Сервис партнерских продаж Pampadu приглашает к сотрудничеству любых специалистов рынка недвижимости. С нами взаимодействуют как отдельные агенты по недвижимости, так и риелторские конторы. Сегодня мы расскажем, как продать квартиру с материнским капиталом, оформив сделку в рамках действующего закона.
В 2023 году размер маткапитала в России был снова увеличен. Мера государственной поддержки была проиндексирована на 11,9 %. Но эту выплату можно использовать только на определенные цели – например, на образование ребенка или улучшение его жилищных условий. Чаще всего семьи применяют маткапитал для покупки жилья, в том числе приобретая недвижимость в ипотеку. Однако если семья решит потом продать жилье, купленное с помощью такой субсидии, могут возникнуть некоторые сложности. Рассмотрим, как можно продать недвижимость, которая была ранее приобретена на средства маткапитала, и какие риски несет такая сделка.
- Можно ли перепродать квартиру, купленную за счет материнского капитала
- Какие условия выдвигают к продаже квартиры с маткапиталом
- Срок реализации квартиры, купленной с материнским семейным капиталом
- Продажа квартиры, которую приобрели за материнский капитал: порядок действий
- Варианты реализации ипотечной квартиры с привлечением материнского капитала
- Придется ли платить налог на доход, вырученный от продажи квартиры
- Как рассчитать сумму налога к уплате
- Риск продажи недвижимости, приобретенной с привлечением маткапитала
- Как риелтору можно увеличить свой доход?
Можно ли перепродать квартиру, купленную за счет материнского капитала
Выплаты родителям в рамках мер социальной поддержки определяются:
- Кодексами РФ – ГК и СК;
- законом № 256-ФЗ, регулирующим поддержку государством семей с детьми;
- на уровне субъекта Федерации (при получении регионального маткапитала).
Недвижимость, купленную за материнский сертификат, разрешается продавать. Главное – соблюсти установленные законодательством условия. Органы опеки контролируют проведение сделок с долями несовершеннолетних. Государственная организация должна дать свое согласие на отчуждение такого имущества. Получить его возможно, если родители смогут предоставить детям другое жилье, с аналогичными или улучшенными условиями.
Какие условия выдвигают к продаже квартиры с маткапиталом
Для продажи недвижимости, купленной за счет материнского капитала, нужно выполнить ряд условий:
- получить на сделку купли-продажи с имущественными долями несовершеннолетних одобрение от контролирующих органов;
- переоформить квартиру в совместное долевое владение;
- зарегистрировать жилье в Росреестре;
- обеспечить детям после продажи имущества жилищные условия не хуже тех, что были даны им ранее;
- доли детей в новой квартире не должны стать меньше.
За правильным распоряжением родителями семейным капиталом следят СФР и органы опеки. В случае обнаружения противоправных действий также могут быть привлечены органы прокуратуры.
Срок реализации квартиры, купленной с материнским семейным капиталом
Недвижимость, приобретенную с использованием маткапитала, допустимо продать в любой момент. Законодательство не накладывает никаких ограничений на подобные сделки. Однако стоит учитывать минимальный срок владения имуществом. Если квартира находится во владении семьи менее 5 лет, придется заплатить налог на прибыль от ее продажи.
Главным ограничением выступает потребность в разрешении на сделку от органов опеки и попечительства. Если одобрение не выдано, то нотариус не сможет заверить такое соглашение. А сотрудники Росреестра, в свою очередь, не зарегистрируют переход прав на имущество к новому владельцу.
Продажа квартиры, которую приобрели за материнский капитал: порядок действий
Перед продажей такого имущества необходимо подобрать иное жилье, подходящее для проживания детей. Также нужно найти покупателя для имеющейся недвижимости. Заручившись согласием органа опеки, вам останется только подписать основной договор и зарегистрировать переход имущественных прав.
Поиск новой недвижимости или выплата денежной компенсации
Недвижимость, которую приобретают взамен имеющейся, должна обеспечивать комфортные условия для проживания детей:
- рядом имеются школьные и дошкольные учреждения, поликлиника;
- дом не подлежит сносу и не находится в аварийном состоянии;
- здание расположено в безопасном регионе;
- в квартире сделан ремонт (не хуже, чем в предыдущей).
Сделки по покупке новой собственности и продаже имеющейся проводятся одновременно. Чтобы выполнить это условие, на каждый объект недвижимости составляется предварительный договор о намерении совершить сделку. Подписанные бумаги заверяют в нотариате.
Альтернативой выделения доли в новой квартире может стать ее денежная компенсация несовершеннолетнему, если на это даст согласие орган опеки. В этом случае потребуется провести оценку доли ребенка и оформить на его имя отдельный банковский счет для перевода средств.
Поиск покупателей на старую квартиру
Некоторые покупатели остерегаются приобретать недвижимость, купленную ранее за средства материнского капитала. Если собственник не выделил детям положенные доли или не получил одобрение социальной опеки на продажу, договор могут аннулировать.
После того, как семья нашла покупателя и подобрала вариант нового жилья для себя, нужно договориться о предстоящей сделке. Рекомендуем составить преддоговор купли-продажи. Далее нужно сообщить органам социальной опеки о готовности родителей обеспечить детям равноценные доли в другом объекте недвижимости. Если все условия соблюдены, сделку можно закрыть за короткий срок.
