В марте Банк России разъяснил, как покупают жилье по ипотечным программам. Регулятор сообщил, что некоторые банки и застройщики предлагают потребителям применять усложненные схемы оплаты, а заемщики не всегда понимают разницу и риски.
В России действуют нормативные акты, которые защищают права и интересы тех, кто берет ипотеку. Если человек приобретает квартиру в строящемся доме, то вносит средства на специальный эскроу-счет. С него деньги уходят застройщику, когда тот выполнит обязательства.
Покупатель максимально защищен от рисков. Ему возвращаются деньги, если строительная компания признает, что не может возвести дом. Средства на эскроу-счете застрахованы государством: оно возмещает потребителю ущерб до 10 млн рублей в случае отзыва лицензии у кредитной организации.
Банк не может получать доход от суммы на эскроу-счете. Застройщику этими деньгами тоже нельзя пользоваться, пока объект не возведен до конца: приходится тратить оборотные средства или брать кредит для бизнеса.
Поэтому для своего удобства банки и строительные компании все чаще предлагают людям усложненные схемы оплаты.
Первая схема — часть средств потребителя размещается на эскроу-счете, а часть — на аккредитиве. Последнюю кредитная организация имеет право пускать в оборот, получая доход.
На аккредитивы, в отличие от эскроу-счетов, не распространяется программа обязательного государственного страхования. Если за время строительства объекта банк лишится лицензии, то потребителю потерянную сумму никто не вернет. Кроме того, в таком случае договор долевого участия окажется не до конца оплаченным, и у человека будет еще долг по ипотеке.
Вторая схема — застройщик реализует жилье по заниженной стоимости по договору долевого участия аффилированной фирме. Та вносит деньги на эскроу-счет. Затем перепродает квартиру уже по рыночной цене, заключая с потребителем договор переуступки. Деньги, которые человек перечисляет фирме-продавцу, делятся на 2 части. Одна равна сумме, лежащей на эскроу-счете. Последний перерегистрируют на покупателя. А вторая часть идет продавцу, минуя эскроу-счет.
Если застройщик не выполнил обязательства, то покупателю банк вернет только ту часть средств, что находится на эскроу-счете. Остальные деньги, перечисленные продавцу, могут быть потеряны.
Формально обе схемы законны, но создают риски для покупателя недвижимости. Поэтому Центробанк планирует разработать ипотечный стандарт. Документ запретит финансовым организациям навязывать потребителям усложненные схемы оплаты. За несоблюдение ипотечного стандарта банки будут нести ответственность по закону.
