Рано или поздно многим риелторам приходится сталкиваться с таким явлением как продажа квартиры, находящейся в залоге. Проще говоря, сопровождать сделки с ипотечной недвижимостью. Бывает, клиент берет целевой кредит на покупку жилья, а потом имущество становится обузой — например, больше нет возможности платить, или грядет переезд в другой город. Как происходит продажа квартиры в залоге по ипотеке, рассказывает команда Pampadu.
- Продажа квартиры в залоге: что это такое
- Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка: когда это происходит
- Продажа квартиры, находящейся в залоге: особенности
- Продажа квартиры в ипотечном залоге у банка: легко ли найти покупателя
- Продажа квартиры в залоге у банка: схема сделки
- Продажа квартиры в залоге по ипотеке: когда банк снимает обременение
- Продажа квартиры в залоге у физического лица
- Чем сервис Pampadu полезен риэлторам
Продажа квартиры в залоге: что это такое
Продажа квартиры в залоге — это реализация недвижимости, которая находится в залоге у банка или частного инвестора. В ЕГРН владельцем указан человек, купивший жилье с использованием ипотеки. Однако у такого объекта есть обременение. Поскольку заемщик не вернул кредитной организации долг, то он не совсем полноценный владелец жилья. Если перестает платить по ипотеке, объект недвижимости становится собственностью банка.
До полной выплаты долга с процентами заемщику разрешено жить на территории объекта недвижимости. Но он не имеет права проводить с жильем никаких юридических действий без согласия кредитора. Не дозволяется сдавать объект, продавать, дарить.
Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка: когда это происходит
Ипотека — обязательство, которое накладывается на человека на долгий срок. На протяжении этого времени квартира заложена кредитору. Статус сохраняется до полного погашения долга.
Два варианта, как недвижимость оказывается заложенной.
- Ипотека в силу закона.
Человек оформляет кредит на покупку жилья, и оно остается заложенным до закрытия займа. Росреестр содержит соответствующую пометку: «На объект наложено обременение».
После того, как кредит выплачен, информация поступает Росреестру. Отметку об обременении снимают. Далее человек получает право распоряжаться собственностью по усмотрению.
- Ипотека в силу договора.
Отличается от ипотеки в силу закона тем, что заемщик не покупает жилье за счет кредитных средств банка. А получает от финансовой организации займ под залог недвижимости.
Пример — гражданину нужен потребительский кредит. Кредитная история оставляет желать лучшего. Поручителей нет. Тогда банк предлагает оформить займ под залог жилья. Если человек не отдаст долг — финансовая организация заберет квартиру. Это такое же обременение, о котором ставится отметка Росреестром.
Продажа квартиры, находящейся в залоге: особенности
Особенность продажи квартиры, находящейся в залоге, — необходимость получить согласие кредитной организации. Финансовое учреждение, где взята ипотека, должно письменно подтвердить, что разрешает продажу объекта. Без согласия реализовывать недвижимость запрещено. Документы содержат отметку об обременении, и Росреестр не зарегистрирует такую сделку.
Но даже если регистрация сделки каким-то образом произойдет, продажу залоговой квартиры без согласия легко оспорить. А если будет доказано, что покупатель недобросовестный и знал об обременении, то к ответственности привлекут его вместе с продавцом.
Стороны не могут заключить договор в простой письменной форме. Им не разрешено без участия кредитной организации договориться о способе расчета. Запрещается подавать бумаги на регистрацию нового права собственности, не уведомив финансовое учреждение, где взята ипотека.
Продажа квартиры в ипотечном залоге у банка: легко ли найти покупателя
Отыскать желающих приобрести недвижимость сложнее, чем для «чистых» квадратных метров. Человек, кто хочет быстро оплатить и купить жилье, риелторами и собственниками считается удачным вариантом. Когда такой человек ищет недвижимость, выбирает из многих вариантов. Заложенный объект при прочих равных проигрывает новостройкам и вторичке, у которых нет обременения.
Слово «залог» отпугнет часть тех, кто ищет недвижимость для покупки. Не все готовы рисковать. Люди хотят обезопасить себя, или же им не подходят условия продавца.
Но многое зависит от того, по какой схеме будет происходит продажа жилья. Бывает, тот, кто продает объект, снимает обременение. Пример — когда сумма долга оставалась небольшой. Если после этого выходит на сделку, то продажа происходит по обычному алгоритму и не вызывает трудностей.
Интерес покупателя зависит от факторов:
- месторасположения дома;
- состояния здания;
- отделки жилья, интерьера;
- инфраструктуры вокруг.
