Платформа партнерского маркетинга Пампаду предлагает агентствам недвижимости и частным риелторам выгодные условия для сотрудничества.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКП), как и следует из его названия, заключается до основного. Этот документ закрепляет в письменном виде стремления участников выйти на сделку.
Сегодня мы расскажем вам, в чем состоят отличия ПДКП от основного договора и как его правильно составить.
- Что такое ПДКП
- Отличия ДКП и преддоговора
- Как заключают ПДКП
- В каких ситуациях составляется ПДКП
- Составление преддоговора в отдельных случаях
- Преддоговор: какие риски существуют
- Сколько действует ПДКП
- Какие пункты должен содержать преддоговор
- Порядок действий при заключении ПДКП
- Как избежать ошибок при заключении преддоговора
- К чему приводит нарушение условий ПДКП
- Расторжение ПДКП
- Как агенту по недвижимости увеличить прибыль от сделок?
Что такое ПДКП
Преддоговор – это соглашение между продавцом и покупателем, в котором обозначается их стремление подписать в ближайшее время основной договор купли-продажи (ДКП) и другие обязательства. Заключать его не обязательно, он подписывается по желанию сторон. Чтобы преддоговор обладал юридической силой, он должен быть составлен в письменном виде.
Если одна из сторон нарушает это соглашение, то другая вправе обратится для отстаивания своих прав в суд. В результате уклоняющая сторона будет вынуждена подписать договор или компенсировать другой понесенные убытки.
Отличия ДКП и преддоговора
В то время как основной договор купли-продажи указывает на условия, которые должны быть исполнены, предварительный – только фиксирует планы сторон. После подписания предварительного договора покупатель не становится собственником недвижимости, а продавцу не начисляется оплата. Происходит своего рода резервирование таких прав.
Стороны сделки могут изменить или даже отменить преддоговор по обоюдному согласию без каких-либо последствий. Предварительные договоры купли-продажи недвижимости не требуют обязательного нотариального заверения. Однако если основной договор должен заверяться, то следует заверить и ПДКП – в противном случае он будет признан ничтожным.
Как заключают ПДКП
Текст ПДКП может быть составлен любым лицом, включая покупателя, продавца, нотариуса или юриста. Он не подлежит регистрации в Росреестре, поскольку не закрепляет переход прав на владение собственностью. Для того чтобы предварительный договор на дом или квартиру обладал юридической силой, он должен быть составлен в такой же форме, что и основной, с учетом всех положений ст. 429 ГК РФ. В соглашениях купли-продажи указывается предмет договора (собственность), но его цена в предварительном договоре может быть не обозначена.
В каких ситуациях составляется ПДКП
Преддоговоры практически всегда заключаются по инициативе одного из его участников. Это связано с тем, что стоимость недвижимости существенная и немногие имеют на руках сразу всю сумму. Покупателю может потребоваться время, чтобы найти деньги. К примеру, он сам планирует продать какое-либо имущество, а выручку потратить на приобретение жилья.
Но преддоговоры обязательно составляют при сделках с ипотекой и залоговой недвижимостью.
Составление преддоговора в отдельных случаях
В зависимости от конкретного случая содержание ПДКП может отличаться.
Покупка недвижимости от застройщика
В этом случае преддоговор может заключаться между покупателем и строительной компанией после сдачи дома в эксплуатацию и получения документов. Во время строительства может быть заключен только договор долевого участия. ПДКП не используются для продажи еще не построенных объектов.
Приобретение жилья в ипотеку
Если сделка совершается с привлечением ипотеки, то в ней задействованы минимум три участника: собственник, покупатель и банк, предоставивший ипотеку. Допускается подписывать преддоговор и без согласования с кредитором, но тогда в нем должно быть указано, что будут делать участники сделки в случае отказа банка.
В подавляющем числе случаев банки требуют заключения предварительного договора купли-продажи через нотариуса. Нотариально заверенный документ снижает вероятность возникновения споров.
Приобретение жилья с задатком или авансом
Преддоговор может заключаться с условием передачи аванса или задатка. Не стоит путать эти понятия.