Получение разрешения на отчуждение собственности
Органами соцопеки и СФР выдается разрешение на продажу жилья, среди собственников которой есть лица, не достигшие 18 лет. В СФР необходимо обратиться с заявлением, чтобы узаконить свои намерения распорядиться подобным образом привлеченными средствами материнского сертификата.
Если собственность приобретена на условиях ипотеки, потребуется также получить согласие банка на перепродажу – без одобрения договора заимодателем он будет признан незаконным.
В орган опеки потребуется предоставить:
- заявление на выдачу предварительного согласия на продажу жилья;
- паспорта родителей;
- свидетельства о вступлении в брак, рождении детей;
- правоустанавливающие документы на имущество;
- разрешение на сделку от банка, если квартира приобретена в ипотеку;
- сведения из Росреестра об оценочной стоимости жилья;
- проект предварительного договора купли-продажи.
Пакет документов тщательно изучается и в течение 15 дней формируется решение – согласие либо отказ в согласовании сделки.
Заключение сделки
Сделки по продаже старой квартиры и приобретению новой регистрируют параллельно, с нотариальным заверением.
Нотариусу нужно предоставить следующие документы:
- паспорта всех участников сделки;
- свидетельства о рождении ребенка;
- паспорт ребенка (если он достиг14 лет);
- разрешение органа опеки на сделку;
- выписку из ЕГРН;
- техпаспорт на квартиру;
- справку об отсутствии задолженности по ЖКХ и взносам за капремонт.
Регистрация прав на собственность
Зарегистрировать отчуждение права собственности можно в МФЦ, банке или обратившись в территориальное отделение Росреестра. На руках у вас должны быть: правоустанавливающие документы, заверенный нотариусом договор купли-продажи и документация с техническими характеристиками квартиры. Также потребуется оплатить госпошлину. Спустя неделю новый владелец сможет получить выписку из ЕГРН на свое имя.
Варианты реализации ипотечной квартиры с привлечением материнского капитала
Часто сумму маткапитала используют для покрытия ипотечного займа. Такие действия необходимо согласовать с органами опеки как в случае выделения долей детям, так и без их предоставления.
Затем определяют условия реализации недвижимости:
- часть денег уходит на закрытие ипотечного кредита на недвижимость;
- производится переоформление ипотеки на нового покупателя (по предварительному согласованию с банком);
- продавец самостоятельно погашает кредитную задолженность в полном объеме, с недвижимости снимается обременение и затем объект переходит в собственность нового владельца.
Если для погашения ипотечного займа используют материнский сертификат, нужно составить у нотариуса обязательство. В этом документе указывают, что ребенку выделят часть жилплощади в новой квартире после погашения кредитной задолженности. Выполнить это условие необходимо в течение полугода после снятия обременения с недвижимости.
Придется ли платить налог на доход, вырученный от продажи квартиры
Согласно НК РФ вносить налоговый сбор на полученный доход не нужно, если квартира находится в собственности семьи свыше 5 лет. Также исключение допускается для семейных пар, имеющих двух и более несовершеннолетних иждивенцев. В иных случаях установлена фиксированная налоговая ставка на полученный от продажи доход – 13 % от стоимости квартиры согласно договору.
Как рассчитать сумму налога к уплате
Если цена квартиры, указанная в договоре, составляет не более 70% кадастровой, то доходом считается не сумма продажи, а этот показатель. Если в договоре указывается стоимость квартиры, превышающая 70 % кадастровой оценки, то ФНС подсчитывает налог с суммы продажи по договору. Это правило применяется при продаже жилья, приобретенного не ранее 2016 года.
В учет берут оценку недвижимости по состоянию на 1 января того календарного года, в котором была проведена регистрация прав собственности нового владельца.
Риск продажи недвижимости, приобретенной с привлечением маткапитала
Первоочередную роль играет обоснование проведения сделки перед органами опеки и банком. Если собственник не получит разрешение контролирующих органов до продажи квартиры, то они могут подать судебный иск. В этом случае действия родителей будут расценены как административное правонарушение.
После покупки новой квартиры важно выделить детям доли требуемого размера и в установленные сроки. Если органы опеки выявят ущемление имущественных прав ребенка, то сделка будет аннулирована в судебном порядке. Квартиру потребуют возвратить предыдущему владельцу, а денежные средства – несостоявшимся покупателям.
Как риелтору можно увеличить свой доход?
Умение работать со сложными объектами относится к преимуществам любого риелтора. Расширить круг своих навыков и умений вам также поможет участие в партнерской программе Pampadu.
Наша платформа предоставляет новые возможности для работы с финансовыми и страховыми офферами. Независимо от имеющегося опыта в продажах сотрудничество с Пампаду станет вашим конкурентным преимуществом и позволит оказывать клиентам дополнительные услуги.
Например, вы можете получать комиссионные выплаты за каждый оформленный полис – до 60 % от его стоимости. Для этого нужно зарегистрироваться на платформе Pampadu и воспользоваться своим личным кабинетом.
