При реализации недвижимости приходится платить налоги Для некоторых это становится неприятным сюрпризом: человек рассчитывал получить одну сумму, а в итоге у него на руках остается другая. Если вы риэлтор, то подскажите клиентам, как уменьшить налог при продаже квартиры.
Какие налоги связаны с продажей квартиры?
Отдельного, специального сбора в России нет. При сбыте имущества с продавца взыщут НДФЛ 13%.
Легальные способы уменьшить налог
Никакому продавцу недвижимости не хочется нарваться на штрафные санкции при попытке сэкономить. Вот законные варианты снижения налога.
Продажа после минимального срока владения
Налог начисляют, если реализовать жилплощадь раньше срока, что установлен законом (5 лет). Исключения:
- Недвижимость получена в результате наследования.
- Объект был подарен текущему собственнику.
- Человек владеет квартирой, комнатой или домом по договору ренты.
- Квадратные метры приватизированы.
- У собственника нет другого жилья, кроме приобретенной квартиры.
В этих случаях налог взимается, если продать недвижимость раньше, чем через 3 года после того, как человек стал ее владельцем.
В 2022 г. для семейных людей, у кого как минимум 2 несовершеннолетних ребенка, ввели послабления. Им не нужно платить НДФЛ, если продают дом, квартиру или иной объект. Но для этого необходимо соблюсти ряд условий.
Использование права на налоговый вычет
Когда владелец недвижимости заплатил налог, разрешается получить эти деньги обратно, но не более 1 миллиона рублей.
Примеры:
- Сергей продал квартиру за 4 миллиона рублей. Сумма налога — 520 тысяч рублей. Сергей оформил вычет. Ему ФНС вернула на счет 520 тысяч.
- У Анны купили дом по цене 10 миллионов рублей. Заплатила 1,3 миллиона рублей в качестве НДФЛ. Налоговый вычет составил 1 млн рублей. Эту сумму государство вернуло Анне. Итого, ее расходы равны 300 тысячам рублей.
Законное уменьшение налоговой базы
Когда человек получает деньги от продажи недвижимости, налоговую базу разрешено законно занизить. За доход принимают разницу между суммой, что перечислена покупателем, и расходами, которые продавец ранее понес, когда сам покупал или строил этот объект. Пример:
- Иван купил квартиру за 5 млн рублей. А спустя год продал ее за 6 млн рублей. У него на руках документация по предыдущей сделке. Бумаги подтверждают, что он потратил 5 млн рублей на покупку этой квартиры. Налоговая база рассчитывается так: 6 000 000 — 5 000 000 = 1 000 000 рублей. НДФЛ платится не с 6 млн рублей, а только с 1 млн: 1 000 000 х 13% = 130 000 рублей.
Учет расходов на покупку квартиры
С человека не взыщут налоги, если он сбыл недвижимость за те же деньги, что и купил — или дешевле. Ведь в этой ситуации он вновь не получил дохода. Но сумму, что изначально заплачена за жилплощадь, придется подтвердить, например, предъявить договор.
Вносить в договор с покупателем разрешено любую сумму (и на самом деле ее получить). А вот для расчета налоговой базы стоимость не может быть меньше, чем 70% от кадастровой. Поясним на примере.
- Мария продала земельный участок за 450 000 рублей. Его кадастровая стоимость — 700 000 рублей. 70% от 700 000 — это 490 000.
Получается, участок продан за сумму ниже 70% кадастровой стоимости. Следовательно, Мария обязана 13% НДФЛ рассчитывать не от 450 000 рублей, что указаны на страницах договора и получены от покупателя. Налог уплачивается с суммы 490 000 рублей: 13% — это 63 700 рублей.
Продажа единственного жилья
НДФЛ можно не уплачивать, если человек владел квартирой три года. Есть нюанс. Если не более чем за 90 дней до продажи собственник приобрел еще одну жилплощадь, ее не станут учитывать как второе жилье.
Как снизить налог при дарении или наследовании?
Чтобы снизить налог при дарении или наследовании, необходимо выдержать срок в три года. В противном случае, если решите продать квартиру раньше, платить придется.
Какие документы нужны для уменьшения налога?
Требуются копии документации, подтверждающей факт продажи, величину расходов и пр. В налоговую подают декларацию по форме 3-НДФЛ. На сайте ФНС есть подробная инструкция.
Часто задаваемые вопросы
В сфере недвижимости у всех участников, продавцов, покупателей, риелторов, возникают вопросы. Отвечаем на самые частые.
Можно ли полностью избежать налога?
Да, если выдержать срок в три или пять лет. Или продать за цену меньшую, чем была совершена покупка.
Как уменьшить налог при продаже доли квартиры?
Применить вычет в размере 1 млн рублей. Или дождаться срока, после которого продажа не облагается налогом.
Что делать, если ФНС требует уплаты налога ошибочно?
Собрать документы, доказывающие вашу правоту, и предоставить их налоговой.
Какие возможности для риелтора скрывает ипотека?
Приобретая недвижимость, клиенты риелтора прибегают к целевому займу. Собственность, покупаемая в ипотеку, должна быть застрахована. Для риелтора это возможность предложить клиенту помощь в оформлении страхового полиса.
На платформе партнерских продаж Pampadu можно выбрать ипотечные кредиты, страховки собственности среди предложений от более чем 30 страховых компаний и банков. После регистрации на нашем сайте вы сможете получать комиссионное вознаграждение за оформленный полис или кредит.