Задаток – это денежная сумма, вносимая в счет цены имущества до подписания ДКП. Его размер определяется преддоговором, он не может быть больше цены приобретаемой недвижимости.
Возврат задатка зависит от стороны, расторгающей договор:
- если обе стороны согласны разорвать договор, задаток подлежит возврату покупателю в полном объеме;
- если покупатель отказывается от сделки в одностороннем порядке – задаток ему не вернут;
- если инициатором расторжения договора является продавец, то ему нужно вернуть задаток, удвоив его размер.
Аванс – это сумма, выплачиваемая до заключения договора и не считающаяся задатком.
Если сделка аннулируется, аванс должен быть возвращен покупателю за вычетом понесенных продавцом издержек.
Задаток и аванс должны быть оформлены документально, отдельно от ПДКП. Задаток является предпочтительной формой при составлении преддоговора, поскольку влечет за собой материальные последствия в случае отказа от завершения сделки.
Приобретение собственности при участии опеки
При продаже имущества или доли в нем, собственником которой является лицо младше 18 лет, продавец должен получить одобрение органа опеки, а в некоторых случаях и согласие самого ребенка. Сделки без разрешения уполномоченного органа считаются недействительными.
ПДКП с участием несовершеннолетних, перед представлением в орган опеки, должны быть нотариально заверены. Лучше представить в опеку сразу два ПДКП: на продажу имеющейся недвижимости и на покупку другой. Если в оговоренный срок орган опеки и попечительства не получит сведений о приобретении для ребенка другого жилья, равного или более выгодного в отношении площади и условий проживания, сделка будет аннулирована.
Преддоговор: какие риски существуют
Чаще всего ПДКП заключается по инициативе покупателя, поскольку тот боится упустить приглянувшийся объект. Однако это соглашение содержит определенные риски для него.
Нет гарантий, что стороны выйдут на сделку
Подписание преддоговора не обеспечивает перехода прав на недвижимость, и нет никакой гарантии, что это произойдет. Продавец может успеть передумать: поднять цену или даже отказаться от продажи недвижимости. На практике от собственника можно добиться только уплаты штрафа, а иногда он и вовсе может ограничиться возвратом задатка.
ПДКП могут признать незаконным
Если при заключении ПДКП стороны не выполнили требования к его форме и другим обязательным условиям, договор можно признать недействительным в суде.
Продавец может подписать преддоговоры с несколькими покупателями
Недостатком преддоговора считается то, что он не подлежит регистрации в Росреестре. Покупатель не может знать, сколько еще ПДКП подписал продавец. Если правда всплывет, то неудавшимся покупателям придется взыскивать компенсацию в судебном порядке.
Чтобы обезопасить себя, следует включить в условия предварительного договора пункт об обязательствах продавца. СОбственник должен подтвердить, что по данному объекту недвижимости нет других преддоговоров. За несоблюдение этого условия должны быть предусмотрены штрафные санкции.
Можно лишиться аванса или задатка
Нередко при заключении ПДКП выплачивается аванс или задаток. Поэтому существует риск, что недобросовестный продавец возьмет деньги и исчезнет. Если покупатель все же намерен добиться справедливости, то в этом случае ему придется обратиться в суд.
На имуществе может обнаружиться обременение
Перед тем как заключить предварительный договор купли-продажи, необходимо получить выписку из ЕГРН. В этом документе перечисляются обременения, наложенные на недвижимость, включая залог, ренту, арест. Однако выписка не содержит всей информации об объекте недвижимости. Например, в нее не включают договоры аренды, заключенные на срок менее одного года. Поэтому следует дополнительно прописать пункт об отсутствии обременений в ПДКП.
Сколько действует ПДКП
В тексте преддоговора указывают срок, в течении которого стороны намерены подписать основной договор. Он может быть обозначен в виде конкретной даты или отрезка времени. Если же такой срок в соглашении не указан, то основной договор должен быть подписан в течение одного года с момента заключения ПДКП. Если стороны не заключат сделку в течение года, то преддоговор теряет свою юридическую силу.
