Сдавать в аренду можно не только свою недвижимость, но и ту, которую сам снимаешь. Схема называется «субаренда»: это законно или нет, зависит от соглашения между сторонами сделки. По договору арендатор имеет право сдавать в субаренду? Тогда ничего плохого здесь нет. Если же недвижимость сдают без разрешения того, у кого ее сняли, это чревато судебными исками. То, что арендатор сдал в субаренду без согласия арендодателя, собственника, в том числе когда запрет прописан в договоре, встречается нередко. Эксперты Pampadu выяснили, что такое субаренда недвижимости: какие у нее плюсы, минусы, особенности налогообложения, какая за это ответственность
- Субаренда — что значит простыми словами
- В чем суть договора субаренды
- Когда не разрешена субаренда: ограничения
- Особенности субаренды по сравнению с арендой
- У кого есть право сдавать в субаренду помещение
- Как арендатору понять, можно ли сдавать помещение в субаренду
- Разрешена ли субаренда без согласия арендатора (собственника)
- У кого нужно получать разрешение на субаренду
- Права арендатора по договору субаренды
- Когда происходит субаренда: ответственность арендатора
- Субаренда — это услуга или нет?
- Субаренда по ГК РФ: какая статья регулирует
- Выгодна ли агентству, риэлтору субаренда недвижимости как бизнес
- Субаренда — это законно или нет?
- Субаренда и налоги: какая сторона совершает платежи в госбюджет
- Плюсы и минусы субаренды
- Чем опасна субаренда: риски, подводные камни
- Как сервис Pampadu помогает риэлторам
Субаренда — что значит простыми словами
Субаренда (СА) — это временная переуступка арендатором права на арендуемое им имущество или его часть. Это может касаться практически любой недвижимости, как жилой, так и нежилой. Когда речь о квартирах, прочих жилых помещениях, говорят не о субаренде, а о поднайме. Статья — о коммерческих объектах, т.к. при поднайме учитывают нюансы — норму площади жилого помещения на человека и др.
Пример субаренды.
Физлицо, предприятие арендовало земельный участок. Выяснилось, что это дорого, столько гектар земли не надо. Арендатор часть участка передает по модели СА другому гражданину, юрлицу.
Второй пример.
Арендатор снял помещение. Через полгода планы изменились. Арендатор сдалет помещение по схеме СА. Субарендатор (СТР) платит и пользуется объектом.
В чем суть договора субаренды
Договор СА не отличается от арендного. Регламентируется нормами Гражданского кодекса (ГК РФ). Земельный кодекс (ЗК РФ) регулирует СА, когда речь идет о территориях. После заключения договора СА арендатор одновременно выступает арендодателем для СТР.
Сторонам сделки СА надо следить, чтобы длительность действия договора СА укладывалась в сроки изначального соглашения аренды. Иначе его признают недействительным. Сняли объект на 10 месяцев? Можно передавать в СА на 10 месяцев, до даты окончания собственного договора. На 10 с половиной месяцев — не разрешается. Арендаторы оформляют договор СА на меньший срок, с запасом времени — для подстраховки.
Перед владельцем имущества за СТР отвечает арендатор. У человека, фирмы, выступающих как СТР, прав меньше, чем у арендатора. Чаще в договор СА вносят зеркальные условия из изначального соглашения. Но уменьшают сроки по уведомлениям и возврату объектов для избежания просрочек. Нередко дополнительно арендатор, отвечая за СТР перед собственником, увеличивает размер штрафных санкций.
Когда не разрешена субаренда: ограничения
В отношении ряда вариантов объектов недвижимости СА запрещена:
- государственные и муниципальные лесные участки в аренде, выигранной на торгах;
- объекты на территории ОЭЗ (особых экономических зонах).
Особенности субаренды по сравнению с арендой
Отличие СА — в большинстве случаев запрашивают согласие владельца недвижимости. Собственник должен дать положительный ответ в письменной форме. Исключения прописаны в договоре. Согласие требуется, а арендатор не получил его? Тогда СА незаконна.
Субарендатору разрешено распоряжаться имуществом в соответствии с договором аренды и по целевому назначению. Собственник сдал помещение под офис? Значит, арендатор не может отдать его в субаренду под производственный цех.
У кого есть право сдавать в субаренду помещение
Помещение имеет право сдавать по модели СА первоначальный арендатор, который снял объект у собственника. Про необходимость сперва заручиться согласием мы уже сказали.
