и продавца (застройщика): правильные ли размеры
Все параметры жилья, указанные в ДДУ, должны совпадать с данными из проектной декларации. Иначе при приемке могут возникнуть проблемы. Поэтому найдите в декларации раздел «О характеристиках жилых помещений».
При покупке новостройки есть такой нюанс. Когда дом построен, параметры квартиры могут незначительно, но отличаться от тех, что содержат проектная декларация и ДДУ. Если реальная площадь больше, покупателю придется доплатить. Если меньше — застройщик возвращает разницу. Поэтому документы должны описывать условия взаиморасчетов на случай разницы квадратных метров.
- Проверка реквизитов и дат
Перед тем, как отдавать деньги, проверьте, на какие реквизиты вы их собираетесь перечислить. Банк, куда предлагается отправлять средства, должен совпадать с банком, который выделяет проектное финансирование для строительства. Именно эта финансовая организация станет хранить деньги на специальном эскроу-счете, пока здание не будет сдано.
Люди без юридического образования нередко считают: оформляя ДДУ, они покупают недвижимость. Это не так — человек приобретает право требования на этот объект. Поэтому уточните, в какой срок появляется право начинать требовать жилье. Эти сведения содержит проектная декларация, их же описывает ДДУ. Реальность вносит коррективы. Сроки, когда дом введут в эксплуатацию, передадут ключи, могут изменяться, но не более, чем на несколько месяцев.
Проверка юридической чистоты недвижимости на вторичном рынке
Проблемы, о которых говорилось в начале — банкротство или недееспособность продавца, ущемление интересов несовершеннолетних или третьих лиц, — характерны для вторичного рынка жилья. Проверка недвижимости и продавца нужны даже в случае, когда квартира приобретается через ипотеку. Считается, что банк проверяет объект и документы — и это так, только финансовая организация делает упор на возможность регистрации перехода права и залога. А покупатель должен выявить остальные существенные, пусть и неочевидные риски. К счастью, проверки можно провести онлайн, и почти всегда — бесплатно.
Юридическая проверка объекта недвижимости: в какие госорганы обращаться
Провести проверку недвижимости перед покупкой помогут сервисы госструктур.
Росреестр
Раньше выдавали такой комплект:
- свидетельство о регистрации права собственности;
- кадастровый паспорт
Сейчас выдают выписку из ЕГРН.
На протяжении 2022 года и раньше она была доступна всем желающим, но с 2023 г. правила стали другими. Невозможно запрашивать такой файл с личными данными (ФИО) собственника без его согласия. Такой запрет установлен по умолчанию — соответственно, чтобы открыть информацию о себе, собственник должен подать в Росреестр заявление. После проведенной сделки сведения о новом собственнике также по умолчанию станут недоступны.
В этом случае попросите у продавца заказать выписку из ЕГРН или открыть данные. Еще выписку имеет право получить нотариус. Если сделка проходит с нотариальным удостоверением, он сам закажет документ — так было, и ничего не изменилось. Выписку запрашивают и без нотариального удостоверения — но придется обосновать нотариусу, зачем она нужна: например, показать предварительный договор купли-продажи. Если специалист сочтет повод весомым, он истребует выписку из ЕГРН.
МВД
Мошенники подделывают паспорта, поэтому перед сделкой проверьте личность продавца: его ФИО должно быть идентично данным из выписки ЕГРН и правоустанавливающих документов. А паспорт — действующим, с верными серией и номером.
Последнее проверяется в МВД — но запрос подается онлайн через Госуслуги. Залогиньтесь на портале и в поисковую строку введите «Проверить подлинность паспорта РФ» или перейдите по ссылке на «Госуслугах».
Заполните форму и нажмите «Продолжить» (кнопка внизу станет ярко-синей) — система выдаст результат.
ЕФРСБ
Это Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Информация оттуда поможет понять, не ведется ли в отношении продавца дел о банкротстве.
Для поиска введите информацию о предполагаемом должнике (наименование, ИНН, ОГРН) в поисковую строку на главной странице. Или перейдите во вкладку «Должники» — там есть расширенные настройки по номеру дела и региону.
