Рассказываем, как проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке. Вы узнаете, откуда взять информацию о строящемся объекте, и какие признаки могут говорить о финансовых трудностях у девелопера.
Как проверить надежность застройщика
Сервис партнерских продаж Pampadu сотрудничает с агентствами недвижимости, риелторами и брокерами. Мы постоянно совершенствуем свои офферы, чтобы сотрудничество было удобным для всех партнеров.
С покупкой квартиры на этапе закладки котлована или строительства связан не только шанс сэкономить или приумножить деньги, но и опасность потерять время и лишиться нескольких миллионов. Обсудив этот вопрос с экспертами, мы выяснили, как проверить застройщика, чтобы уменьшить риски, связанные с долгостроями. Делимся советами о том, как понять, что строительная компания заслуживает доверия.
Как определить, что у застройщика есть проблемы: тревожные сигналы
Перед приобретением апартаментов в строящемся доме нужно убедиться, что у застройщика нет финансовых проблем. Эксперты рекомендуют потенциальному покупателю обратить внимание на несколько характерных признаков, которые указывают на нестабильность дел у застройщика.
Медленный темп строительства и нарушение сроков
Скорость строительства и своевременность сдачи объектов – первое, что нужно учитывать покупателю. Бывают ситуации, когда задержка сдачи объекта вызвана не виной девелопера. Например, могут внезапно возникнуть сложности с подключением к коммунальным сетям или быть сорвана поставка подрядчиком стройматериалов. Часто сдача дома в эксплуатацию сдвигается на два месяца и более. В этом случае строительная компания должна заранее известить дольщиков об изменении срока и предложить им подписать соглашение. Покупателям может быть предложена материальная компенсация за нарушение сроков.
Если же застройщик постоянно сдает дома с задержкой, нужно задуматься, стоит ли иметь с ним дело. Вас также должна насторожить вялотекущая работа на стройплощадке. Отсутствие рабочих, тяжелой техники или строительных материалов говорит о том, что с созданием объекта возникли некие проблемы. Надежная компания стремится контролировать активность на стройплощадке с помощью вебкамер и регулярно предоставляет отчеты о ходе ведения работ.
Документы и наличие банковской аккредитации
Изучите уставные документы, разрешение на строительство, страховой договор, проект типового договора долевого строительства – эти документы должны быть открыты для общего ознакомления.
Проверьте наличие у компании аккредитации в банках. Если ее нет, то это может свидетельствовать о проблемах в организации. Прежде, чем аккредитовать застройщика, кредитная организация тщательно его проверит. Если не будет уверенности в финансовой состоятельности строительной компании, аккредитацию она не пройдет. Если же застройщик имеет аккредитацию в ведущих российских банках, то это уменьшает риск проблем в будущем.
Форма договора
Объект может стать проблемным уже на этапе составления договора. Внимательно изучите его проект. Например, застройщик может попытаться продать квартиру по договору соинвестирования или преддоговору купли-продажи.
Договор, составленный в любой форме, отличающейся от договора долевого участия, должен вызвать у вас вопросы при заключении сделки. Невозможность оформить ДДУ служит признаком того, что проект не отвечает требованиям закона или свидетельствует о нарушениях в разрешительных документах застройщика. Только ДДУ станет гарантией соответствия рабочей документации всем нормам.
Сайт застройщика
Изучите сайт застройщика и убедитесь, что он содержит актуальную информацию о проектах, имеются фото со стройплощадки и предоставляются отчеты о строительстве объекта. Если компания формально отчитывается о ходе строительных работ на протяжении некоторого срока – задумайтесь о том, что на самом деле происходит на площадке. Информация на сайте может служить косвенным признаком наличия у застройщика затруднений.
Сниженные цены или значительные скидки
Стараясь максимально сэкономить, покупатель может связаться с экономически неустойчивой компанией. Желание привлечь большое число покупателей может стать причиной демпинга цен. Слишком низкие цены должны насторожить потенциального клиента. Сравните стоимость похожих объектов в новостройках, сопоставимых по площади и стадии строительства. Так вы убедитесь, что выбранный застройщик не пытается исправить свое финансовое положение методом снижения цен.
Высокие скидки на недвижимость тоже могут служить причиной задуматься о финансовой стабильности строительной компании. Сезонные скидки, анонсируемые девелоперами, составляют не больше 5–10 %. Зачастую они относятся только к определенному пулу квартир или действительны при условии полной предоплаты. Высокие дисконты, более 15 %, должны заставить вас насторожиться.
Откуда взять сведения о застройщике
Чтобы убедиться в отсутствии проблем у застройщика, используйте специальные ресурсы:
- Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС) на портале наш.дом.рф;
- Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ);
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ);
- Единый реестр проблемных объектов;
- Публикации в СМИ;
- Группы дольщиков в соцсетях и телеграмм-каналах.
