Сервис партнерских продаж Пампаду регулярно сотрудничает со специалистами рынка недвижимости, ориентирован на постоянное развитие и взаимопомощь. С нами вы сможете повысить свой профессиональный уровень и расширить знания. В статье мы дадим рекомендации, как продать дом в желаемый срок – от правильного расчета стоимости до уплаты налога по завершенной сделке.
- Чем отличаются продажи домов и квартир
- Варианты продажи дома
- Что сказывается на стоимости дома
- Как определить цену дома
- Сколько времени займет продажа
- Предпродажная подготовка дома
- Продажа дома, расположенного на участке
- Какой налог с продажи дома нужно заплатить
- В каких случаях платить налог не нужно
- Как продать земельный участок с недостроенным домом
- Можно ли продать участок с незарегистрированным домом
- Как получать от риелторства больший доход?
Чем отличаются продажи домов и квартир
Продажа домостроений отличается от реализации готовых апартаментов. Стоимость дома обычно выше, а продать его сложнее, чем квартиру. Кроме того, покупательский спрос на дома обычно ниже, чем на квартиры. В зависимости от умений риелтора, сделку можно ускорить или, наоборот, затянуть.
С приобретением дома связано много требований и пожеланий покупателей. Это заставляет их дольше обдумывать решение о приобретении. Дома могут различаться по:
- завершенности постройки;
- расположению;
- площади участка;
- внутреннему оснащению;
- подведенным коммуникациям;
- ремонту и отделке.
Все эти факторы влияют на итоговую стоимость дома. Квартиры же отличаются, в основном, наличием ремонта и количеством комнат, но почти всегда они продаются пригодными для проживания. Чего нельзя сказать о домах, которые могут оказаться ветхими строениями или недостроенными «коробками».
Еще одним фактором, влияющим на цену и скорость продажи дома, считают наличие земельного участка, на котором он расположен. Земля тоже относится к объекту продажи, поэтому для сделки потребуется собрать больше документации.
Варианты продажи дома
Любой агент по недвижимости должен быть готов рассказать о плюсах своих услуг и аргументировать их стоимость. Ведь дом можно продать и самостоятельно, но такой выбор сопряжен с множеством недостатков.
Самостоятельно
Единственным плюсом самостоятельной продажи дома считается отсутствие комиссии агенту.
Минусов гораздо больше. Продавцу придется самостоятельно подавать объявления, следить за откликами, проводить созвоны с потенциальными покупателями и заниматься показами имущества. Владельцу дома придется самому заниматься подготовкой документов и оформлением договора, что потребует определенных знаний.
Через риелтора
Все минусы самостоятельной продажи становятся плюсами при проведении сделки с помощью риелтора. Агент по недвижимости берет на себя основную часть хлопот: договаривается с покупателями, организует показы, курирует сделку. Риелторы обычно владеют тонкостями подготовки документов, умеют работать с возражениями покупателей и решать проблемы с недвижимостью.
Недостаток один – риелтор удерживает за свои услуги комиссию в размере 3-5 % от суммы сделки. Но поскольку он заинтересован в получении комиссионной выплаты от продажи, агент будет стремиться найти покупателя поскорее.
Что сказывается на стоимости дома
Цену дома определяет по многим критериям, иногда неочевидным продавцу. К решающим факторам относятся:
- Юридическая чистота. Покупателей больше интересуют домостроения с единственным собственником, без обременений и документально оформленные. Такие дома реализуют по рыночной цене, ведь приобретать их безопасно.
- Регион проживания. Дома в живописных, благоустроенных и экологически чистых местах всегда будут пользоваться повышенным спросом.
- Жилое состояние. Покупателю хочется владеть домом, у которого не течет крыша и проведено электроснабжение. Если объект требует ремонта или доработки, его цена будет ниже.
- Инфраструктура поблизости. Магазины, образовательные заведения и медицинские учреждения, расположенные неподалеку от дома, повышают его стоимость.
