Сервис партнерских продаж Пампаду регулярно сотрудничает с агентами по недвижимости и риелторскими агентствами. Мы подготовили руководство о том, какие сегменты рынка недвижимости существуют, чтобы вы могли выбрать нишу, благоприятную для работы.
Сегментация рынка недвижимости – это деление рынка частной собственности на группы в зависимости от вида имущества.
К сегментам рынка недвижимости относятся:
- Жилая недвижимость (дома, квартиры, комнаты);
- Коммерческая недвижимость (офисы, склады, производственные и торговые помещения);
- Земельные участки различного целевого назначения.
Каждый из этих сегментов делится на внутренние подгруппы. Такая сегментация нужна и для собственников, и для покупателей. Она позволяет изучать предложения, рассматривая только интересующую часть общего рынка недвижимости.
На изменения рынка недвижимости влияет спрос и предложение, поэтому риелторам приходится анализировать сложившуюся ситуацию. Главным фактором, влияющим на стоимость недвижимости, выступает спрос.
Но существует и обратная зависимость. Снижение стоимости жилья может вызвать повышение спроса, а резкий рост цен – уменьшить его. Спрос также зависит от покупательских возможностей, которые формируются в зависимости от стабильности в стране и других факторов.
Многие приобретают недвижимость не для собственного пользования, а в качестве инвестиции – для сдачи в аренду или чтобы избежать обесценивания денежных средств.
Сегменты рынка жилой недвижимости
Жилая недвижимость представлена огромным количеством предложений. Каждый клиент может найти квартиру или дом с учетом своих пожеланий и финансовых возможностей. Развитая система ипотечного кредитования, наличие программ государственной поддержки увеличили число потенциальных покупателей недвижимости.
Критерий разделения по расположению: городская и загородная недвижимость
В городском жилом фонде выделяют сегменты в зависимости от типа постройки. Она может принадлежать к низкой, типовой, улучшенной планировке или относится к элитной недвижимости. Эти факторы, вместе с местом расположения жилья, влияют на стоимость недвижимости и спрос на нее.
Некоторые семьи предпочитают жить за городом, вдали от городской суеты, пыли и пробок. Но при этом многие ценят близость к городской инфраструктуре. Чем ближе коттедж расположен к городской застройке, тем выше его стоимость. Этот сегмент жилья чаще предпочитают обеспеченные покупатели.
Востребованное загородное жилье представлено комфортабельными, современными коттеджами и таунхаусами. Старые постройки чаще приобретают под снос, для дальнейшего строительства частного дома по собственному проекту.
Критерий разделения по дате постройки: вторичный и первичный рынки
Рынок первичной недвижимости состоит из строящихся или недавно введенных в эксплуатацию зданий. Поэтому предложения этого сегмента формируют строительные компании – как частные, так и государственные. Покупатель становится первым собственником жилья, поэтому такой рынок и называют первичным.
К вторичному рынку относится жилой фонд, который ранее эксплуатировался владельцем, а иногда и несколькими, переходя из рук в руки. Этот сегмент российского рынка остается востребованным ввиду более низкой цены.
Критерий разделения по планировке жилья
Рынок жилой собственности требует разделения объектов по их качественной оценке и состоянию. Общепринята такая система сегментации:
Недвижимость низкого качества
К ней относятся объекты, не подключенные к сетям централизованного отопления, газо- и водоснабжения, канализации, а также ветхие строения. Сюда относится также недвижимость барачного типа, в которую расселяли городское население, начиная с 1930-х годов. Такое жилье строилось в качестве временного и не было оборудовано ванной и туалетом внутри. Туалет находился на улице, а мыться людям предлагалось в общественных банях. Такие постройки до сих пор существуют, но за это время они приобрели более благоустроенный вид.
Хрущевки
Период строительства домов с такими квартирами приходился на 1960-1970 годы. В их основе лежал серийный типовой проект, созданный, чтобы обеспечить жизнь множества людей в ограниченном пространстве. В таких квартирах не бывает просторных кухонь и раздельных санузлов. Дома с хрущевками – это пяти- и девятиэтажные здания.
