Рисковать своими деньгами не любит никто. Банки не исключение. Поэтому они делают все, чтобы максимально обезопасить себя и защитить свои финансовые интересы. Одним из наиболее распространенных инструментов такой защиты служит страхование.
Например, когда речь идет об ипотеке, в обязательном порядке страхуется приобретенная за счет кредитных средств недвижимость. Очень часто заемщику предлагают застраховать свою жизнь и здоровье. Это делается добровольно, вернее сказать добровольно-принудительно, так как в этом случае клиенту предоставляют в качестве бонуса снижение процентной ставки.
А иногда банк обязывает заемщика осуществить титульное страхование по ипотеке. Встречается это не очень часто, хотя для тех, кто покупает жилье по ипотеке на вторичном рынке эта услуга очень актуальна. Разбираемся подробно, что такое титульное страхование недвижимости и от чего оно защищает страхователя.
- Титульное страхование и его особенности
- Что такое титульное страхование
- Особенности титульного страхования
- Риски утраты титула
- Сколько стоит титул в ипотечном страховании
- На что обратить внимание при оформлении титульного страхования
- Необходимые документы для оформления страхования титула
- Часто задаваемые вопросы
- Какие случаи входят в титульное страхование
- Можно ли отказаться от титула при ипотеке?
- Нестраховые случаи титульного страхования
Титульное страхование и его особенности
Обычно страховка защищает либо имущество, либо имущественные интересы страхователя на тот случай, если он случайно причинит кому-нибудь вред. При страховании титула объектом страхования выступает право собственности на приобретенную недвижимость.
Причем неважно коммерческий это объект, жилой частный дом или квартира в многоэтажке. Договор может быть заключен как до регистрации прав собственника в Росреестре, так и после. Но в любом случае действовать начнет он только тогда, когда новый владелец вступит в законные права и все формальности будут соблюдены.
Что такое титульное страхование
Титул — это право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. Страхование титула по ипотеке защищает покупателя квартиры от риска утраты права на нее по каким-либо причинам.
При приобретении жилья на вторичном рынке могут возникнуть риски того, что сделка будет опротестована и признана ничтожной. В этом случае покупатель проблемного объекта рискует потерять и имущество, и деньги. Да еще и банку останется должен вернуть не выплаченную долю кредита.
В связи с этим данный вид страхования очень актуален, хотя и не слишком распространен. Ассоциируется он традиционно с ипотечным кредитом, хотя случаи добровольного заключения подобных договоров тоже встречаются.
Особенности титульного страхования
В данном случае страхуется не сам объект недвижимости, а именно право владения им. При этом страховой компании абсолютно все равно сколько лет назад построена та недвижимость, из чего, для чего оно предназначено и т.д. В данном случае значение имеет то, сколько раз переходил объект из рук в руки до ипотечной сделки, сколько человек в нем прописано и т.д.
Договор носит добровольный, вернее добровольно-принудительный характер. При этом он гораздо полезнее заемщику, чем банку, выдавшему ипотечный займ. Утрата права собственности на объект, купленный в ипотеку, не освобождает человека от обязанностей перед банком.
Еще одно отличие данного вида страхования в том, что в отличие от других страховок он актуален только первые три года после сделки, ровно столько составляет срок давности, установленный законодательством. По его истечении сделку отменить невозможно.
Еще одной особенностью титульного страхования является то, что причины, по которым договор может сработать, в нем не перечисляются. Любая из них, не противоречащая законодательству РФ, может привести к страховому случаю и выплате по договору. А вот перечень исключений прописан в обязательном порядке и с ним стоит очень внимательно ознакомиться.
Риски утраты титула
Страхование титула при покупке квартиры на вторичном рынке очень разумно. Вариантов, из-за который покупатель может потерять право собственности, а вместе с ним и само жилье, множество. Начиная от банальной подделки документов и заканчивая неожиданно появившимися наследниками. Условно все их делят на две группы, причем и в том и в другом случае речь идет о судебных исках.
Виндикационный иск
Виндикационный иск — это истребование (виндикация) квартиры или дома из незаконного пользования. Происходит это в тех случаях, когда уже после перехода права собственности на объект недвижимости появляется некто, и приводит доказательства, что ранее он владел этим объектом.