Долг банкрота не растворяется в воздухе — активы лица реализуются в счет погашения задолженности. В течение трех лет с момента введения в отношении лица процедуры банкротства в суде могут быть оспорены совершенные должником сделки — и реальна ситуация, когда кредиторы добьются, чтобы проданная недвижимость была возвращена им.
ГАС «Правосудие»
Система ГАС «Правосудие» позволяет узнать, были ли у продавца ранее судебные споры и нет ли текущих. Может статься, что объект, который вам понравился, является предметом спора — и от такой сделки стоит держаться подальше.
ФССП
Если у человека долги, приставы обладают правом наложить арест на его имущество — в том числе, недвижимость. Или же владелец квадратных метров не платил за коммунальные услуги — если управляющая компания обратится в суд, исполнительное производство по непогашенной задолженности переходит приставам.
На сайте ФССП есть бесплатный сервис, позволяющий найти, не ведется ли в отношении физических и юридических лиц исполнительных производств.
Вестник государственной регистрации
Эта проверка недвижимости перед покупкой актуальна, если продавец недвижимости — юридическое лицо. Прокрутите главную страницу вниз до раздела «Поиск публикации». Можно узнать о существенных фактах (ликвидации, реорганизации юрлица), о банкротстве или отмене доверенности. Для поиска потребуется ИНН или ОГРН компании.
Проверка доверенности
Вместо продавца разрешено действовать представителю по нотариальной доверенности. Такие сделки несут дополнительные риски. Поэтому убедитесь, что доверенность не подделана и действует. Если доверенность выдается на короткий срок (2 недели, 1-3 месяца) — это одно. Но она бывает бессрочной или выдана на период, к примеру, длиной один год). За это время доверитель мог отозвать доверенность. Без проверки об этом никак не узнаете.
Есть два способа. Первый — навести камеру смартфона на QR-код (правый нижний угол документа). Сразу подгрузятся сведения из Единой информационной системы нотариата — данные заявителей, дата совершения нотариального действия. Предоставленные сведения должны совпадать с информацией в доверенности.
Второй — проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Проверка недвижимости: какие документы нужны от продавца
Проверка объекта до приобретения включает изучение личности продавца и бумаг на жилье. Последние, бывает, отсутствуют — когда не проводилась приватизация помещения, файлы потерялись. При обеих ситуациях покупку совершать нельзя. Сначала нужно приватизировать жилье или восстановить утраченные документы. Вот что запрашивают у продавца.
Документ, показывающий, как продавец стал владельцем жилья
Если продаваемая недвижимость оказалась у человека путем приватизации государственного помещения, нужен договор передачи объекта в собственность.
Когда жилье продавец купил у коммерческой фирмы или у частного лица, требуйте показать договор купли-продажи, акт приемки-передачи помещения.
Продавец унаследовал квартиру? Это доказывается свидетельством о праве на наследство.
Также бывают договоры ренты или мены. Если речь идет о частном доме, то собственник должен предоставить документ на землю (договор купли-продажи, о праве бессрочного пользования и т.п.) и дом (выписку из ЕГРН). Кадастровый паспорт специально можно не заказывать — необходимые сведения дублирует выписка из ЕГРН.
Человек продает дом как вторичный объект (то есть, не сам построил и поставил на учет)? Он предоставляет бумаги, показывающие, как стал собственником жилья. Пример — договор купли-продажи, дарения…
Понадобится выписка из ЕГРН. Если собственник не дал разрешение третьим лицам получить выписку с личными данными, он обязан заказать файл самостоятельно. Нюанс: у выписки нет срока действия. Но сведения актуальны только на момент выдачи. Поэтому рекомендуется использовать ее на протяжении разумного срока. Если выписка выдана 30 дней назад и раньше — просите новую.
Выписка из ЕГРН подтверждает право продавца на объект. Показывает, если ли другие собственники или наложенные на недвижимость обременения.
Когда покупаете квартиру, попросите план из БТИ (запрашивать его должен собственник) — так убедитесь, что нет неузаконенных перепланировок.
