Бывает, риелтор ищет жилье клиенту, а когда находит, выясняется, что оно заложено. Ничего страшного в этом нет, если знать нюансы подобных сделок и подходить к делу осмотрительно. Увидев выгодную цену, не забывать об остальном. Эксперты Pampadu расскажут, как происходит покупка квартиры, которая в залоге у банка или у физического лица.
- Покупка квартиры в залоге — что это значит
- Схема покупки квартиры в залоге у банка
- Покупка квартиры в залоге у банка: плюсы и минусы
- Покупка квартиры, которая в залоге у банка: риски
- Покупка квартиры в залоге другого банка: как брать такое жилье в ипотеку
- Покупка квартиры в залоге у физического лица: особенности
- Как сервис Pampadu помогает риэлторам
Покупка квартиры в залоге — что это значит
Покупка квартиры в залоге — это приобретение жилья, которое принадлежит не только человеку, который указан собственником, но и банку, поскольку продавец еще не погасил ипотечный кредит.
Когда человек приобретает жилье с привлечением ипотечных средств, то недвижимость сразу же оказывается в залоге у банка, выдавшего кредит. Это обременение, информацию о котором содержит ЕГРН — запись: «Ипотека в силу закона». Когда человек выполняет долговые обязательства, обременение с объекта недвижимости снимают. Росреестру поступает информация, запись об обременении удаляют.
Встречается еще «ипотека в силу договора» — когда квартиру банк забирает как залог под обеспечение любого другого кредита. Пример — гражданин оформил крупный потребительский кредит под залог жилья. С точки зрения продажи вид ипотеки роли не играет — банк ждет сначала погашения долга.
Пока жилье заложено, им не разрешено распоряжаться без согласия кредитной организации. Там позволено жить. Но нельзя продать, подарить. Во многих ипотечных договорах прописывается: даже для того, чтобы заключить сделку с арендатором, необходимо разрешение кредитора.
Действовать, не получив согласие кредитора, нельзя. Продавца привлекут к ответственности. А Росреестр просто не зарегистрирует право собственности нового покупателя. Кстати, покупатель тоже несет ответственность, если будет доказано: на момент сделки он знал, что имущество отчуждается без согласия кредитора.
Продажа залоговой недвижимости — обычное явление. На это идут те, кому трудно выплачивать долг. Или же резко изменились жизненные обстоятельства — переезд, развод с последующим разъездом…
Схема покупки квартиры в залоге у банка
Покупка квартиры, которая в залоге у банка, может проходить по четырем схемам.
- Купля-продажа квартиры в залоге: приобретение у собственника, указанного в ЕГРН
Самый распространенный вариант. Включает две схемы:
- Сначала владелец объекта недвижимости выплачивает кредит (досрочно).
Тот, кто указан собственником в ЕГРН, погашает ипотеку. С жилья снимают обременение. Затем заключается договор, покупатель вносит оплату и становится новым собственником.
Такой вариант идеален для того, кто приобретает недвижимость. Происходит, если долг небольшой, или кредитная организация отказалась дать согласие на сделку.
- Тот, кто приобретает жилье, выплачивает ипотечный кредит досрочно.
Вариант возможен, когда кандидатуру будущего владельца одобрит кредитная организация. Тогда еще до внесения аванса составляется соглашение о намерении, где фиксируются условия. Соглашение обозначает: ипотека текущего собственника погашается деньгами (авансом) того, кто приобретает объект. Когда долга перед кредитной организацией не остается, проводится собственно сделка купли-продажи. Остаток денег передается продавцу.
- Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, на торгах
Когда человек взял ипотеку, но не обслуживает заем (проще говоря, не платит), кредитная организация выставляет жилье на торги. Они проводятся на специальных интернет-площадках.
Некоторые думают, на аукционе можно купить квартиру подешевле. Это не совсем так. Иной раз кредитные организации действительно выставляют объекты по цене на 10-20% ниже рыночной. Но торги проходят в формате аукциона. Квадратные метры достаются тому, кто предложит более высокую цену. Итоговая сумма может оказаться даже выше рыночной.
Поэтому важно сразу определить приемлемую стоимость квартиры. Объявления о продаже залогового жилья публикуются на собственных площадках кредитных организаций или на платформе «ГИС Торги».
- Покупка квартиры в залоге у банка за наличные или безналичный расчет: приобретение у кредитной организации
Если квартира не ушла с торгов, продавцом становится сама кредитная организация. Покупатель не рискует: финансовое учреждение выступает надежным продавцом. Проверяет все документы, заинтересована скорейшим путем провести сделку.