А значит его права были ущемлены при данной сделке. Это может быть наследник, которого не уведомили о вступлении в наследство, или вернувшийся из мест не столь отдаленных гражданин, который когда-то владел частью квартиры, например, и был временно выписан из нее. И в силу обстоятельств просто не знал и не мог повлиять на продажу объекта
В этом случае наш заемщик никак не сможет изменить ход событий. Для него главным будет доказать, что он действительно не знал об этих проблемах, сделка была возмездной, и, следовательно, он является добросовестным покупателем. Впрочем, последнее будет несложно, так как в этом случае им были использованы не только личные средства, а и те, которые он получил от банка. Да и вся сделка шла под контролем кредитора.
Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной
Второй вариант, когда ипотечная сделка также может быть опротестована. В этом случае речь идет о том, что при ее совершении были нарушены права законного владельца объекта ипотечной сделки. Например, недееспособного старика или несовершеннолетнего ребенка.
При совершении подобных сделок много нюансов, которые обязательно нужно учитывать. Так при участии в продаже ребенка, необходимо разрешение на сделку органов опеки. А в случае, когда бывший владелец квартиры находится в весьма пожилом возрасте, обязательно предоставление справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. Из-за этого риск того, что в будущем что-то пойдет не так очень велик. И, соответственно, высока вероятность аннулирования сделки в судебном порядке.
Сколько стоит титул в ипотечном страховании
Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Тариф зависит от многих факторов. В том числе от того сколько собственников было у этой недвижимости, как она попала к продавцу и сколько лет назад это произошло.
Дело в том, что ипотечная сделка может быть признана ничтожной только в течение трех лет после ее совершения. Поэтому если предыдущая продажа квартиры, например, была за пару лет до нее, риск утраты титула значительно увеличивается.
На что обратить внимание при оформлении титульного страхования
Очень тщательный сбор пакета документов. Ипотечное страхование титула, в отличие от других договоров, связано не с состоянием объекта недвижимости, а с его историей: количеством владельцев, людьми, прописанными в нем, наличием среди них детей или наоборот людей преклонного возраста. Любая страховая компания, которая возьмется рассматривать возможность заключения подобного договора, предоставит вам полный перечень бумаг, необходимых ей для оценки риска.
Срок действия страхования: титул, как правило, страхуется первые три года с момента сделки купли-продажи. Если у вас будет заключен генеральный договор, то это будет в нем указано сразу. Если же вы оформляете полисы с годовым сроком действия, то при пролонгации в следующем году не забудьте это учесть. В то же время смысла переплачивать за эту страховку по истечение трехлетнего периода нет. По истечение срока исковой давности опротестовать сделку невозможно.
Страховая сумма. Банк вполне устроит, если вы заключите договор на сумму, которая будет равна остатку задолженности по кредиту. Или, как требуют некоторые банки, немного ее превысит. Но не забывайте, если наступит страховой случай вы получите ровно столько дней, которое нужно для того, чтобы закрыть кредит. Если же вы хотите обезопасить себя полностью, лучше застраховаться на полную стоимость квартиры или дома. В этом случае если что-то пойдет не так, вы и задолженность погасите, и свои деньги вернете.
Пакет документов. Для оценки рисков и принятия решения о возможности и условиях страхования понадобится предоставить документы на сам объект сделки, а также документы и от продавца, и от покупателя. Причем, если продавец находится в преклонном возрасте страховщик может затребовать справку из психо и неврологического диспансеров, выданную врачом в присутствии свидетелей.
Документы на квартиру. В них все должно быть безукоризненно, иначе сделка вряд ли будет одобрена страховщиком и оформить полис не удастся.
В качестве примера могу привести случай из практики, когда один из клиентов приобрел очень дорогую квартиру и решил застраховать титул добровольно. Случай сам по себе редкий, но и сделка та была весьма странной. Трехкомнатная квартира стояла несколько лет пустой (судя по документам). При этом ее владелец, если верить Свидетельству на право собственности, все это время был прописан на улице. Именно так: область, район, деревня, улица. Без номера дома. Немудрено, что страховать его никто не стал.