Жилье улучшенной планировки
С начала 70-х годов стали строить дома с квартирами улучшенной планировки. Этажность их составляет от 9 до 16 этажей. Эти дома также возводились по типовым проектам и квартиры в них стали именовать брежневками. Панельные дома такого типа снабжались лифтами и мусоропроводами.
К этой категории относятся квартиры с увеличенной, по сравнению с хрущевками, площадью, просторной кухней, раздельными комнатами и санузлом. Впрочем, некоторые владельцы могли провести перепланировку, объединив ванную и туалет в одно просторное помещение.
Полногабаритные квартиры
Такие квартиры располагаются в старых постройках, но при этом имеют высокие потолки и кухню большой площади. В этой категории имущества можно найти даже квартиры с двумя санузлами или балконами.
Большинство таких квартир можно отнести к категории сталинок. С 1933 года до 1961 года проводилось строительство многоквартирных домов в стиле, получившем название сталинский ампир. Такие дома имеют толстые стены, квартиры в них – высокие потолки, раздельный санузел, удобную планировку. Иногда проектом предусматривались помещения под библиотеку, художественную мастерскую, детскую комнату.
Малосемейки
Этот тип имущества принадлежал к социальному жилью, которым обеспечивало граждан государство. Расположение квартир в доме малосемейного типа аналогично общежитию – длинный общий коридор с разделением на квартиры. Большинство домов малосемейного типа не подключены к сети газоснабжения, а в санузле квартиры установлена сидячая ванна.
Такое жилье изначально проектировались под проживание 1-2 человек. Предполагалось, что при смене семейного статуса или появлении детей, государство обеспечит семью новым жильем.
Гостинки, комнаты в общежитии или коммунальной квартире
Еще один вид социального жилья, получивший распространение в 1960-1970 годы. Недостатком такого имущества можно считать общий санузел, рассчитанный на использование несколькими семьями. Этот тип жилья может иметь только кухонную нишу, или кухня будет общей и находиться на этаже.
Комната в коммуналке или общежитии может стать альтернативой для тех, кто хочет иметь свое жилье, но не располагает бюджетом для покупки квартиры. Как и в случае с комнатой в коммунальной квартире, официально купить комнату в общежитии можно, только если она приватизирована.
Но покупка комнаты в коммуналке сопряжена с трудностями, поскольку такое жилье принадлежит к общей долевой собственности. Из-за большого числа участников процедура сделки усложняется. Покупателю нужно получить отказы от покупки от всех соседей или иметь на руках уведомления о сделке, отправленные им с отметкой о вручении.
Иногда комнаты гостиничного типа (КГТ, гостинки) оборудованы небольшим собственным санузлом, но место под кухню в них все равно не предусмотрено. Поэтому вместо полноценной кухни многие жильцы обустраивают небольшой уголок с плитой и мойкой.
Жилье новой планировки
Квартиры этого типа отличаются комфортной планировкой с раздельными комнатами, наличием прихожей, просторным балконом. Жилье в новостройках может относиться как к эконом- так и к бизнес-классу – в зависимости от метража, типа окон, размера коридоров и расположения комнат.
К этой категории также относятся квартиры-студии, не имеющие отдельной кухни. За счет этого в таких квартирах удалось расширить жилое пространство. При желании его можно зонировать, обустроить гардеробную или рабочее место на балконе.
Элитные апартаменты с индивидуальной планировкой
Название такой собственности отражает ее уровень комфорта. Например, к этой категории относятся пентхаусы – жилье, расположенное на верхнем этаже здания с выходом на собственную террасу. Также пентхаус может быть оборудован зимним садом, фонтаном или бассейном.
Элитные апартаменты имеют высокие потолки и большую внутреннюю площадь. Они отличаются повышенной функциональностью – при желании там можно устроить собственный спортзал, установить джакузи или камин.
При этом такие квартиры расположены в благоустроенных жилых комплексах. Их территория обычно охраняется, оборудована системой видеонаблюдения и снабжена собственным подземным паркингом.
Разделение по площади
Параметром сегментации жилой недвижимости может служить число комнат:
- 1-комнатные квартиры;
- 2-комнатные;
- 3-комнатные;
- 4-5-комнатные.
Такое разделение применимо не только для квартир, но и для частных домов. При этом для коттеджей также учитывается критерий этажности.