- Покупка квартиры в залоге в ипотеку
Фактически это покупка ипотечной квартиры в залоге у банка. Тот, кто приобретает заложенное жилье, может сам воспользоваться заемными средствами. Тогда долг прежнего владельца жилья остается открытым, но переходит к следующему собственнику.
Жилье все так же сохраняет статус заложенного. А тому, кто приобретает его, открывают ипотеку. Некоторые финансовые организации позволяют сохранить прежнюю ставку по кредиту, если та более выгодна. Также разрешено использовать действующие госпрограммы — например, маткапитал.
Покупка квартиры в залоге у банка: плюсы и минусы
Плюсы:
- цена — некоторые собственники, продавая объект, согласны на уступки;
- юридическая чистота — перед наложением обременения не жилье, финансовое учреждение всегда проверяет документы и историю недвижимости;
- спецпрограммы от кредитных организаций — некоторые предлагают ипотечные программы для залоговых квартир с более низкой ставкой.
Минусы:
- кредитные организации тщательно проверяют личность покупателя;
- если недвижимость покупается на аукционе, в итоге сэкономить вряд ли удастся — или жилье окажется «убитым»;
- если покупатель хочет купить залоговую квартиру в ипотеку, не все кредитные организации идут на это.
Покупка квартиры, которая в залоге у банка: риски
Когда совершается покупка квартиры в залоге, риски следующие:
- Финансовые сложности у продавца.
Пример — человек реализует объект недвижимости не из-за обстоятельств (переезд, развод супругов), а невозможности платить по долгу. Тогда надо проверить его на банкротство через базу данных исполнительных производств на сайте ФССП. Стоит посмотреть судебные процессы на сайтах судов по месту регистрации продавца и по адресу предмета сделки.
- Риск, что человек, который продает объект, не выполнит обязательств
Здесь бывает масса вариантов. Пример — продавец после погашения покупателем ипотечного займа отказался продавать жилье, решил увеличить стоимость. Либо же сумма кредита, которую надлежит выплатить заемщику, превышает цену жилья. Тогда кредитная организация имеет право обратить взыскание на объект. Это право действует и в случае, когда жилье принадлежит новому владельцу (покупателю). На такие ситуации стоит подстраховаться: получить от финансового учреждения документ, в котором прописано обязательство, снять залог после выплаты такой-то суммы.
- Долгие сроки.
На согласование сделки с кредитной организацией, снятие обременения требуется время. Завершение процессов грозит затянуться на пару месяцев. Тогда новый владелец получит ключи позже, чем ожидает.
Покупка квартиры в залоге другого банка: как брать такое жилье в ипотеку
Когда совершается покупка квартиры в залоге у банка в ипотеку, то продавцом обычно является человек, на которого оформлен кредит.
Общий порядок процедуры:
- Стороны (текущий владелец и будущий) обсуждают стоимость объекта. Приходят к общему мнению, кто станет перечислять кредитной организации сумму, что еще не выплачена по ипотеке. Предварительно человек, который продает объект недвижимости, должен получить согласие банка.
- Детали сделки согласовываются с кредитной организацией продавца.
- Проводится сделка с учетом конкретных нюансов. Или долг продавца погашается и обременение снимается. Или покупатель становится на место залогодателя и несет все обязанности по ипотечному договору.
- Все документы оформляются, отдаются на регистрацию.
Покупка квартиры в залоге у физического лица: особенности
Если речь о такой ситуации, то продавец сначала погашает обязательство, ставшее причиной залога. Затем снимается обременение в Росреестре. Покупателю представляют выписку ЕГРН, которая подтвердит отсутствие обременений.
Только после этого сделка безопасна. Обязательно надо посмотреть правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Если риелтор не сталкивался с подобными сделками, полезно обратиться к более опытным коллегам. Тогда выше шансы, что купля-продажа пройдет гладко, и агент по недвижимости не лишится комиссионного вознаграждения.
Как сервис Pampadu помогает риэлторам
Чтобы риэлтору повысить доход, мало предлагать клиентам варианты объектов недвижимости и помощь при оформлении сделок. Нужно расширять спектр услуг. Делать это можно с платформой партнерского маркетинга Pampadu.
Риэлтору проще всего получить дополнительный доход, предлагая страховки: ни один банк не выдаст без нее ипотеку. А с Pampadu получите доступ к предложениям ведущих российских компаний по выгодным ценам — нужно лишь выбрать подходящий вариант. За каждый оформленный продукт риэлтор получает вознаграждение.
Другой вариант заработка — помощь при получении ипотечного кредита. Применяя кредитный калькулятор личного кабинета, подберите предложение для клиента. Далее с вами свяжется наш менеджер, который будет оказывать сопровождение до одобрения займа. После оформления ипотеки вам выплатят комиссию.
