В каждом многоквартирном доме (МКД) есть нежилые помещения (НП). Далеко не все понимают, как их использовать, можно ли продавать. Эксперты Pampadu расскажут: нежилое помещение в многоквартирном доме — это что такое, а заодно — как риэлтор может получить дополнительный доход, работая по профессии.
- Нежилое помещение в многоквартирном доме — что это такое
- Как определяет нежилое помещение ЖК РФ?
- Является ли частью дома нежилое помещение в МКД?
- Нежилое помещение — общедомовое имущество?
- Нежилое помещение: что можно делать?
- Нежилое помещение в многоквартирном доме: требования к процедуре собрания собственников
- Нежилое помещение: что можно размещать
- Нежилое помещение в жилом фонде: особенности купли-продажи
- Можно ли сдавать в аренду нежилые помещения жилищного фонда
- Жилищный кодекс нежилого помещения — какие положения полезно знать риэлтору
- Как Pampadu помогает риэлтору
Нежилое помещение в многоквартирном доме — что это такое
Нежилое помещение в многоквартирном доме — это такое, которое указано в технической или проектной документации на МКД. Не предназначено для жилья и не входит в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Понятие того, что такое НП в МКД, определено в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 №354.
Существует несколько типов таких объектов недвижимости. Но объединяет их то, что они не оборудуются коммуникации, не имеют бытовых условий. К ним применяются другие санитарные требования нежели к жилым объектам.
Как определяет нежилое помещение ЖК РФ?
Как ни странно, понятия НП Жилищный кодекс (ЖК РФ) не содержит. Зато им дается исчерпывающий перечень объектов, которые относятся к жилым — в ст. 16.
Также существует Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47, в котором перечислены требования, которым должно соответствовать жилье. Соответственно, если объект недвижимости не подходит под перечисленные признаки, он будет нежилым.
Является ли частью дома нежилое помещение в МКД?
Да, нежилые объекты недвижимости являются частью дома. Всегда отражаются в технической и проектной документации. Даже если нежилое помещение было пристроено к МКД уже после сдачи объекта и заселения жильцов, в документацию должны быть внесены соответствующие изменения.
Жильцы могут распоряжаться такими помещениями — об этом ниже.
Нежилое помещение — общедомовое имущество?
Скажем так: общедомовое имущество непригодно для проживания, и на этом основании его можно считать нежилым объектом недвижимости. Но далеко не каждые квадратные метры подойдут под статус общедомового имущества. Выделяют четыре категории:
- Встроенные.
Распространенный вариант НП. Вы их наверняка видели на цокольных или первых этажах зданий. Как правило, застройщик изначально сдает их как нежилые объекты. Чаще у них коммерческое назначение, а собственниками могут быть юридические или физические лица.
- Пристроенные.
Два типа — централизованные и нецентрализованные. Первые возведены самим застройщиком, есть в проектной документации. Не требуют узаконивания. В них оборудуют торговые точки. Вторые возможно сделать только после того, как на это согласятся собственники МКД. У пристроенных объектов опять-таки есть владельцы
- Паркинги.
Используются только по прямому назначению.
- Общедомовые.
Список отражен в ст. 36 ЖК РФ. Собственникам МКД на праве общей долевой собственности принадлежит следующее имущество:
- объекты внутри МКД, не относящиеся к квартирам. Лифты, шахты, подвалы. Техэтажи, общие балконы, чердаки, лестничные клетки;
- другие квадратные метры что предназначены для проведения досуга, культурных мероприятий и пр.;
- крыши;
- конструкции (включая несущие);
- территория (земля), где стоит МКД, вместо с придомовой территорией.
Объекты первых двух категорий иногда признаются общей собственностью владельцев МКД. Но для этого там должны располагаться коммуникации, которые предназначены, чтобы снабжать водой, теплом, электричеством свыше 1 помещения внутри МКД.
Нежилое помещение: что можно делать?
