0
Разрыв между суммой, на которую рассчитывает покупатель, и тем, что в итоге готов выдать банк, вырос до трети. По данным Банка России, если заемщикам в среднем требуется около 6,1 млн рублей, то одобряют им лишь около 4,1 млн рублей.
Одобряют реже и на меньшие суммы
Сокращается не только размер кредита, но и сама вероятность одобрения. По оценке Национального бюро кредитных историй, к концу прошлого года положительное решение банк выносил лишь по 30–37% заявок на жилье. Иными словами, отказ или урезание запрошенной суммы — теперь не редкое исключение, а массовая практика.
Недостающие деньги покупателю чаще всего приходится искать самому. Как отмечает ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова, растущий разрыв стал серьезной проблемой для заемщиков: рассчитывать на крупные скидки от застройщиков, которые закрыли бы дефицит бюджета, не приходится.
Почему банки стали осторожнее
Причины, по словам экспертов, довольно прозаичны. Финансовый аналитик, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский связывает это в первую очередь со снижением ключевой ставки: чем дешевле кредит, тем меньше банк заработает на процентах, а значит, тем тщательнее он отбирает заемщиков. Добавляет тревоги и рост просрочки по ипотеке — по его оценке, она может достигать 3–4% портфеля, даже с учетом части долгов, переданных коллекторам.
Параллельно ужесточился контроль со стороны ЦБ. Если на обслуживание всех долгов у клиента уходит более 80% дохода, рассчитывать на крупный кредит практически бесполезно. Идеальный для банка профиль — отсутствие других кредитных продуктов и высокая официальная зарплата. Здесь же важный нюанс: с 1 апреля 2026 года банки учитывают только задекларированный доход, поэтому «серая» часть зарплаты или бонусов в конверте на размер одобрения больше не работает.
Свою роль играют и цены. Эксперт «Фам Пропертис» Валерий Тумин напоминает, что за 2025 год жилье подорожало в среднем на 9% — быстрее инфляции. Покупателям нужны более крупные займы, но банки, наоборот, ограничивают риски. По его словам, кредитор теперь оценивает не только текущую платежеспособность, но и то, потянет ли клиент платеж при смене обстоятельств — например, если он лишится льготной ставки. Снижают шансы и долговая нагрузка на уровне 50–80%, и первоначальный взнос меньше 20–30% стоимости жилья.
Что посоветовать клиенту, если сумму урезали
Универсального рецепта нет, но есть рабочие способы поднять одобряемую сумму — их стоит держать в голове еще до подбора объекта:
- Привлечь созаемщика с подтвержденным доходом — нагрузку банк посчитает совокупно.
- Подтвердить дополнительные источники дохода официальными документами.
- Увеличить первоначальный взнос — это снижает риски банка и улучшает условия.
- Заранее закрыть мелкие долги — POS-рассрочки в магазинах, кредитки и небольшие займы съедают лимит.
- Подать заявки в несколько банков, а не ограничиваться одним — условия и риск-политика у всех разные.
- Проверить кредитную историю до подачи: отсутствие просрочек повышает доверие кредитора.
Если одобренной суммы все равно не хватает, имеет смысл предложить клиенту более доступный объект под реально одобряемый бюджет. А когда покупка не горит — рассмотреть отсрочку: эксперты отмечают, что свободные средства сейчас можно разместить с доходностью выше 15% годовых, а со временем, при снижении ключевой ставки, и ипотечные условия могут стать мягче.
Вывод для риелтора
Понимание новой логики банков — это способ не потерять сделку. Подбирайте объект под ту сумму, которую клиент реально получит, проговаривайте требования к доходу и взносу заранее и держите наготове запасные варианты.