Рекомендуем также проверить наличие судебных исков в отношении застройщика на сайте арбитражных судов РФ и запросить на портале ФНС выписку из ЕГРЮЛ.
Советы экспертов по выбору застройщика
Перед покупкой квартиры эксперты рекомендуют:
- Необходимо тщательно проверить все документы застройщика. Убедитесь, что договор соответствует нормам ФЗ-214 о долевом строительстве и гарантирует защиту ваших прав и интересов;
- Тщательно изучите портфолио проектов. Изучите, какие объекты застройщик ввел в эксплуатацию, были ли там задержки по срокам ввода, почитайте отзывы покупателей. Проверьте компанию по спискам из реестров проблемных объектов;
- Можно лично поехать на стройплощадку и посмотреть, на каком этапе находятся работы;
- Изучите, какие банки дают ипотеку на квартиры в новостройках компании. В этом случае вопросом проверки надежности девелопера занимается банк, выдающий проектное финансирование. Если в проекте участвует известный банк – это один из признаков его надежности;
- Если компания прошла IPO на фондовом рынке и стала ПАО, это вселяет дополнительную уверенность.
Лучшим решением будет выбрать застройщика, работающего через эскроу-счета. Это гарантированная страховка для дольщика: застройщик получит деньги только после ввода объекта в эксплуатацию. При несоблюдении сроков банк возвратит деньги на счет дольщика.
Рейтинг надежности застройщика
Издание Forbes Russia ежегодно составляет рейтинг застройщиков в разных сегментах жилья. Он был сформирован при помощи эксперты Cian.Аналитика и bnMap.pro. В январе 2023 года Forbes представил лидеров рейтинга застройщиков по итогам 2022 года.
В сегменте массового жилья
1-е место – ГК «ФСК». В структуру ФСК входят производитель панельных домов «Домостроительный комбинат №1», стекольные заводы LARTA GLASS (ранее — «Гардиан.Стекло») и 70 % бизнеса телекоммуникационной и IT-группы «Филанко».
2-е место – инвестиционная группа «Абсолют». В 2022 году ИГ «Абсолют» вывела на рынок первый высокобюджетный проект МФК Luzhniki Collection общей площадью 324 000 кв. м.
3-е место – ГК «ПИК». К собственности компании принадлежит 2 завода железобетонных изделий. ГК «ПИК» разработала серии панельных многоэтажных жилых зданий для строительства домов в Москве и Московской Области – ПИК-1 и ПИК-2.
В сегменте жилья бизнес-класса
1-е место – компания «Инград». ГК «Инград» достраивала ряд замороженных строительных проектов в Московской области. Компания возводит не только жилые дома, но и объекты социальной инфраструктуры. В 2021 году она подписала контракт по застройке промышленной зоны на севере Москвы: планируется построить 550 тыс. кв. м жилой недвижимости, торговых и социальных объектов.
2-е место – компания «Донстрой». Знаковым проектом компании стал ЖК «Остров», в рамках которого на западе Москвы строится более 1 млн. кв. м. недвижимости.
3-е место – MR Group. Застройщик, работающий в Москве, Подмосковье и Сочи, реализует объекты жилой и коммерческой недвижимости. К портфелю проектов MR Group принадлежит бизнес-центр «Трио» в центре Москвы. Сейчас компания занимается застройкой пустыря на месте бывшего часового завода «Слава» у Белорусского вокзала.
В сегменте жилья премиум-класса
1-е место – АО «Интеко». Компания занимается проектами комплексного освоения территорий. В ее портфеле – реализованные проекты ЖК бизнес-класса West Garden и ЖК комфорт-класса «Вестердам». В декабре 2022 года компанию прибрел девелопмент недвижимости Sminex.
2-е место – Capital Group. Capital Group занимается сооружением «парящего» горизонтального небоскреба на месте Бадаевского пивзавода в Москве по проекту архитектурного бюро Herzog & De Meuron.
3-е место – компания Vesper. В 2022 году компания приобрела новую площадку в Донском районе Москвы, в которую планирует инвестировать 45 млрд. рублей.
Какие возможности открывает ипотека для риелтора?
Покупая квартиру в новостройке, клиенты риелтора нередко прибегают к ипотечному кредитованию. Ипотечное имущество подлежит обязательному страхованию. Для риелтора это отличная возможность заработать на дополнительной продаже страховых полисов.
Платформа партнерских продаж Пампаду дает вам возможность выбрать предложение среди офферов от более 30 страховых компаний и банков. Зарегистрировавшись на нашем сайте, вы сможете получать комиссионные выплаты с каждого проданного полиса – в размере до 60 % его стоимости.