Необходимые документы для оформления страхования титула
Для страхования титула пакет документов гораздо шире, чем для других договоров. Страховщику понадобится от покупателя паспорт или уставные документы, если в его роли выступает юридическое лицо. А вот от продавца ипотечной квартиры бумаг нужно гораздо больше, ведь именно они позволяют проследить историю объекта:
- Паспорт (уставные документы если продавец организация, а не физическое лицо), причем, как я говорила ранее, в определенных случаях нужно будет документально подтвердить дееспособность продавца
- Правоустанавливающие документы
- Свидетельство на регистрацию права собственности
- Выписка из ЕГРН
- Завещание, дарственная, договор купли-продажи или обмена и т.д.
- Выписка из домовой книги
- Оценка объекта недвижимости
- Техпаспорт
Если страховщик сочтет, что предоставленных документов недостаточно, он может запросить дополнительную информацию. Например, поинтересоваться, где будет жить пожилой человек после продажи квартиры и т.д.
Часто задаваемые вопросы
Изменятся ли условия кредитного договора, если не пролонгировать договор страхования титула?
Да, если его наличие является необходимым требованием для предоставления льготной процентной ставки. Дисконт будет аннулирован и ставка поднимется.
После приобретения квартиры на вторичном рынке сделка была опротестована в судебном порядке. Суд присудил возврат обеим сторонам всего полученного по сделке. Можно ли в этом случае рассчитывать на выплату от страховой компании по договору страхования титула?
Да, решение суда является основанием для обращения к страховщику. Но при этом все права на получение денежных средств от оппонента переходит к нему.
Жизнь заемщика, квартира и титул застрахованы по генеральному договору с ежегодным графиком платежей. Нужно ли уведомлять страховщика о том, что вы решили застраховаться в другом месте на более выгодных условиях?
Обычно нет. Неуплата очередного взноса по ипотеке означает автоматическое расторжение договора страхования. Но, на всякий случай, лучше детально изучить пункты о досрочном прекращении его действия.
От чего защищает договор титульного страхования ипотеки?
В правилах указано, что страховым риском является “имущественные интересы Страхователя (Выгодоприобретателя), связанные с прекращением, обременением (ограничением) права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество”,
Какие случаи входят в титульное страхование
В качестве примера можно привести следующие наиболее часто встречающиеся ситуации:
- фальсификация документов и подписей сторон, принимающих участие в сделке по ипотеке,
- нарушение прав несовершеннолетних или недееспособных собственников
- осуществление продажи лицом, не являющимся законным владельцем этой недвижимости
- нарушений, которые были допущены при приватизации и т.д.
Для большей наглядности реальная история. Человек приобрел квартиру, а через полгода из мест, не столь отдаленных вернулся брат женщины, которая ее продавала. Он был временно выписан на то время, пока отбывал срок. При этом являлся собственником доли этой жилплощади, которая досталась им с сестрой по наследству после смерти матери. Неудивительно, что, вернувшись домой, он предъявил свои права на данную квартиру. При этом заявил новому владельцу: “Я буду жить здесь, вы мне не мешаете”.
Можно ли отказаться от титула при ипотеке?
Титульное ипотечное страхование относится к добровольным видам, поэтому отказ от него, в принципе, вполне возможен. Но при этом есть риск, что-либо банк откажет вам в выдаче кредита, либо повысит процентную ставку. Но в этом случае можно просто поискать банк, который не выдвигает подобного требования.
Нестраховые случаи титульного страхования
Исключения есть из любых правил. Страховщик несет ответственность только в том случае, если исковое заявление в суд поступило в период действия договора. Кроме этой оговорки полис не поможет если:
- Страхователя (Выгодоприобретателя) признали недобросовестным покупателем
- Недвижимость уничтожена по любой причине, например, в результате сноса или ликвидации, загрязнения
- Новый владелец добровольно отказался от права собственности, продал или подарил квартиру кому-либо и т.д.
- Страхователь произвел перепланировку или переустройку объекта недвижимости самовольно, не согласовав это с компетентными органами
- Участок, на котором находится застрахованная недвижимость, будет изъято для муниципальных нужд
- Собственник использует недвижимость нарушая условия эксплуатации или просто бесхозяйственно с ней обращается.
Здесь перечислены не все ситуации, в которых данная страховка не поможет. Полный перечень исключений из страхового покрытия есть во всех Правилах страхования, которые являются неотъемлемой частью любого страхового полиса.
