Оценка недвижимости может проводиться по личной инициативе клиента или быть обязательной в установленных законом случаях. Услуги оценщика потребуются при получении ипотеки, оформлении кредита под залог недвижимости, приватизации жилья, имущественных спорах. И это далеко не все случаи для обязательной оценки. На добровольных началах ее можно заказать при разделении наследства, выставлении дома на продажу и т.д.
Платформа партнерских продаж Pampadu может сотрудничать с представителями многих профессий. Мы работаем с риелторами, с оценщиками и ипотечными брокерами. Но даже агенту по недвижимости стоит понимать, как проводится оценка имущества и какие методы для этого применяются. Мы составили для вас краткий обзор по теме.
Выбор подхода
Оценкой недвижимости принято называть расчет стоимости объекта собственности: земельного участка, дома или квартиры, комнаты в общежитии, дачи, офиса, доли в общем имуществе и т.д. Оценка позволяет установить рыночную стоимость недвижимости – цену, за которую ее можно будет реализовать.
Примерную оценку стоимости можно провести самостоятельно. Также на сайтах популярных ресурсов по недвижимости можно найти онлайн-сервисы для оценки жилья по указанному адресу и его характеристикам. Они проводят анализ стоимости в течение одной минуты, используя сведения из своей базы недвижимости.
Однако эти данные не будут учтены банком, судом или госорганами. Эти учреждения рассматривают только оценку, произведенную аккредитованной организацией или сдавшим экзамен ИП. По итогам работы оценочная компания передает заказчику отчет, в котором указывается назначенная цена, проведенные расчеты, их обоснования.
Итоговая стоимость должна быть точной и обоснованной. Практические подходы и методы, которыми может пользоваться оценщик, приведены в законе от 26.07.2006 № 135-ФЗ. Более подробно они описаны в ФСО № 7, введенном приказом Минэкономразвития РФ. Для составления отчетов в оценочных компаниях применяют следующие подходы:
- Сравнительный;
- Доходный;
- Затратный.
В рамках каждого из них используют свой набор определенных методов. Выбор той или иной методики определяется спецификой оцениваемого объекта.
Для типовых объектов, таких как квартиры в хрущевках, обычно используют сравнительный подход. Найти аналоги со схожими параметрами в такой ситуации несложно.
Однако если оценивается нестандартная недвижимость – например, здание культурного наследия, – то применяют затратный или доходный подход. Использовать сравнительный метод в этом случае сложно.
Сравнительный подход
Этот метод наиболее простой и понятный. Он базируется на мысли, что имущество не будет продано за цену выше той, что назначают за похожие объекты. Оценку проводят так:
- Оценщик определяет типовые параметры объекта. Принимается во внимание его площадь, число комнат, этажность и этаж, место расположения, год возведения здания, вид постройки, материал стен и т.п.;
- Эксперт ищет аналогичные предложения на ресурсах по продаже недвижимости или в базе данных агентства;
- Проводит корректировку цен аналогов по основным характеристикам. К примеру, даже идентичные квартиры на разных этажах будут стоить по-разному, если одна из них расположена под крышей здания;
- Определяет итоговую стоимость выбранным методом. Наиболее доступный из них – расчет среднего арифметического стоимости найденных предложений.
Сначала оценщику необходимо собрать максимально полную информацию об объекте. Кроме общих показателей учитывают также потребность в ремонте, состояние коммуникаций, планировку, инфраструктуру района.
В ходе подбора оценщик находит от 2 до 4 объектов, схожих по площади и расположению с оцениваемым. Стандарты предписывают оценщику использовать информацию об уже совершенных сделках. Однако такие данные имеют ограниченный доступ – агентство имеет собственную базу сделок, но в ней может не оказаться достаточно схожих объектов.
Поэтому большинство оценщиков проводит анализ данных на основе цен на похожие объекты из открытых источников. Главное условие заключается в том, чтобы подборка была составлена из предложений недвижимости, схожих по всем характеристикам с объектом оценки. Для этого необходимо провести качественный анализ рынка имущества.
Сначала выделяют сегмент рынка, а затем определяют условия, влияющие на цену недвижимости. Поиск схожих объектов должен быть релевантным. К примеру, рынок квартир Москвы отличается от регионов своей спецификой. Эти факторы учитывают при поиске объектов с аналогичными условиями.
Если же количество аналогичных предложений ограничено, эксперт применяет небольшие послабления. К примеру, жилье расположено на третьем этаже пятиэтажного дома. В этом случае в выборку могут войти квартиры в пятиэтажках, находящиеся на втором или четвертом этажах. Естественно, опытный оценщик не будет сравнивать такой объект с квартирой, находящейся на верхнем этаже. Такое сравнение будет нерелевантным. Эксперт анализирует цену аналогов, корректирует оценку и определяет рыночную стоимость недвижимости.
В ходе применения сравнительного подхода к оценке недвижимости используются несколько методов. К ним относятся сравнительный анализ и моделирование рыночных цен. Сравнительный анализ считают предпочтительным, поскольку он дает более объективные результаты.
Применяя метод моделирования рыночного ценообразования, оценщики не только сверяют цены продажи аналогов, но и используют статистические методы. К примеру, ним относится регрессионный анализ, применяемый для определения взаимосвязи между ценой продажи и факторами, влияющими на нее. Это позволяет оценщику создать математическую модель, позволяющую спрогнозировать цену на основе свойств объекта оценки.
Доходный подход
Этот подход основан на подсчете дохода, который новый владелец может получить от пользования данным имуществом. Его особенность заключается в том, что рассматриваемый объект способен приносить доход и это возможно спрогнозировать. Потенциальную прибыль оценивают с момента покупки до завершения срока эксплуатации. Ключевая идея подхода состоит в том, что нет смысла платить за собственность больше суммы дохода, которую она может принести.