Есть еще один момент — некоторые владельцы недвижимости, заключая первоначальный договор аренды, сразу прописывают в нем пункт о запрете СА. Это их законное право, и если арендатору это не нравится, то остается либо смириться, либо поискать другой объект. Принудить владельца недвижимости к СА никто не может, и он имеет полное право попросту не желать вступать в такие правоотношения.
Если же при подписании договора аренды собственник изначально дал согласие на СА, то дополнительно разрешение спрашивать не нужно — но желательно все же уведомить о появившемся СТР.
Как арендатору понять, можно ли сдавать помещение в субаренду
Внимательно прочитать договор, заключенный с собственником помещения. Если там прописан запрет на СА, то нет смысла развивать эту идею.
Запрет не прописан в соглашении? Тогда надо обратиться к владельцу объекта. Уведомить о желании сдать помещение в СА, заручиться согласием. Настаивайте на получении ответа в письменной форме, даже когда арендодатель легко согласился. Со временем все может поменяться. Лучше иметь на руках доказательства правоты.
С СА земельного участка ситуация иная. Речь об аренде, оформляемой более чем на пять лет. В отличие от помещения, для наделов разрешение арендодателя не запрашивают. Арендатор присылает собственнику уведомление о факте СА.
Разрешена ли субаренда без согласия арендатора (собственника)
Да, когда изначально обозначено договором аренды.
Собственнику, разрешающему СА, легче сразу прописать, что согласен, если арендатор сдаст имущество по схеме СА.
Будущий арендатор, заинтересованный пересдавать имущество, до подписания договора может обсудить с владельцем объекта разрешение на субаренду. Оформить в письменном виде и в дальнейшем не возвращаться к этому вопросу.
У кого нужно получать разрешение на субаренду
У арендодателя (собственника недвижимости). Это лицо, с которым заключал договор первоначальный арендатор.
Помните, что арендатор не может решать за собственника — то есть, распоряжаться имуществом. Он не владеет недвижимостью, а лишь пользуется ею.
Права арендатора по договору субаренды
Арендатор становится для СТР арендодателем — и заключает с ним договор. Он имеет право получать от СТР плату и своевременно внесенные коммунальные платежи, но взамен у него появляются новые обязанности — о них мы скажем ниже.
Также у арендатора есть право расторгнуть договор, если условия документа нарушаются.
Когда происходит субаренда: ответственность арендатора
СТР отвечает перед лицом, с кем заключил договор. То есть, перед арендатором, снимающим объект у владельца. А арендатор отвечает перед собственником.
Пример.
СТР причинил имуществу вред, сломал, испортил что-то. В договоре изначально должна быть прописана ответственность сторон и штрафные санкции на случай их нарушения или порчи помещения. СТР платит штраф арендодателю (который — арендатор для владельца недвижимости). А последний решает спорные вопросы с собственником, компенсирует вред, платит неустойку…
Когда арендатор не досмотрел, а СТР не компенсировал вред, то первому придется отвечать перед владельцем имущества.
В договоре СА:
- Тщательно прописывают характеристики объекта, его техническое состояние, особенности ремонта, мебели, прочие нюансы.
- Обозначают обязанность субарендатора использовать имущество по назначению.
- Пишут, кто, в каком объеме вносит арендные, коммунальные платежи.
Проявив скрупулезность на стадии договора, в дальнейшем легче избежать последующих неприятных объяснений с собственником.
Субаренда — это услуга или нет?
По этому вопросу до сих пор ведется много споров. Если посмотреть на него с точки зрения налоговых органов, то сдача внаем считается услугой, поскольку признается объектом налогообложения по НДС.
Субаренда по ГК РФ: какая статья регулирует
СА регулируется теми же нормами, что и аренда — это глава 34 ГК РФ (ст. 606-670). Мы не зря писали, что аренда и СА по сути своей схожи — поэтому и правовые положения к ним обычно применяются одинаковые.
Выгодна ли агентству, риэлтору субаренда недвижимости как бизнес
С помощью СА зарабатывают, но все зависит от нюансов. Доход принесут привлекательные, высоколиквидные объекты. Раз говорим о коммерческих помещениях, дорогие офисы в бизнес-центрах с выходом на центральные автомагистрали города. Помещения во дворах ценятся меньше.
Многое зависит от района, назначения объекта.
Пример — коммерческое помещение на окраине города.
- Склады на окраине города воспринимаются целевой аудиторией нормально. Но люди хотят, чтобы к помещению была проложена дорога для свободного проезда машин, погрузки-разгрузки товара.
