Сервис партнерских продаж Pampadu постоянно сотрудничает с риелторами, агентствами по недвижимости. Мы постоянно расширяем сеть партнеров и совершенствуем свои офферы в области страхования недвижимости.
Начинающих риелторов, как правило, волнует вопрос, оценка недвижимости – что это такое и как ее определить? В работе агента по недвижимости не обойтись без понимания оценки частной собственности. Она проводится при заключении сделок купли-продажи, оформлении ипотечного займа. Мы изучили этот вопрос и подготовили для вас краткое руководство по теме.
Что понимают под оценкой недвижимости
Оценка недвижимости – процесс определения цены объекта собственности: квартиры, дома, дачи, гаража и прочего имущества. Процедура регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Ею могут заниматься частные лица или компании, получившие аккредитацию.
Для предоставления информации в государственные органы и банковские организации потребуется получить у них официальный документ – отчет об оценке. Например, эти данные предоставляют при рассмотрении судебных дел, для занесения в Росреестр или при оформлении ипотеки.
Виды стоимости
Оценочную деятельность регулируют специальные нормативные акты – федеральные стандарты оценки (ФСО), утверждаемые Минэкономразвития России.
Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)» определяет виды оценочной стоимости и особенности их определения. ФСО II определяет четыре вида стоимости: рыночную, ликвидационную, инвестиционную, кадастровую.
Рыночная
Это цена, по которой можно реализовать собственность в условиях свободного рынка. Рыночную стоимость указывается при обсуждении сделок купли-продажи. Ее размер формируется рынком – для оценивания учитывают цену аналогичных по размеру, расположению объектов.
Ликвидационная
Это стоимость, по которой можно реализовать объект в ограниченный срок. Если при расчете рыночной стоимости планируется срок продажи 3-4 месяца, то при расчете ликвидационной берут за основу срок реализации за 1-2 месяца. Поэтому ликвидационная цена всегда будет ниже рыночной – примерно на 20-25 %. При определении ликвидационной стоимости также учитывают обстоятельства, которые вынудили собственника срочно продать объект.
Инвестиционная
Это цена, определяемая в рамках конкретных инвестиционных целей. Ее используют для оценивания прибыли, которую можно извлечь из объекта собственности – например, от сдачи квартиры в аренду. Инвестиционная стоимость при расчете всегда больше рыночной, поскольку предполагает получение прибыли от объекта в дальнейшем.
Кадастровая
Это сумма, которая определяется при проведении кадастровой оценки государственными оценщиками. Этот параметр необходим для расчета размера налога, которым облагается недвижимость при совершении сделок купли-продажи и иных действий.
Оценщик вправе учитывать другие виды стоимости, не указанные в стандарте. Например, существует понятие восстановительной стоимости. Это сумма, в которую обойдется строительство такого же объекта в текущих рыночных условиях. В нее входит стоимость материалов, оплата проектных и строительных работ, а также иные затраты.
Методы оценивания: как могут считать стоимость
Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» определяет основные методы расчета, используемые оценщиками. Их установлено три: сравнительный, доходный, затратный.
Сравнительный
Этот метод основан на сравнении стоимости похожих объектов. Результат должен быть скорректирован в зависимости от характеристик объекта и найденных аналогов. Этот метод требует изучения большого объема информации и его часто используют для расчета рыночной стоимости недвижимости.
Доходный
Суть метода состоит в том, что объект рассматривают как источник будущих доходов. Оценщик должен рассчитать потенциальную прибыль объекта с момента покупки до окончания его эксплуатации. При этом нужно учесть и риски, характерные для места расположения объекта. Доходный метод может применяться в инвестиционной деятельности, а также для расчета рыночной стоимости.
Затратный
Этот метод, как правило, применяют для оценивания объекта недвижимости вместе с земельным участком, на котором он расположен. Суть его заключается в определении суммы затрат на строительство объекта. Эксперт оценивает стоимость земельного участка, оценивает износ строения, определяет затраты на его восстановление. На основании этих данных формируется итоговая стоимость объекта недвижимости.
