Выдача любого кредита (в том числе и ипотечного) – риск для банка, который он всеми силами стремится свести к минимуму. Страхование квартиры, как предмета залога по ипотеке, является одним из инструментов снижения такого риска. О том, что такое обязательное страхование при ипотеке, и как оно работает, расскажем подробнее.
Обязательно ли страховать квартиру при ипотеке
Будущим ипотечникам приходится непросто. Нужно выбрать подходящее жилье, собрать документы для получения кредита, рассчитать оптимальный ипотечный платеж и подать заявку на кредитование в банк. Сделать все это в довольно сжатые сроки, поэтому и вопросов при оформлении ипотечного кредита возникает немало.
Один из этих вопросов звучит так: «Обязательно ли страхование квартиры при ипотеке?» Чтобы ответить на него, разберемся, какие виды страховок при ипотечном кредитовании вообще существуют. А еще выясним, какие из них нужны обязательно, а без каких можно обойтись.
Виды ипотечных страховок
Существует три вида страхования, непосредственно связанных с ипотечным кредитованием:
- страхование предмета залога – жилья, приобретаемого в ипотеку;
- страхование жизни и здоровья заемщика, на имя которого оформлен кредит;
- страхование титула – то есть права собственности на жилье, приобретаемое в ипотеку: актуально для тех, кто приобретает недвижимость на вторичном рынке.
Разберемся, какие страховки обязательны при ипотеке.
Обязательное ипотечное страхование
Из приведенного перечня обязательным для заемщика является только первый вид страхования, который защищает сам объект недвижимости.
Дело в том, что ипотечный кредит – долгая история, которая тянется годами, а иногда и десятилетиями. Если на столь длительном отрезке времени заемщик утратит свою платежеспособность и не сможет вносить обязательные платежи, банк просто продаст жилье и заберет часть вырученных средств в счет погашения долга.
Если же с жильем что-то случится – оно будет разрушено из-за землетрясения, пожара или другого внешнего воздействия, продавать будет нечего – вернуть свои деньги банк не сможет.
Именно поэтому законодатель обязывает заемщика страховать само жилье от утраты и повреждения (ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ). При наступлении страхового случая невыплаченную часть кредита погасит не заемщик, а страховщик.
Правило об обязательном страховании недвижимости при ипотеке не действует в том случае, если квартира была куплена по ДДУ – договору долевого участия. Пока дом не достроен и не поставлен на кадастровый учет, формально квартиры не существует – а, значит, и страховать заемщику нечего. Первую страховку нужно купить только после подписания передаточного акта и регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре.
Что будет, если не застраховать квартиру при ипотеке
Страховка приобретается ежегодно – можно оплатить продление действующего полиса или купить новый (даже в другой страховой компании). А еще можно приобрести полис на весь срок кредитования – оплатить его можно сразу или частями, раз в год перечисляя страховщику страховую премию.
Полис нужно приобретать заранее, не дожидаясь, пока истечет срок действия предыдущей страховки. Если страховку не продлить, банк применит санкции – какие именно, можно прочитать в договоре кредитования, заключенном в момент оформления ипотеки.
Банк может:
- начислить неустойку за каждый день отсутствия страхового полиса;
- оштрафовать заемщика на определенную фиксированную сумму;
- аннулировать договор кредитования и потребовать полного возврата средств, оставшихся непогашенными.
А если заемщик отказывается от приобретения страхового полиса в момент оформления ипотеки, банк скорее всего просто откажет ему в выдаче кредита.
Добровольное ипотечное страхование
Остальные виды страхования при ипотеке не обязательны – заемщик сам решает, покупать страховку, или нет.
Страхование жизни и здоровья
Жизнь и здоровье заемщики чаще всего страхуют в добровольно-принудительном порядке. Если этого не сделать, банк увеличит процентную ставку по ипотеке (соответствующие условия устанавливаются договором ипотечного кредитования, заключенного между заемщиком и банком).
Если стоимость страховки превышает выгоду от применения сниженной процентной ставки, от нее можно отказаться – просто не покупать страховой полис. Но и платить по кредиту при проблемах со здоровьем придется самостоятельно (а в случае смерти заемщика его долги перейдут наследникам).
Титульное страхование
Титульное страхование защищает права владельца недвижимости от проблем, которые уже есть, но о которых ни покупатель, ни банк на момент заключения сделки не знают. Обычно титульное страхование позволяет минимизировать риски, связанные с правовым статусом жилья – проблемы могут возникнуть, например, в следующих случаях:
- если жилье было куплено с использованием маткапитала, но доли детям не выделили;
- если жилье было приватизировано, но доли в нем были выделены не всем зарегистрированным в нем лицам (например, тем, кто в момент приватизации находился в местах лишения свободы).
Страховать титул тоже необязательно – но банки часто настаивают на том, чтобы заемщик такую страховку все-таки купил. Логика банка проста: если квартира окажется проблемной, а сделку признают недействительной и отменят, заемщик останется без жилья – а при худшем (но вполне реальном) раскладе, еще и без денег. Расплатиться с банком он не сможет – значит банк останется без денег, которые были выданы заемщику в качестве кредита.
Отказ от титульного страхования также может увеличить стоимость полиса, поэтому заемщику придется выбирать: покупать страховку или платить повышенные проценты по ипотеке.
Если жилье приобретено на первичном рынке, страховать титул не нужно – риски, связанные с прошлыми владельцами, в этом случае полностью отсутствуют.
Стоимость страхового полиса
Стоимость страховки зависит от нескольких факторов:
- размера непогашенного долга по ипотеке;
- страховой компании, в которой заемщик приобретает полис;
- характеристик страхуемого жилья (например, от возраста дома, от наличия или отсутствия в нем газа, деревянных перекрытий и пр.)
- пола, возраста и других личных характеристик заемщика.
Сэкономить на страховке можно, приобретая полис не в той организации, которая выдала кредит, а в любой аккредитованной ею страховой компании. Перечень таких компаний можно найти на сайте кредитора. Чаще всего выгода получается существенная – например, обязательные страховки при ипотеке в Сбербанке стоят в два-три раза дороже, чем в сторонних страховых компаниях.
Возврат денег за страховой полис при досрочном погашении кредита
Если ипотечный кредит был погашен досрочно, остаток средств по страховке страховщик может вернуть страхователю. Какую именно сумму удастся получить, зависит от условий договора страхования.
Некоторые страховщики делают полный перерасчет и возвращают страхователю часть страховой премии, рассчитанную пропорционально времени, оставшемуся до окончания срока действия полиса.
Отдельные компании не так лояльны к клиентам – из оставшейся части страховой премии они вычитают расходы компании: иногда сумма вычета бывает сопоставима с суммой остатка, и на руки страхователь получает совсем небольшие деньги.
Итак, если у вас есть ипотека, страховка квартиры обязательна. А вот жизнь и титул можно не страховать – но нужно готовиться к тому, что процентная ставка по кредиту увеличится как минимум на один процентный пункт.
