Риелторы, работая с объектами недвижимости, встречают термины «здание», «помещение», «сооружение». Первое более-менее понятно. Это привычные каждому дома, дачи, торговые центры… Со вторым и третьим определениями возникают вопросы. Разбираем, что собой представляет нежилое помещение или нежилое здание, каковы их особенности, отличия от сооружения.
- Нежилой фонд — что это такое по закону
- Какой ФЗ регулирует нежилое помещение
- Определение нежилого помещения (градостроительный кодекс)
- Как определяет ГК РФ нежилое помещение
- Нежилое помещение — что это по закону
- Целевое назначение объектов нежилого фонда
- Нежилое помещение или нежилое здание: в чем разница
- Нежилое помещение — это здание или сооружение?
- Нежилое помещение: что относится к этой категории
- Нежилое помещение — это коммерческая недвижимость или нет?
- Нежилое помещение и коммерческое помещение: в чем разница
- Характеристики нежилого помещения
- Нежилое помещение — это недвижимость, которую легко или сложно продать?
- Чем сервис Pampadu полезен риэлтору
Нежилой фонд — что это такое по закону
Нежилое помещение, здание — это объект, который не предназначен для проживания в нем людей. Его можно применять для иных нужд:
- торговых;
- административных,
- общественных…
Все видели магазины, салоны красоты на первых этажах многоэтажных домов. Они как раз расположены в нежилых помещениях (НП) коммерческого назначения.
Какой ФЗ регулирует нежилое помещение
Если говорить о настоящем времени, нет федерального закона, регулирующего терминологию. Нужно опираться на региональные нормативные акты, Жилищный, Гражданский кодексы. Читать общие положения Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354. Там дается определение объектов недвижимости — что это по закону в МКД. Поясняется, к каким видам что относится.
Определение нежилого помещения (градостроительный кодекс)
Градостроительный кодекс не дает определения объектам недвижимости такого рода. Они регламентируются Гражданским кодексом (ГК РФ).
Как определяет ГК РФ нежилое помещение
Ст. 130 ГК РФ рассказывает о видах объектов недвижимости, что предназначены для проживания, коммерческих иных нужд.
Статья 141.4 поясняет, что НП — это обособленная часть сооружения или здания, пригодная для целей, не связанных с проживанием граждан.
Нежилое помещение — что это по закону
В действующем законодательстве нет определения нежилого помещения, что это по закону. Специалистам приходится пользоваться информацией из разных правовых источников. Часть мы уже упомянули выше. Также полезно обратить внимание на ст. 15 Жилищного кодекса РФ. Там указаны параметры, согласно которым объект считается жилым.
Что не попадает под определяющие критерии — относится к категории НП. Можно выделить ряд признаков:
- наличие отдельного от общего входа;
- изолированность — должны быть стены, пол и потолок, словом, четко очерченные границы;
- соответствующий статус (имеются в виду правоустанавливающие документы). Пример — согласно выписке из ЕГРН, статус должен быть указан как нежилой;
- особые требования по санитарной, технической, пожарной безопасности;
- нежилое помещение является составной частью здания.
Целевое назначение объектов нежилого фонда
У него есть целевое назначение — это вид деятельности, для которой построен конкретный объект. Данная информация вносится в реестр на момент постановки недвижимости на кадастровый учет. Узнать подробную информацию можно, обратившись к отделению местного Росреестра.
Бывают объекты:
- свободного назначения;
- бытовые;
- торговые;
- производственные;
- медицинские;
- и другие.
Клиент хочет купить недвижимость, где четко определено целевое назначение, а не стоит «свободное»? Риэлтору надо посоветовать человеку подумать перед приобретением. Иначе есть риск, что варианты, как использовать квадратные метры, будут ограничены. Эксплуатация объекта не по назначению грозит судебными спорами с местной администрацией.
Нежилое помещение или нежилое здание: в чем разница
Здание — это масштабная строительная система. Она может содержать надземные и подземные части. Включать помещения и инженерно-технические сети.
Здание нужно для целей — чтобы в нем:
- жили люди;
- занимались какой-либо деятельностью;
- помещали на время товары, сырье;
- производили что-либо.
Это описывает статья 2 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ.
НП— это обособленная часть здания, используемая для целей, не связанных с проживанием людей.
Одно здание может содержать множество помещений. Это всего лишь его кусочки, составные элементы, из которых складывается вся система.
Пример: торговый центр — здание. офис — помещение.
Нежилое помещение — это здание или сооружение?
Сначала до конца разберемся с терминами. Мы уже поняли, чем помещения отличаются от зданий. Если рассматривать сооружения, то по этому поводу есть разъяснение — письмо Минстроя № 7599-АБ/08 от 2018 года.
Письмом Минстрой делает отсылку к тому же Закону №384-ФЗ. Чиновники пишут: когда недвижимость не соответствует определению здания, не имеет его признаков, значит, она сооружение.
Сооружением считается результат строительства — линейная или плоскостная строительная система с надземной и (или) подземной частями. Состоит из несущих конструкций. Иногда дополнена ограждающими элементами.
Сооружение необходимо для того, чтобы:
- заниматься производством, выполнять отдельные операции;
- складировать товары, сырье;
- перевозить, переносить что-либо;
- размещать людей на время.
Примеры сооружений:
- убежище;
- мост;
- автомобильный или пешеходный тоннель.
Минстрой поясняет: когда объект вписывается в параметры здания и сооружения одновременно, то это здание.
Еще одно отличие: сооружение — всегда нежилое. Здание же бывает разных видов.