- Когда речь об офисных помещениях, расположенных на окраине города, то найти СТР — малореально. Ведь офисные сотрудники ездят на работу ежедневно. Поэтому помещения выбирают в центре города, у остановок общественного транспорта.
Также важно наличие или отсутствие ремонта, коммуникации и их состояние. Для очень больших помещений найти СТР сложно. Поэтому придется или сдавать часть, а остальной площадью пользоваться самому, или как-то разделить объект на несколько зон.
Чтобы понять потенциальный спрос, можно изучить аналогичные объявления в данном районе: много ли предложений об аренде и СА, какие суммы фигурируют, как быстро объявления снимают с публикации. Если удачно вложиться, то реально зарабатывать сотни тысяч рублей в месяц. Но основная сложность — найти не СТР, а подходящий объект по рыночной цене.
Важный момент — подсчитать, на сколько можно поднять плату для СТР, чтобы заработать. Привлекательные объекты и без того нельзя назвать дешевыми, а при завышенной стоимости интерес к ним точно упадет. Поэтому может статься, что вместо хорошего дохода арендатор просто разделит тяжесть финансового бремени по ежемесячным платежам с партнером.
Где СА выгоднее — так это в случае с квартирами. Впрочем, уже выяснили, что правильно называть это поднаем. И выгодно это не во всех случаях и не при долгосрочной аренде, а при сдаче посуточно.
Субаренда — это законно или нет?
Само по себе — разумеется, законно. Незаконными могут быть действия арендатора — например, оформление субаренды в обход требованиям собственника. С ушлыми персонажами даже приходится решать дела через суд. Если же соблюдать правила, то ничего криминального у СА нет — в нашей стране модель практикуется. Когда речь о коммерческой недвижимости, это популярное явление. Особенно в торговых центрах, где предприниматели иногда снимают площади специально для последующей СА.
Субаренда и налоги: какая сторона совершает платежи в госбюджет
Налоги платит владелец помещения. Это же правило действует при СА. Первоначальный арендатор не должен уплачивать налоги, поскольку сдает не свое имущество, а съемное.
Плюсы и минусы субаренды
К плюсам относится разделение платежей по аренде, когда если объект большой, дорогой. Арендатор его не «тянет», но и съезжать не хочет — допустим, локация удобная или досрочно расторгать договор невыгодно.
Для СТР выгода зависит от того, что хочет арендодатель — заработать, воспринимая это как бизнес, или разделить финансовые тяготы. Во втором случае СА может быть выгодна, а вот в первом — только если преимущества от объекта с лихвой перекрывают переплату.
Чем опасна субаренда: риски, подводные камни
Риск в том, что, при досрочном прекращении договора аренды, заканчивает действие и договор СА.
Пример. Арендатор повел себя непорядочно по отношению к собственнику. Нарушил условия контракта, заключенного с владельцем недвижимости. Последний досрочно расторг соглашение. Действие договора СА тоже прекращается, объект придется покинуть. Если СТР понес убытки, то по суду может попробовать заставить арендатора компенсировать.
Выход для СТР — перезаключить договор напрямую с собственником, если тот согласится.
Как сервис Pampadu помогает риэлторам
Работа риэлтора не ограничивается показом объектов и присутствием на сделках. Доходы агентов недвижимости не самые низкие в стране, но на кратное увеличение доходов рассчитывать нелегко. Когда риэлтор предложит клиентам дополнительные услуги, заработок вырастет.
Платформа партнерских продаж Pampadu поможет риэлтору получить дополнительный доход. Сотрудничая с Пампаду, агенты недвижимости продолжают заниматься основной деятельностью. Не придется специально ничего придумывать или осваивать новые навыки.
Два варианта заработка на Pampadu.
Один вариант — продавать клиентам страховые продукты.
Большинство сделок на рынке недвижимости проходит с участием ипотечных кредитов. А банки не выдают заемные средства без страховки. В офисах СК полисы дорогие. В каталоге Pampadu легче выбрать вариант дешевле из предложений крупнейших российских страховщиков. Клиенту выгодно — вы поможете ему не переплатить, а ощутимо сэкономить. За проданную страховку выплачивается вознаграждение.
Второй вариант заработка — помощь при подборе ипотеки. Делается расчет с помощью калькулятора в личном кабинете. Отправляете заявку. Ждете, когда менеджер напишет, какие файлы подготовить. Он сопроводит клиента до одобрения займа. После оформления кредита в банке вам перечислят комиссию.