- Готовность к продаже. Дом без зарегистрированных и фактически проживающих в нем купят быстрее, чем тот, который еще используется жильцами. Покупатели заинтересованы сразу въехать в новое жилье.
- Сезонность. Спрос на частные дома меняется в зависимости от времени года: растет весной и осенью, а к зиме и лету снижается.
Как определить цену дома
Продавец зачастую не может оценить стоимость дома объективно. Поэтому стоит обратиться за помощью к оценщикам или воспользоваться доступными сервисами.
Для примерных подсчетов можно воспользоваться такими советами:
- Откройте сайты по продаже недвижимости и изучите цены на схожие по основным характеристикам дома. Так вы сможете представить диапазон цен на подобную недвижимость;
- Если объект расположен в дачном поселке или СНТ, пообщайтесь с соседями и узнайте у них, в какую сумму им обошлось приобретение недвижимости;
- Добавьте к стоимости участка сумму, потраченную на строительство, отделку и обустройство дома. Такой подсчет поможет вам определить хотя бы нижний ценовой порог.
Если вы установите цену на дом выше рыночной, то попросту не найдете покупателей и зря потратите время, если ниже – реализуете объект недвижимости, но лишитесь весомой части прибыли.
Сколько времени займет продажа
Период реализации дома может занять от пары месяцев до нескольких лет. Большая часть этого времени уходит на поиск покупателей. Оформить документацию на право собственности можно достаточно быстро – в течение месяца, если покупатель не использует кредитование или меры государственной поддержки.
Если покупатель решает воспользоваться материнским капиталом или взять ипотеку, срок оформления увеличивается до 2-3 месяцев. Если стоимость дома проходит по верхней ценовой границе, то будьте готовы общаться с покупателями на протяжении 3-6 месяцев – для быстрой продажи потребуется снизить цену.
Чтобы ускорить продажу, настройтесь на проведение нескольких показов в день. Нужно быть постоянно на связи с потенциальными покупателями и следить за конверсией размещенных объявлений.
Предпродажная подготовка дома
До продажи собственник должен собрать пакет необходимых документов, привести дом с участком к товарному виду.
Правильная предпродажная подготовка позволяет увеличить стоимость дома до 20 % и сократить срок продажи. Хорошее впечатление производит облагороженный участок с аккуратным газоном и подстриженными кустами. А внутри дома желательно выполнить косметический ремонт и тщательно прибраться.
Список документов для продажи
Продавец должен будет предоставить:
- документ о праве собственности;
- паспорта всех владельцев;
- разрешение на застройку, акт ввода дома в эксплуатацию;
- проект договора отчуждения имущества;
- согласие второго супруга на сделку (если владелец состоит в браке, а дом принадлежит к общему имуществу супругов);
- разрешение органов социальной опеки (при необходимости);
- справку об отсутствии долгов по обязательным платежам;
- бумаги, устанавливающие границы участка.
Перечень документов может быть расширен. К примеру, если дом расположен в пределах населенного пункта или имеет статус жилого, потребуется справка о том, что в доме нет прописанных.
Нужно ли проводить межевание
Межеванием называется установление границ приусадебного участка. Процедуру проводит кадастровый инженер, производящий геодезические замеры. С 2021 году нормами не предусматривается проводить обязательное межевание в таких случаях:
- дом принадлежит вам на правах собственности;
- дом поставлен на кадастровый учет;
- характеристики построек совпадают с указанными в документах;
- земельный надел зарегистрирован в Росреестре и находится в вашей собственности, а не на правах использования;
- границы и иные параметры земельного владений не изменялись.
Как навести порядок в доме и на участке
Сделайте в доме тщательную уборку: вымойте окна, протрите сантехнику, отчистите мебель и ковры, постирайте занавеси и шторы. Избавьтесь от лишнего хлама: уберите разбросанные вещи, устраните завалы в шкафах и на полках.
Перед проведением показа лучше проветрить комнаты и поставить в вазу живые цветы. Заранее поменяйте сломанные выключатели и установите более яркие лампочки в светильники. Уделите внимание входной группе – постелите придверный коврик, смажьте маслом скрипящие петли двери.