Доходный способ используют для определения рыночной стоимости и в инвестиционной деятельности. Очевидный пример – получение прибыли от сдачи недвижимости в аренду. Другой вариант – перепродажа имущества с течением времени. В этом плане ценятся квартиры, приобретаемые на этапе строительства. Со временем такое жилье будет только расти в цене.
Проводя оценку доходным способом, нужно учитывать риски, характерные для данного вида имущества и региона, в котором оно располагается. К примеру, на Дальнем Востоке учитывают риск повреждения жилья в результате землетрясений. Также подсчитывают возможные расходы на содержание имущества.
Доходный метод обычно используют для оценки стоимости жилой и коммерческой недвижимости. Расчет позволит покупателю понимать, окупятся ли его вложения прибылью от использования имущества.
При подсчете цены недвижимости данным способом, оценщику необходимо сделать прогноз хотя бы на ближайшие 5 лет. При этом также анализируется опыт коммерческого использования аналогичного имущества за выбранный срок. Учитывают и тот факт, что доходы, полученные в настоящем времени, ценятся больше, чем ожидаемые в будущем.
Этот подход используют в основном опытные оценщики, которые способны учесть многие дополнительные факторы. Способ достаточно сложен и требует проведения анализа большого объема данных. Многие нюансы могут повлиять на итоговую стоимость объекта недвижимости. К ним относятся:
- Условия, диктуемые рынком недвижимости;
- Уровень инфляции;
- Ежемесячные платежи, другие расходы;
- Изменение курса валют;
- Вступление в силу изменений в нормативной базе, которые касаются имущества.
В рамках подхода выделяют такие методы:
- Метод капитализации (прямой или доходной);
- Метод дисконтирования;
- Метод арендной ставки.
Первый вариант применяют, если прибыль от использования недвижимости стабильна или возрастает с одинаковыми темпами. При этом может быть рассмотрена прямая капитализация или доходная.
При рассмотрении прямой капитализации стоимость недвижимости оценивается путем деления годового дохода от нее на рыночную ставку доходности. Метод доходной капитализации используется в основном для оценки гостиничных комплексов или апартаментов. В этом случае годовой доход делят на капитализационную ставку.
Метод дисконтирования оценивает прогнозируемые денежные потоки с учетом рыночных условий и возможных изменений. Его используют, если прибыльность объекта непостоянна, но поддается прогнозам.
Метод арендной ставки основан исключительно на учете стоимости аренды, которую готовы заплатить арендаторы за подобную недвижимость.
Затратный подход
Затратный метод основан на том, что для оценки стоимости имущества проводят подсчет затрат на создание аналогичного объекта. К примеру, рыночная цена коттеджа может быть рассчитана, исходя из цен на строительные материалы и работы по его возведению. То есть, покупатель недвижимости не заплатит цену больше, чем ему обойдется постройка аналогичного по характеристикам дома. Иногда еще рассматривают вариант восстановления объекта с учетом его износа.
Обычно этот способ используют при оценке имущества без отрыва от земельного участка, на котором оно располагается. В числе других параметров учитывают стоимость надела.
Метод также подходит для оценки таких видов недвижимости:
- Новых объектов, для которых не найти аналогов;
- Промышленных площадок, складов, отелей и другой недвижимости, для которой сложно применять сравнительный подход;
- Имущественных объектов, которые требуют ремонта или реконструкции;
- Объектов собственности, в которых соседствуют жилые и офисные помещения;
- Зданий исторического наследия или объектов на землях ограниченного пользования.
Оценщик, применяющий затратный способ, должен установить, какие вложения потребуются для создания аналогичного объекта. Для этого он может использовать разные методы – от восстановления объекта после его полного уничтожения до реконструкции существующей структуры.
Обычно в рамках этого подхода подсчитываются один из следующих видов цен:
- Восстановительная стоимость. Она подсчитывается, исходя из расходов на строительство точно такого же объекта из тех же самых материалов, с такими же системами коммуникаций и планировкой. Объект воспроизводится с имеющимися недостатками и уровнем износа;
- Стоимость замещения. Такую цену определяют, подсчитав затраты на строительство объекта, имеющего те же характеристики, но созданного с применением новых материалов, современного дизайна, актуальной планировки.
Чаще всего эксперт действует по такой схеме:
- Оценка покупки аналогичного земельного участка. На этом этапе подсчитывают затраты на землю.
- Определение стоимости восстановления дома. Оценщик рассчитывает затраты на воспроизводство здания и его инженерных систем. Учитывается текущая стоимость услуг и материалов.
- Оценка процента износа, учитывая который корректируют проведенные перед этим расчеты.
- Расчет итоговой цифры. К восстановительной стоимости, рассчитанной с учетом износа, добавляют цену земельного надела.
Наиболее точную оценку стоимости объекта можно провести, совмещая все три перечисленных подхода. Опытный оценщик учитывает результаты всех проведенных расчетов. Так работают специалисты высокого уровня. Эксперты могут использовать и другие методы оценки, в том числе ипотечно-инвестиционный анализ.
Зарабатывайте вместе с Pampadu
Станьте партнером нашей платформы и получайте дополнительный доход! Например, вы можете застраховать недвижимость, купленную в ипотеку. Как партнер Pampadu вы будете получать комиссию с каждой оформленной страховки – до 60 % от цены полиса.Компания Пампаду постоянно развивается и совершенствует свои продукты. Страховые полисы, оформленные на платформе Pampadu, в среднем на 20-40 % дешевле, чем у банков и страховых компаний. Чтобы повысить заработок партнеров, наш сервис доплачивает за полисы ипотеки из собственных средств.
