Прежде чем приступать к работе с недвижимостью, посредник должен ознакомиться с процедурой перехода собственности и представлять все ее тонкости. Агенты, не вникающие в особенности купли-продажи квартир, рискуют затянуть сделку на месяцы или остаться без комиссионных. Поэтому партнерская служба Pampadu подготовила статью про этапы сделки купли-продажи квартиры.
В США риелторы до начала работы должны получить лицензию. Для этого им нужно изучить проведение сделок с недвижимостью и сдать госэкзамен. Российским законодательством деятельность риелторов не регулируется. Поэтому далеко не все начинающие агенты по недвижимости досконально понимают алгоритм действий по отчуждению квартиры. Рассмотрим, что нужно делать посреднику в пошаговой последовательности.
Что такое сделка купли-продажи квартиры?
Так называют процесс перехода собственности от старого владельца к новому. В нем участвуют не только продавец и покупатель, но и представляющие их интересы риелторы. Задача посредника – не только вывести стороны на сделку, но и организовать оформление документов, а также проверить, не возникнут ли у его клиента проблемы в дальнейшем.
Сделка по продаже жилья считается сложным процессом, состоящим из нескольких этапов и занимающим в среднем от недели до пары месяцев. Агенты по недвижимости поделились с нами информацией, какие этапы включает в себя сделка купли-продажи недвижимости и что необходимо предпринять посреднику на каждом из них.
Из каких ступеней складывается сделка купли-продажи квартиры
Действия сторон при отчуждении квартиры подчинены установленной закономерности. Для риелтора они начинаются с оценки объекта и продолжаются до вручения ключей от квартиры новому владельцу.
1. Оценка статуса квартиры
Существует два правовых статуса недвижимости:
- Первичная;
- Вторичная.
«Первичка» – это недвижимость, право владения которой ранее не было установлено. Она может быть приобретена по договору долевого участия до завершения возведения дома, либо может быть куплена уже в готовом виде. Если же застройщик не реализовал квартиру до окончания строительства и оформил ее на себя как на юрлицо, то новостройка уже будет причислена к вторичной недвижимости.
«Вторичкой» считают любые квартиры и дома, на которые уже было установлено право собственности хотя бы однажды.
Риелтор должен узнать правовой статус недвижимости, чтобы понимать, что ему дальше делать: какие документы запрашивать и какие проблемы могут возникнуть при совершении сделки.
2. Проверка легальности сделки
Перед подписанием ДКП необходимо определить собственников объекта, чтобы подтвердить законность сделки.
1. Проверьте всех владельцев квартиры. Это важно, поскольку на рынке недвижимости можно столкнуться с недобросовестными продавцами. Зная о наличии некоторых рисков, они стремятся быстрее провести сделку и потратить деньги. Покупателя же в этом случае ждут многолетние судебные разбирательства.
Поэтому риелтору необходимо проверить:
- Психическое состояние продавца. Если у текущего собственника диагностированы неврологические заболевания, на момент продажи квартиры он принимает психотропные препараты или состоит на учете в наркодиспансере, то в дальнейшем сам продавец или его родственники смогут обратиться в суд, чтобы признать продажу имущества недействительной. В этом случае суд с большой долей вероятности станет на сторону истца;
- Всех имеющихся наследников, которые могут претендовать на имущество. На рынке недвижимости все еще встречается афера, при которой собственник умалчивает о других наследниках, а затем третье лицо оспаривает сделку в судебном порядке. В этом случае покупатель может остаться и без денег, и без жилья. В какой-то мере обезопасить покупателя может тот факт, что текущий собственник владеет имуществом более трех лет. Однако стоит учитывать тот факт, что срок исковой давности отчитывается с того момента, когда наследнику стало известно о смерти наследодателя. Не стоит сбрасывать со счетов и возможность появления внебрачных детей умершего, о которых не имел представления текущий владелец недвижимости;
- Наличие среди собственников квартиры несовершеннолетних лиц. В этом случае орган опеки и попечительства должен выдать разрешение на ее продажу. Но даже если ребенок до 18 лет не указан среди собственников недвижимости, позднее может обнаружиться факт, что ему не была выделена законная доля имущества. Такой исход возможен, если при покупке квартиры привлекались средства маткапитала.
2. Получите выписку из ЕГРН. Из нее можно узнать:
- Необходимую информацию о квартире;
- Всех собственников недвижимости;
- Историю перехода права собственности;
- Имеются ли ипотечные кредиты или другие обременения на имуществе.
История перехода права собственности позволяет проследить, кто владел квартирой ранее и на каких основаниях.
3. Изучите документы на недвижимость – бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру.