При покупке частного дома покупатели также обращают внимание на наличие мансарды, чердака, подвала, гаража и других построек на участке. Они входят в общую стоимость жилья и непосредственно влияют на нее. Дом покупается вместе с участком, на котором он расположен. Поэтому размер участка также служит критерием его оценки.
Анализируя предложения рынка, покупатели обращают внимание на расположение жилья. Оно может находиться ближе к центру города или смещено к окраине. Недвижимость в центральной части дороже, зато находится среди развитой инфраструктуры. В удаленных районах может быть проблема с транспортной развязкой, а чтобы доехать до центра, приходится стоять на дороге в пробках.
Но покупатели не всегда отдают предпочтение центру города, они могут выбрать район, расположение и благоустройство которого их устраивает. На выбор влияет близость работы, расположение образовательных и дошкольных учреждений, супермаркетов и торгово-развлекательных комплексов.
Коммерческая недвижимость
Рынок нежилой недвижимости связан с потребностями бизнеса и ведения любой коммерческой деятельности. Сегмент нежилого фонда меньше, чем жилого. Спрос на коммерческую недвижимость всегда есть, хоть она и отличается от жилой более высокой стоимостью.
По назначению в этой категории недвижимости различают следующие виды:
- Офисные помещения;
- Торговые площадки (ТЦ, магазины, киоски);
- Помещения на первых или цокольных этажах, выведенные из жилого фонда;
- Склады, ангары;
- Производственные помещения.
Рынок нежилых помещений имеет перспективы и может стать основой для специализации риелтора.
Офисная недвижимость
Этот сектор представлен несколькими категориями фонда недвижимости:
- Комфортабельные офисы, созданные с учетом современных требований;
- Офисные помещения, находящиеся в старых, но переоборудованных и отремонтированных постройках;
- Муниципальный и ведомственный нежилой фонд, отданный под размещение офисов. Как правило, в таких офисах нет достаточно комфортных условий, зато арендная плата ниже.
Офисный сегмент рынка недвижимости имеет достаточные перспективы для ведения риелторской деятельности.
Торговые помещения
Востребованность объектов этого сегмента рынка зависит от условий их расположения. На цену покупки или аренды торговых помещений влияет много факторов: транспортная развязка, оборудование, наличие коммуникаций и другие. Выгодные с позиции рентабельности торговые залы арендуют или сдают в аренду. Но если предпринимателя устраивает арендованное помещение, и он уверен в том, что его бизнес здесь будет развиваться, можно поднять с собственником объекта вопрос о покупке.
Складские помещения
Торговая сфера активно развивается и спрос на склады всегда есть. Некоторые предпочитают переоборудовать под склад нежилое помещение достаточных размеров. Но можно купить или арендовать отапливаемые, оборудованные необходимыми коммуникациями и спецтехникой склады. Ассортимент таких помещений достаточно широк.
Промышленная недвижимость
Открытие новых предприятий и частных производств вызывает потребность в поиске промышленной недвижимости. Большинство таких площадок сдают в долгосрочную аренду, но некоторый процент составляет покупка-продажа.
Сегмент земельных участков
Землю приобретают, чтобы использовать под застройку, для ведения коммерческой или сельскохозяйственной деятельности.
В этом сегменте недвижимости объекты разделяют:
- По назначению. Земельные участки могут быть отнесены к категории общего пользования, сельскохозяйственным, предназначенным для постройки жилья, дачным и прочим категориям;
- На коммерческие и потребительские;
- По праву на собственность (федеральная, муниципальная, частная).
Для российского рынка земельных участков характерно увеличение спроса, а значит и стоимости такой недвижимости.
Как риелтору еще можно зарабатывать?
Сервис Пампаду предоставляет риелторам и агентствам по продаже недвижимости шанс увеличить свой заработок. Совмещая риелторскую деятельность с участием в партнерской программе, вы сможете получать дополнительные выплаты на свой банковский счет.
Стать нашим партнером легко – регистрация замет у вас всего несколько минут. После нее вы сразу получаете доступ в личный кабинет, в котором отображаются предложения для сотрудничества.
Например, ваши клиенты могут оформить с вашей помощью страхование ипотеки по сниженной ставке, а вы получите комиссионное вознаграждение в размере до 60 % стоимости страхового полиса.