Какие пункты должен содержать преддоговор
ДКП описывает два важных вопроса: объект (имущество) и цена. Они считаются определяющими условиями, без которых сделка не считается заключенной.
При этом цену в ПДКП можно не указывать, в то время как предмет является обязательным условием его содержания.
В ПДКП могут быть описаны и другие условия – например, порядок проведения расчетов. Это особенно актуально в случае, если предусмотрен аванс либо задаток.
Также в ПДКП описывают ответственность сторон за невыполнение обязательств. Главным их них считают подписание основного ДКП в установленный срок. Таким способом стороны стараются уменьшить для себя имеющиеся риски.
Порядок действий при заключении ПДКП
Для того чтобы правильно составить ПДКП и избежать споров в будущем, важно определить все условия и придерживаться установленной последовательности при заключении сделки.
Порядок действий со стороны покупателя следующий:
- Проверить бумаги, относящиеся к объекту недвижимости (например, документы на владение собственностью, технический паспорт и т.д.);
- Изучить текст предварительного соглашения;
- Передать продавцу задаток или аванс, если это указано в ПДКП;
- Подписать основной договор или обратиться в суд в случае невыполнения продавцом своих обязательств.
Преддоговор должен быть составлен в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение ПДКП требуется при сделках с акциями или имуществом несовершеннолетних. Если продаваемое имущество заложено или принадлежит несовершеннолетнему, потребуется разрешение третьего лица (кредитора или опекуна соответственно).
Как избежать ошибок при заключении преддоговора
Халатность при заключении ПДКП может повлечь за собой негативные последствия, начиная от признания его недействительным и заканчивая рассмотрением его в качестве основного договора.
Неприятности могут вызвать:
- Несоблюдение формы. Предварительные договоры купли-продажи могут быть заключены сторонами только в письменном виде;
- Ошибки или неточности в описании объекта (имущества);
- Непонимание разницы между задатком и авансом;
- Неправильные расчеты. Если значительная часть вознаграждения уплачивается по ПДКП, то он может рассматриваться как основной.
Указание цены в ПДКП не относится к обязательным условиям, но считается желательным со стороны покупателя. Если цена недвижимости не указана, а дело дошло до суда, то ее будет определять судья.
Чем больше условий вы укажете в предварительном договоре, тем проще вам будет составить ДКП.
К чему приводит нарушение условий ПДКП
Иск в суд подают, если одна из сторон отказывается от выполнения своих обязательств. В большей части случаев суд выносит решение в пользу истца. Договор признается законным, что вынуждает ответчика не только выполнить свои обязательства, но и покрыть штрафы, издержки и возместить ущерб.
Расторжение ПДКП
Основаниями для прекращения действия преддоговора могут быть такие обстоятельства:
- Договаривающиеся стороны не подписали ДКП по истечении одного года с даты заключения преддоговора или в срок, указанный в нем;
- Подписание сторонами основного договора;
- Стороны расторгли соглашение по взаимному решению;
- Документ признан судебным решением недействительным.
Прекращение ПДКП в одностороннем порядке невозможно, это противоречит сути такого договора. При подписании соглашения стороны могут оговорить причины, по которым преддоговор может быть расторгнут, со штрафными санкциями или без них. В нем могут быть обозначены уважительные причины, не приводящие к негативным последствиям – например, отказ банка в одобрении ипотеки или его требование предоставить документы, для сбора которых нужно время.
Как агенту по недвижимости увеличить прибыль от сделок?
Комиссия риелтора определяется рыночными условиями, поэтому агент не может повышать ее по своему желанию. Но прибыль, получаемую от сделок, можно увеличить другим путем. Платформа Пампаду открывает новые возможности для агентов по недвижимости. Вы можете увеличить свой доход, участвуя в нашей партнерской программе.
Получить статус агента может каждый, кто зарегистрируется на сайте Pampadu. Чат поддержки, персональный наставник и понятные инструкции помогут быстро приступить к работе.
На платформе Pampadu представлены офферы по страхованию и кредитованию. Например, агенты по недвижимости могут получать комиссионные, предлагая своим клиентам страхование ипотечной собственности.