Жилье в залоге, но в престижной локации, с хорошей транспортной доступностью купят охотнее.
Продажа квартиры в залоге у банка: схема сделки
Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка может проходить по нескольким схемам. Одна уже упоминалась: когда текущий собственник выплачивает ипотеку досрочно, а затем жилье продается новому владельцу. Некоторые идут на то, чтобы занять недостающую сумму у близких. Кто-то оформляет потребительский кредит на сумму остатка. При последнем случае схема влечет дополнительные расходы.
Другие варианты:
- Покупатель досрочно закрывает долговые обязательства в счет будущей сделки.
Если остаток по ипотеке составляет несколько сотен тысяч рублей, то покупатель может внести эту сумму. Оформляют как авансовый платеж. Тогда продавец гасит обременение. Далее сделка завершается: объект недвижимости к этому моменту «чистый».
- Платежи по ипотеке погашаются при сделке тем, кто приобретает недвижимость.
Тогда сумма оплаты за квартиру делится на две части. Первая — залоговый платеж. Подписывается соглашение купли-продажи. Ипотека выплачивается, когда договор проходит регистрацию. Исчезает обременение, и у того, кто приобретает объект, остается «чистая» жилплощадь. Вторую часть денег получает продавец после регистрации сделки Росреестром.
- Оформляется уступка права требования долга.
Ипотечный заем текущего владельца недвижимости переоформляется на покупателя. Вариант годен, если человек хочет купить заложенную квартиру на заемные средства.
Тому, кто приобретает объект, надо обладать суммой денег, равной стоимости жилплощади после вычета остатка долга по ипотеке. Эту сумму нужно перевести продавцу для расчета по сделке.
Для покупателя приобретение квартиры по переуступке права требования выгодно: можно не беспокоиться о юридической чистоте объекта, о бумагах — файлы проверены банком. На нового владельца переоформляется ипотека с обязанностью вносить платежи. Росреестром указывается переход права собственности. Кандидатуру покупателя одобряет кредитная организация.
- Недвижимость продается при обращении взыскания.
Неблагоприятный вариант для продавца. Происходит, если человек не в состоянии выплачивать ипотеку. Кредитная организация обращает взыскание на объект залога (жилье) и выставляет на торги. Часть выручки от продажи, идет на компенсацию издержек организаторов аукциона, погашается задолженность перед банком.
Покупатели заплатили больше денег, чем величина долга? Тогда остаток средств передается бывшему владельцу недвижимости.
Продажа квартиры в залоге по ипотеке: когда банк снимает обременение
Обременение снимается за три рабочих дня после подачи документов. Если документы подавались собственником посредством МФЦ, то добавляются 1-2 дня на пересылку бумаг в Росреестр. Но, как правило, на квартиру оформлена закладная, которую хранит депозитарий банка. Чтобы ее доставить и передать Росреестру вместе с остальным пакетом, может потребоваться пара недель.
Что касается момента снятия обременения, то это возможно после полной выплаты ипотеки банку — первоначальным заемщиком-продавцом или новым владельцем жилья.
Продажа квартиры в залоге у физического лица
Чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге у физического лица, снимают обременение. Выполняют обязательства, из-за которых недвижимость попала под залог.
Если залогодержатель выдвигает дополнительные требования, их решают мирно или в судебном порядке. После того, как обязательства погашены, продавец должен заказать выписку из ЕГРН: подтверждение, что квартира не имеет обременений. Документ понадобится для продажи — покупатели первым делом хотят увидеть выписку ЕГРН.
Чем сервис Pampadu полезен риэлторам
Чтобы оставаться успешным, риэлтору приходится заниматься не только показом объектов, сопровождением сделок и куплей-продажей недвижимости. С платформой партнерского маркетинга Pampadu риэлтор получает дополнительный доход, предлагая клиентам страховые продукты и помощь при оформлении ипотечного кредита.
Заработок на страховках перспективен: большинство объектов приобретается с применением кредитных средств. Банки не оформляют ипотеку без страховки. Подбирайте выгодные варианты клиентам на Pampadu: партнеры — крупнейшие страховые компании. Полис зачастую обходится дешевле, чем при обращении в офис страховщика. За оформленный продукт риэлтору выплачивается комиссия.
Другой вариант заработка — подбор ипотечного кредита с помощью ипотечного калькулятора. Введите сведения, и портал выдаст предложения. Выберите подходящее, дождитесь связи с менеджером. Он поможет при оформлении и окажет сопровождение до одобрения займа. Когда ипотека одобрена, риэлтору перечисляют вознаграждение.