Важен и срок владения недвижимостью до продажи, когда речь идет об имуществе, полученном по наследству. Срок исковой давности по делам по оспариванию наследства — три года. Когда сделка происходит раньше, возможен риск ее дальнейшего оспаривания другими внезапно появившимися наследниками.
Сведения о зарегистрированных лицах
Раньше были домовые книги, но в 2018 году их отменили. Теперь стандартного документа нет — каждый регион России называет его по-своему.
Что касается Москвы и Подмосковья, это ЕЖД — единый жилищный документ. Заказать ЕЖД можно через МФЦ.
Чиновники Санкт-Петербурга вместо ЕЖД выдают форму 9. Бумага подтверждает, кто еще зарегистрирован на квадратных метрах. Без проверки покупатель рискует обнаружить, что на территории квартиры зарегистрирован человек, находящийся, например, в колонии. Когда такой прописанный вернется, будет проблема.
Когда прописаны несовершеннолетние, нужно убедиться, что есть новое жилье. Оно не меньше предыдущего и не ухудшает жилищные условия детей. Когда дети — участники сделки, требуется согласие органов опеки.
Нотариально заверенное разрешение супруга на сделку
Если недвижимость приобреталась за период брака и считается совместно нажитым имуществом, для продажи необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга. Человек, у которого есть супруг(-а), может распоряжаться объектом единолично, только если получил его по дарственной или унаследовал.
Если провести сделку без согласия супруга, то куплю-продажу по суду признают недействительной из-за того, что были нарушены права третьего лица. Кстати, бывшие супруги в течение трех лет после развода также имеют право на совместное имущество, приобретенное в браке.
Нотариальное согласие берут непосредственно перед выходом на сделку. Когда люди оформили согласие заранее, проверьте, указан ли там срок действия. И если указан, то не истек ли он. Также проверьте адрес и характеристики недвижимости — согласие выдается на конкретный объект.
Справки из ПНД и НД
Это психоневрологический и наркологический диспансер соответственно. Справки нужны, чтобы убедиться, что продавец не поставлен на учет, дееспособен и осознает свои действия. Иначе сделку легко признать недействительной, когда продавец скажет в суде, что не понимал, что делал.
Справки выдают в день обращения, поэтому перед подписанием купли-продажи убедитесь, что они свежие — а не многомесячной давности.
Справка об отсутствии задолженности
Имеется в виду ситуация, когда собственник на протяжении долгого времени не платил за свет, воду, газ. Вас не заставят возмещать эти расходы. Но надо будет доказывать, что не платил предыдущий владелец недвижимости, а не вы.
Иное дело, когда продавец квартиры не платил за капитальный ремонт. Если это произошло, а вы купили объект, то должны будете вносить деньги. Такой вид долга переходит от бывшего собственника к новому. Поэтому надо взять справку, которая подтверждает: у продавца нет долгов. Ее выдает управляющая компания. Можно запросить и через МФЦ. Годный вариант — попросить продавца сделать скидку на сумму, равную величине задолженности.
Справка о погашении ипотеки
Юридическая проверка объекта недвижимости, который изначально приобретен в ипотеку, должна включать в себя справку о погашении кредита. Если ипотека еще не погашена, значит, заемщик не выполнил обязательства — и недвижимость в залоге у банка. Сделки в этом случае возможны только с согласия банка.
Чем сервис Pampadu полезен риэлторам
С платформой Pampadu риэлтору легко получать дополнительный доход, предлагая клиентам страховые продукты и помощь в подборе ипотечного кредита.
Страхование продается при ипотеке — ни один банк не одобрит кредит без страховки. С Pampadu полис обойдется гораздо выгоднее, чем в офисах СК, а это значит, клиент останется доволен и обратится к риэлтору снова. При каждом проданном полисе получайте вознаграждение от нашей платформы.
Выгодный вариант ипотечного кредитования подбирается с помощью специального калькулятора — а при одобрении ипотеки риэлтор получает комиссию. Не откладывайте получение дохода, попробуйте зарабатывать с Pampadu — это несложно!