Более достоверный результат можно получить, если использовать все три метода. С целью получения более точных итогов работы, оценочная компания может применять другие методы оценивания, не указанные в стандарте. Например, можно провести ипотечно-инвестиционный анализ.
Что определяет стоимость недвижимости
Прежде всего, в цену недвижимости должна быть заложена ее себестоимость. В нее входят все затраты, связанные с проектированием и строительством объекта. Но на стоимость недвижимости влияют и другие факторы, не связанные с возведением объекта:
- Расположение;
- Степень износа;
- Инфраструктура района;
- Экологическая обстановка в регионе;
- Характеристика придомовой территории;
- Наличие балкона, лифта, консьержа и т.д.;
- Материал стен, от которого зависят шумоизоляция, тепло в квартире;
- Сезонность (для дач и загородных участков);
- Ситуация на рынке.
Все эти параметры оценщик должен учесть и отразить в отчете об оценке собственности.
Как проходит оценивание объектов недвижимости
Оценка объекта собственности может проводиться от одного дня до нескольких недель. Срок работ зависит от исходных данных, загруженности оценщика. Процедура включает несколько этапов.
Этап 1. Постановка задания
Задание на оценку включает в себя цель ее проведения и вид оценивания, который нужно определить. На этом этапе заказчик должен предоставить оценщику имеющиеся у него документы на недвижимость – выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, технический план и пр. Требуемый список документов зависит от конкретного объекта.
Этап 2. Подписание договора
После постановки задачи и согласования условий, оценщик предложит вам подписать договор на оказание услуг. В нем должны быть указаны сроки выполнения работ, порядок оплаты, права, обязанности сторон.
Этап 3. Сбор информации
Эксперт собирает сведения, на основании которых он будет проводить свою оценку. Для этого он может выехать на объект, сравнить соответствие квартиры плану БТИ, провести осмотр, зафиксировать дефекты фотосъемкой.
Этап 4. Расчет стоимости
Специалист на этом этапе выбирает метод расчета. Чаще всего, для определения рыночной стоимости пользуются сравнительным методом. Для получения более точного результата также учитывают результаты нескольких дополнительных методов.
Этап 5. Учет условий
В зависимости от особенностей объекта для оценивания стоимости применяется повышающий или понижающий коэффициент. Все используемые для расчетов формулы и полученные результаты должны быть приведены в итоговом отчете.
Этап 6. Формирование отчета
На этом этапе составляется отчет об оценке стоимости недвижимости для предоставления клиенту. В итоговом отчете должны быть указаны сведения о заказчике и оценщике, задание на оценку, описание объекта, процесса оценки, полученные выводы.
Для чего нужна оценка квартиры или другой недвижимости
Оценка стоимости требуется не только при купле-продаже жилья, но и в ряде других случаев:
- Для оформления ипотеки;
- При решении судебных дел о наследстве, других имущественных споров;
- Для обмена жилья;
- Для оформления завещания, договора дарения;
- При реорганизации предприятия для учета его активов;
- Для расчета залога при оформлении кредита.
Нужно учитывать, что при оформлении ипотеки или кредита под залог, как правило, учитывают ликвидационную стоимость объекта, а не рыночную. Расчет стоимости может потребоваться и при проведении других операций с недвижимостью, его может запросить любая из сторон сделки.
Хотите получать ещё больше дохода от риелторства?
Сервис партнерских продаж Пампаду готов предложить риелторам, оценщикам выгодное партнерство. Сотрудничая с нами, можно зарабатывать на продаже банковских, страховых офферов своим клиентам.
Например, вы можете оформить страхование ипотеки через наш сервис. Страховка обойдется клиенту дешевле, чем в банке, на 20-40 %, а вы получите вознаграждение за участие в партнерской программе до 60 % от цены полиса.