Вариант, что напрашивается сам собой, — по прямому назначению. Ездить на лифтах, ходить по лестничным клеткам
Второй вариант — получать деньги, применяя НП для коммерческих целей. Речь идет об общедомовом имуществе, которым имеют право распоряжаться все владельцы квартир.
Нежилое помещение в многоквартирном доме: требования к процедуре собрания собственников
Представим, человеку, владеющему квартирой из МКД, пришла в голову идея. Подвал или цоколь можно сдавать в аренду. Поговорил с соседями. Те одобрили идею.
Дальше надо соблюсти условия процедуры.
- Проводится собрание собственников.
Принимается решение о коммерческом использовании общего имущества. Допустим, открыть на территории подвала спортзал.
- Собрание считается проведенным, набирается кворум.
Это свыше половины голосов числа голосов всех собственников.
- Чтобы то или иное решение считалось действительным и вступило в силу, за него обязаны отдать минимум 2⁄3 голосов числа голосов всех собственников в МКД.
- Лучше проводить собрание очно-заочной формы.
Иначе рискованно не набрать кворум или необходимое количество голосов для решения. При очно-заочной форме на собрание придут те, кто могут или хотят. Остальные заполнят бюллетени и передадут организаторам.
- Как итог, орган управления МКД заключает договор аренды с третьим лицом.
Нежилое помещение: что можно размещать
Если невозможно сдать НП, то можно заработать по-другому:
- разрешить разместить на стенах лифтов рекламу;
- если на первом этаже магазин, сдать ему часть коридора под хранение;
- разрешить повесить на фасаде баннеры, растяжки;
- сдать часть чердака интернет-провайдеру, чтобы установить оборудование.
Это реализуется описанным выше способом — через собрание собственников.
Также всегда должен оставаться свободный доступ к общедомовым коммуникациям на случай аварийного или капитального ремонта.
Полученные средства принадлежат собственникам квартир из МКД. Деньги можно пропорционально поделить между собой, исходя из размера долей в собственности. Пустить на самофинансирование дома или потратить иным образом по общей договоренности.
Нежилое помещение в жилом фонде: особенности купли-продажи
Если речь идет об общедомовом имуществе, то его нельзя отчуждать — продавать, дарить, менять. У собственников нет права уменьшать размер общего имущества — это возможно только при реконструкции МКД и согласия всех владельцев, что на практике невозможно.
Если же застройщик изначально спроектировал и возвел дом с НП и у них есть собственники — физические или юридические лица, — то купля-продажа происходит обычным порядком. При этом должны учитываться требования по соблюдению санитарных норм, закона о тишине, наличию звукоизоляции.
Можно ли сдавать в аренду нежилые помещения жилищного фонда
Да, можно, об этом говорилось выше. Для этого нужно провести собрание собственников. Самовольная аренда запрещена — она будет трактоваться как захват НП.
Жилищный кодекс нежилого помещения — какие положения полезно знать риэлтору
Риэлтору пригодится глава 2 ЖК РФ, которая регламентирует объекты жилищных прав и жилищный фонд. Также — глава 3, которая описывает порядок перевода НП в жилое — и наоборот. И глава 6 — об общем имуществе собственников в МКД.
Как Pampadu помогает риэлтору
Чтобы заработать, риэлтору приходится не только подыскивать клиентам подходящие объекты, но и предлагать дополнительные услуги. Можете делать это с помощью платформы партнерского маркетинга Pampadu.
После прохождения бесплатной регистрации для риэлторов есть два варианта получения дохода:
Используя калькулятор, подберите клиенту ипотечный кредит, дождитесь звонка от менеджера, который поможет подготовить документы, сопроводит до одобрения кредита. После того, как клиенту выдадут ипотеку, риэлтору начислят вознаграждение.
Банки не выдают ипотеку без страховки. Подберите клиенту выгодный полис и получите комиссию.
Начинайте зарабатывать!