К ним относятся:
- Предыдущий ДКП;
- Свидетельство о передаче жилья в права собственности государством;
- Свидетельство о праве на наследство;
- Договоры мены, дарения или ренты;
- Справки о выплате пая ЖСК;
- Договор участия в долевом строительстве;
- Судебное решение.
Перед составлением договора риелтору нужно проверить и некоторые другие моменты. Юристы по недвижимости также рекомендуют обратить внимание на соответствие сведений из паспорта собственника, указанных в документах на право владения, с его текущими паспортными данными.
Если в бумагах обнаружены разногласия, их необходимо устранить. К примеру, при изменении названия улицы, жильцам домов, находящихся на ней, необходимо привести свои документы в соответствие. Дополнительно мы рекомендуем запросить выписку из домовой книги.
3. Заключение ПДКП
Предварительный договор подписывают в том случае, если стороны еще не могут по каким-либо причинам заключить основной договор, но уже согласны на сделку. Если у покупателя нет на руках полной суммы или у продавца не готов пакет документов на недвижимость, то квартиру бронируют по преддоговору. Ее выкуп должен быть осуществлен не позднее срока, оговоренного в этом соглашении.
На этом этапе риелтору нужно объяснить сторонам сделки условия соглашения их обязанности в случае нарушения его положений. В момент подписания преддоговора покупатель обычно вносит задаток в размере 5-10 % от общей стоимости жилья. Эта сумма выступает в качестве гарантии заключения основного договора.
Передачу задатка риелтор оформляет отдельным договором, в котором фиксируется полная стоимость жилья, а также размер вносимой части. Если подписав ПДКП, покупатель откажется от сделки, продавец не обязан возвращать ему задаток.
4. Подготовка документов для заключения договора
Для совершения сделки продавец должен иметь при себе ряд документов. После подписания ДКП их нужно предоставить в Росреестр для регистрации. К перечню таких бумаг относятся:
- Паспорт собственника;
- Паспорт земельного кадастра, технический паспорт объекта;
- Свидетельство о праве собственности;
- Справка о членах семьи;
- Документы, подтверждающие отсутствие долга за капремонт (или земельному налогу в случае покупки частного дома);
- Справка об отсутствии долга по коммунальным платежам;
- Письменное согласие всех дольщиков на проведение сделки;
- Согласие супруга, если участник сделки состоит в браке;
- Если собственником жилья выступает несовершеннолетний, то потребуется также предоставить разрешение органа опеки и попечительства.
При отсутствии хотя бы одного из этих документов в регистрации будет отказано.
5. Заключение договора купли-продажи
ДКП должен содержать пять обязательных пунктов:
- Описание персональных данных сторон, включая их ФИО, адрес проживания и т.д.;
- Характеристики объекта недвижимости;
- Стоимость недвижимости по договору с указанием условий оплаты;
- Зарегистрированные в квартире лица и срок снятия их с учета;
- Срок перехода права собственности по передаточному акту.
Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, сделка будет признана недействительной. Рекомендуем добавить в договор и другие пункты. Они не являются обязательными, но помогут уменьшить риски возникновения споров:
- Семейный статус участников сделки на момент ее совершения;
- Согласие продавца вернуть деньги при предъявлении претензий третьими лицами на право владения недвижимостью.
Договор должен быть составлен в правильной форме. Обратите внимание на такие моменты в оформлении:
- Полное название соглашения должно определять его суть;
- Для подписания договора нужно пользоваться только синей шариковой ручкой. Следует избегать использования черных чернил, поскольку они выглядят как ксерокопия, а гелевая паста может со временем выцвести;
- Пункты договора должны быть последовательно пронумерованы;
- На бумаге не должно быть пятен и разводов;
- Оба экземпляра документа должны быть сшиты, пронумерованы и заверены на каждой странице обеими участниками соглашения.
6. Расчеты сторон
В зависимости от выбранного способа взаиморасчетов, этот этап может подразумевать различные действия. Чаще всего стороны договариваются об использовании банковской ячейки или аккредитива. В этом случае покупатель перечисляет деньги на счет банка или закладывает наличные в ячейку для хранения.
На этом этапе риелтор должен убедиться в факте проведения такой операции и удостовериться, что передана полная сумма. Аккредитив считается безопасным способом для обеих сторон сделки, поскольку в этом случае деньги «замораживаются» на банковском счете до полного выполнения договорных обязательств и предоставления подтверждающих этот факт документов в банк.
Наиболее простым способом расчетов считается единовременная оплата. Однако этот способ небезопасен и затрудняет возврат денег при невыполнении продавцом установленных обязательств.
Передачу денег через банковскую ячейку также используют все реже. Несмотря на наличие системы охраны и службы безопасности банка, его тоже считают небезопасным. Если же продавец настаивает на расчете наличными, лучше воспользоваться услугой ответственного банковского хранения. В этом случае банк проверяет подлинность купюр и гарантирует сохранность денег.