Многие владельцы домов используют территорию прилегающего участка для складирования стройматериалов, металлолома и строительного мусора. Подобная картина может испортить впечатление о доме. Необходимо очистить пространство участка, вырвать сорняки, подмести садовые дорожки, восстановить клумбы, навести порядок на грядках.
Продажа дома, расположенного на участке
Реализация домовладения проходит в несколько этапов, которых никак не избежать. Разве только, если у собственника уже имеется свой покупатель на дом. Но в таком случае он бы вряд ли стал обращаться за услугами к риелтору. Агент по недвижимости берет на себя основную часть забот.
Поиск покупателей
Заключение сделки начинается с поиска покупателей. Риелтор размещает объявления на сайтах по продаже недвижимости и в тематических сообществах в соцсетях. Найти заинтересованных в покупке можно и по старинке – расклейкой объявлений неподалеку или вывеской плаката с телефонным номером на фасаде здания.
Следите за количеством просмотров объявления. Чтобы ваша публикация попала в топ выдачи объявлений, можно воспользоваться услугами продвижения.
Объявление о продаже
Нужно составить информативное и завлекающее объявление. Подробное описание многократно повышает вероятность быстрой продажи и закрывает множество вопросов покупателей.
- К основной информации о доме относится: размер участка, площадь дома, количество этажей и комнат, расположение, наличие ремонта, состояние инженерных коммуникаций.
- Опишите все имеющиеся преимущества: материалы строительства и отделки, наличие гаража, вымощенных плиткой дорожек, навеса или беседки.
- Подробнее опишите расположение дома: близость общественного транспорта, покрытие дорог, укажите, сколько ехать до города.
- Укажите сведения о владельце, отсутствии долгов и прочих обременений.
- Опишите инфраструктуру: есть ли неподалеку магазины, остановки общественного транспорта, медицинские и образовательные учреждения.
- Перечислите все, что достанется новому покупателю: двери, окна, сантехнику, мебель и бытовую технику.
Важная часть объявления – качественные фотографии. Делайте снимки с разных сторон, чтобы выбрать наиболее удачные ракурсы. Одно и то же помещение может выглядеть иначе при разном освещении. Прикрепите к объявлению фото наружной стороны дома, вида из окон. Сделайте фотографии двора, ворот дома. Если напротив дома расположены зеленые насаждения – упомяните этот факт в тексте объявления.
Показы
Правильно проведенный показ – залог заключения сделки в дальнейшем. Не опаздывайте на встречу, оставайтесь благожелательны и учтивы – потенциальный покупатель должен быть открыт к диалогу.
При общении с покупателями не умалчивайте сведения о минусах постройки. Отвечайте на вопросы и старайтесь дать максимум полезной информации. Сделайте акцент на технических характеристиках дома, площади земли, наличии плодовых деревьев и декоративных кустарников на участке.
Составление договора купли-продажи
Перед заключением основного договора можно оформить предварительное соглашение о намерении сторонами совершить сделку. Это может быть преддоговор купли-продажи, авансовое соглашение, договор задатка.
Преддоговор купли-продажи оформляют в той же форме, что и основной. В нем указывают порядок расчетов, параметры объекта, сроки проведения сделки. Если среди собственников дома указаны несовершеннолетние, нужно заверить соглашение у нотариуса.
Основной договор по сделке можно подписать одновременно с проведением расчетов. В нем указывают место и дату заключения, цену и предмет продажи, паспортные данные участников сделки.
При продаже дома отдельным документом оформляют акт приема-передачи.
Регистрация права собственности
Отчуждение прав собственности производят, подавая заявление в МФЦ или Росреестр. Сделать это можно при личном визите или онлайн. За оформление перехода прав собственности потребуется заплатить пошлину – 2000 рублей для физлиц.
Расчеты между покупателем и продавцом
После оформления договора купли-продажи взаимные расчеты могут быть проведены одним из следующих способов:
- Банковский аккредитив. Покупатель переводит деньги в банк, который играет роль посредника и рассчитывается с продавцом после выполнения им своих обязательств.