Та же статья 2 384-ФЗ гласит: помещение — это часть более крупного объекта. То есть, сооружения либо здания. Поэтому одни НП относятся к сооружениям, другие — к зданиям. Жилое помещение может находиться только в здании.
Нежилое помещение: что относится к этой категории
Есть классификация НП по планировке:
- Встроенные.
Находятся в здании. Не выходят за его пределы или выходят на 1,5 метра и менее
- Пристроенные.
Выходят за пределы здания. С ним у них как минимум одна капитальная стена.
- Встроенно-пристроенные.
Выходят за пределы здания сильнее, чем на 1,5 метра.
О категориях по целевому назначению упоминали выше.
Классификация по функциональному назначению, в зависимости от техпараметров и нюансов конструкции:
- основные — помогают реализовывать основную функцию здания;
- вспомогательные — необходимы, чтобы обслуживать объект, его отдельные части;
- коммуникационные — связаны с нахождением в них тепло- и водоснабжения, обработки и транспортировки воздуха
Нежилое помещение — это коммерческая недвижимость или нет?
Коммерческая помещение — это НП. Но не всякое НП можно отнести к коммерческому.
Нежилое помещение и коммерческое помещение: в чем разница
Разница состоит в том, что НП необязательно существует для коммерческих целей. А коммерческое — всегда.
Коммерческая недвижимость не рассчитана на то, чтобы в ней жили люди. Применяется для предпринимательской деятельности и получения прибыли. Пример — сдача площади в аренду. Или другой пример — собственник сам открывает бизнес — магазин, салон, аптеку.
У коммерческой недвижимости всегда статус нежилой. Если вести бизнес в жилом объекте, это приведет к проблемам с администрацией и судебным искам.
Если говорить о покупке, то люди вкладываются в коммерческую недвижимость. Она занимает львиную долю рынка. Даже садовые дома, у которых по ЕГРН статус нежилых объектов, можно использовать для коммерческой деятельности без согласования с соседями. Такое определение вынес в конце 2022 года Верховный суд.
Характеристики нежилого помещения
Говорили выше, повторим главные критерии:
- изолированность;
- с отдельным входом;
- не предназначено для проживания;
- используется в общественных или производственных целях.
Нежилое помещение — это недвижимость, которую легко или сложно продать?
Быстрота совершения сделки напрямую зависит от:
- расположения объекта;
- инвестиционной привлекательности.
Речь о первом этаже в центре города, где можно открыть магазин с хорошей проходимостью? Такой вариант купят быстрее, чем объект на окраине, где вокруг одни промзоны. Хуже спрос на варианты, расположенные в подвале или на цокольном этаже. Туда некомфортно спускаться, повышенная влажность, неприятные запахи.
Сама сделка купли-продажи для физического лица ничем не отличается от приобретения квартиры или другого жилого объекта — разве что пакет бумаг будет больше.
Важно ни в коем случае не занижать цену в договоре купли-продажи. Если сделка будет аннулирована, то покупатель сможет вернуть только сумму, указанную в соглашении купли-продажи.
Подводные камни, что встречаются чаще:
- Организация проходит процедуру банкротства, имущество продают с аукциона. Решает реализовать недвижимость.
Кредиторы легко оспорят такую сделку через суд. Квадратные метры у покупателя заберут и выставят на торги. Поэтому нужно проверять продавца по базе судебных приставов.
- На помещение есть другие претенденты.
Например, уволенный директор продал недвижимость. Учредители компании пытаются теперь ее вернуть. Убедиться, что на лот нет других претендентов, поможет проверка по базе арбитражных дел.
- Сделка происходит при участии мошенников.
Случаются такие ситуации: мошенники подделывают доверенность от имени собственника. Пытаются незаконно продать имущество. Если это у них получится, в течение трех лет владелец имеет право оспорить сделку.
Покупателю, даже добросовестному, придется обращаться в полицию с заявлением о мошенничестве. А уплаченные деньги пытаться вернуть через суд. Владельца можно установить, заказав выписку из ЕГРН. А подлинность доверенности проверяется на сайте нотариальной палаты.
Чем сервис Pampadu полезен риэлтору
Успешность риэлтора зависит от того, что предлагает клиентам, насколько полезен как профессионал. Как разбирается в вопросах недвижимости, готовит бумаги к сделке. Ориентируется ли в правилах, законах, рынке.
Получайте дополнительный доход без отрыва от основной деятельности с платформой партнерского маркетинга Pampadu. Нужно пройти регистрацию — это бесплатно, занимает несколько минут — и получить доступ в личный кабинет.
Откроются предложения наших партнеров — российских страховых компаний и банков. Способы заработка для риэлтора:
- Продажа страховых полисов. Большинство сделок совершается в ипотеку, но банки традиционно требуют оформить страховку. Подберите клиенту выгодное предложение. После получения им полиса получите вознаграждение. Кстати, по такому же принципу можно предлагать страховку КАСКО, мини-КАСКО и ОСАГО — никто не ограничивает в выборе продуктов.
- Подбор ипотечного кредита. Если клиент еще не определился с ипотекой, подберите вариант с помощью калькулятора в личном кабинете. Заполните нехитрый онлайн-шаблон, и с вами свяжется наш менеджер. Поможет подготовить пакет файлов и сопроводит до одобрения. После того, как ипотечный займ будет выдан, начислят комиссию.
Сервис Pampadu удобен: понятные условия сотрудничества, отсутствие скрытых комиссий, регулярные выплаты.