Если сделка проводится с участием нотариуса, то можно воспользоваться его депозитом. Так называют специальный счет в банке, который нотариус использует для проведения расчетов.
7. Оплата госпошлины и регистрация права нового собственника
При подписании ДКП покупатель обязан уплатить госпошлину, размер которой зависит от его правового статуса и самого объекта собственности. Стандартные расценки приводятся на портале Госуслуг:
- За регистрацию квартиры или частного дома – 2000 руб.;
- За оформление дома с земельным участком, предназначенным для личного пользования – 2350 руб.;
- Для юрлиц пошлина за покупку дома или квартиры составляет 22 000 руб.
Государственную пошлину должен оплачивать новый владелец. Если в квитанции указано третье лицо, то она не будет учтена. При приобретении права в общей долевой собственности пошлину платит каждый владелец в зависимости от размера своей доли.
Для перехода права собственности стороны должны подготовить следующие бумаги:
- Полный комплект документов текущего собственника;
- ДКП;
- Передаточный акт;
- Документ, удостоверяющий личность покупателя.
На этом этапе посредник должен проследить за тем, чтобы все необходимые документы были предоставлены сторонами и приняты в регистрационном отделе.
Документы для переоформления права собственности можно подать через МФЦ, посетив отделение банка или воспользовавшись дистанционными сервисами. Процедура идентична во всех случаях, поэтому можно выбрать любой приемлемый для сторон вариант.
Учтите, что некоторые виды сделок требуют обязательного нотариального заверения. Например, это сделки, в которых одним из владельцев собственности числится несовершеннолетний.
8. Получение свидетельство о регистрации недвижимости
Через десять дней после принятия документов на регистрацию покупатель получит выписку из ЕГРН, в которой он будет указан в качестве нового владельца. На этом шаге посредник должен проверить правильность данных в этом документе. При наличии нотариальной доверенности от покупателя выписку выдадут риелтору.
На этом этапе стороны подписывают акт приема-передачи квартиры. Этот документ подтверждает фактическую передачу квартиру от продавца к покупателю и исполнение обязательств по ДКП. Без наличия этого документа сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. С подписанием акта к получателю также переходят обязанности по содержанию объекта недвижимости.
Поскольку передаточный акт фиксирует именно факт передачи квартиры, то и подписывать его нужно после полного освобождения жилого помещения предыдущим владельцем.
После переоформления права собственности агенту останется проследить, что ключи от квартиры переданы покупателю. Получив их, новый собственник выплачивает посреднику комиссионное вознаграждение, размер которого был оговорен заранее и указан в договоре на оказание риелторских услуг. После этого сделку считают закрытой.
Как риелторы могут расширить свои возможности?
Основной доход риелторы обычно получают на сделках, связанных с куплей-продажей недвижимостью. Но специфика работы агента по недвижимости позволяет ему получать дополнительный доход на услугах, связанных с приобретением нового жилья.
Зарегистрировавшись на платформе Pampadu и став одним из наших агентов, вы сможете предлагать клиентам банковские или страховые услуги и дополнительно зарабатывать на этом. Команда экспертов Pampadu ответит на ваши вопросы и облегчит начало работы.
К примеру, с помощью площадки Pampadu риелтор может предлагать ипотечную страховку через интернет. Такое страхование на 20-40 % дешевле, чем в банках, а агенты по недвижимости смогут получить до 60 % комиссионных.
Более 1500 риелторов уже работают на нашей площадке и зарабатывают дополнительно к своей основной деятельности. Это кажется невозможным, но зарабатывать на страховании ипотечной недвижимости можно до 200 тыс. в месяц.
Сотрудничая с нами, риелтор может обеспечить себе пассивный заработок. Купив полис страхования дешевле, чем ему предлагали в банке, клиент захочет сэкономить на страховке и на следующий год. Поскольку ему необходимо продлять полис ежегодно до полного погашения ипотеки, то, вероятно, что он будет обращаться к вам на постоянной основе в течение нескольких десятков лет. Таким способом вы сможете сформировать базу постоянных клиентов и обеспечить себе пассивный денежный приток.
Наша платформа позволяет зарабатывать не только на страховании ипотеки, но и используя другие способы. Пользователи сервиса Pampadu могут стать мультиагентами, которым доступны любые страховые и финансовые сервисы.
Если у риелтора есть наработанная клиентская база и установлены доверительные отношения с покупателями, то он может предлагать им помощь в оформлении различных услуг. Например, можно продавать полисы ОСАГО или КАСКО, оформлять кредитные карты с выгодными условиями и даже помогать клиентам с открытием вкладов и депозитов.