- Ячейка в банке. Покупатель кладет деньги в банковскую ячейку и передает ключи от нее покупателю. Продавец, в свою очередь, вручает покупателю расписку о получении денег.
- Депозит у нотариуса. Покупатель передает деньги нотариусу, который отдает деньги продавцу и контролирует выполнение сторонами взаимных обязательств.
- Ипотека. Покупатель заключает кредитный договор с банком. Продавец получает деньги от банка и отдает покупателю ключи от дома.
Какой налог с продажи дома нужно заплатить
При продаже собственности, которая находится в собственности менее установленного законом минимального срока владения, продавец обязан заплатить государству налог в размере 13 % от полученной прибыли.
В каких случаях платить налог не нужно
Доход от продажи дома не облагается налогом, если собственник владеет недвижимостью свыше 5 лет или свыше 3 лет при таких обстоятельствах:
- право собственности приобретено в результате приватизации;
- право собственности возникло до 2016 года;
- недвижимость получена по наследству или в дар;
- право собственности получено при оформлении договора пожизненной ренты.
Также стоит учесть возможности налогового вычета – если дом продан дешевле, чем за 1 млн. руб., налог на прибыль платить не требуется.
Как составить декларацию об уплате налога
Если продавец совершил сделку купли-продажи и зарегистрировал передачу прав собственности на дом в Росреестре, ему остается дождаться окончания календарного года и заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие сумму полученного от сделки дохода. Заполненную форму 3-НДФЛ нужно предоставить в ФНС до 30 апреля года, следующего за годом продажи. В соответствии с представленной информацией необходимо уплатить налог на прибыль – в срок до 15 июля текущего года.
Как продать земельный участок с недостроенным домом
В большинстве случае выгоднее достроить дом и узаконить постройку. Но недострой тоже можно реализовать, хотя он заинтересует меньшее число покупателей.
В этом случае нужно оформить постройку как объект неоконченного строительства и зарегистрировать право собственности на него. Для этого потребуется подать заявку в БТИ, оформить кадастровый паспорт и предоставить эти сведения в Росреестр вместе с документацией на землю. После подачи заявления и уплаты госпошлины вы получите выписку из EГPH о праве собственности на недострой.
После этих действий недостроенный дом можно внести в предмет договора купли-продажи с передачей прав собственности на него. Такую недвижимость не относят к жилой. Чтобы воспользоваться ей по назначению, жильцам необходимо буде составить акт о вводе дома в эксплуатацию, изменить сведения в кадастровом паспорте и базе Росреестра.
Можно ли продать участок с незарегистрированным домом
Если собственность не зарегистрирована в Росреесте, то невозможно передать право собственности на нее. Продать неоформленное домостроение можно только на словах, такая сделка не будет иметь законных оснований.
В такой ситуации в договоре купли-продажи указывают, что на участке отсутствуют строения. По закону собственник будет владеть землей, но не домом. На такую покупку согласится далеко не любой.
Однако такая сделка таит и другой риск. Если государственные органы установят, что на участке расположено строение, они потребуют его зарегистрировать, а также признают проведенную сделку недействительной в судебном порядке.
Если же на участке находится полуразрушенное строение, которое проблематично достроить или отремонтировать, стоит его демонтировать. Снос незарегистрированной постройки до момента продажи участка обезопасит обе стороны сделки.
Как получать от риелторства больший доход?
Начав сотрудничать с платформой партнерских продаж Пампаду, можно зарабатывать на продаже страховых и банковских оффреров наших партнеров. Совмещать риелторскую деятельность с участием в нашей партнерской программе легко – достаточно предлагать клиентам сопутствующие или дополнительные услуги.
Зарегистрироваться на платформе Pampadu можно в течение 5 минут, а оформить страховой полис онлайн – за 15 минут. Все действующие для сотрудничества предложения доступны в личном кабинете агента. Там вы найдете офферы партнерских программ от отечественных банков и страховых компаний. Зарабатывать с нами сможет каждый!
