Использование эскроу-счетов — понятная, прозрачная схема. В ней банк выступает не просто посредником, а третьей стороной, которая отслеживает исполнение обязательств. Но так ли все гладко на самом деле? Есть проблемы эскроу-счетов, касающиеся дольщиков и застройщиков, — и о них следует знать. Эксперты Pampadu расскажут об основных подводных камнях.
Эскроу-счета: 2020 и 2019 годы
В 2019 году в России произошла реформа, которая была призвана раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков. При участии в долевом строительстве и заключении ДДУ стало обязательным использование эскроу-счетов (ЭС). Это специальные банковские счета, на которые покупатель недвижимости кладет деньги. Они замораживаются до тех пор, пока продавец (застройщик) не выполнит заранее оговоренные условия. Как правило — пока не сдаст объект в эксплуатацию. После этого эскроу открывается, продавец может забрать деньги, а покупатель получает свое жилье.
Вскоре после принятия закона Дума рассмотрела законопроект о начислении процентов на средства, лежащие на ЭС. В 2020 году Центробанк не поддержал эту идею.
С тех пор и по настоящее время деньги, что находятся на ЭС, не направляются банком на деятельность. Следовательно, кредитная организация не зарабатывает, а покупателю объекта не начисляются проценты.
Что говорит суд: счета эскроу несут ли риски
Да, несмотря на то, что ЭС призван упорядочить сделку, риски есть у всех сторон.
Судебная практика по ЭС в долевом строительстве достаточно мала. Но и она обнажает имеющиеся проблемы.
Пример. Дело № А40-187290/22-47-1394.
Застройщик должен был достроить дом, получить деньги с ЭС. Строительная компания, достраивая объект, получила разрешение на ввод (то есть, на эксплуатацию). Однако некоторые работы, требуемые по договору долевого участия (ДДУ), не были доделаны к тому времени. Поэтому застройщик обратился к покупателям с предложением заключить дополнительное соглашение, которым продлевались бы сроки выполнения обязательств.
При такой ситуации банк должен был перечислить деньги с ЭС обратно их хозяевам (покупателям жилья). Тогда все было бы честно. Застройщик не выполнил обязательства, нарушил сроки, а людям, заплатившим за квартиры, вернули их средства. Но вместо этого кредитная организация перевела деньги с ЭС застройщику. Последний невольно оказался среди таких обстоятельств: он и обязательства не выполнил, и средства покупателей получил.
Строительная компания обратилась к суду, потому что сочла: действия банка были неверными и создали всем проблемы.
Однако суд постановил:
— Банк все сделал правильно, потому что условием перечисления денег покупателей с ЭС застройщику являлось разрешение государственных органов на ввод объекта в эксплуатацию. То, что фактически некоторые работы не были доделаны, не имело значения.
— Предложение застройщика заключить дополнительное соглашение к ДДУ нарушило бы права покупателя.
— Застройщик вообще неправильно подал в суд с требованием оспорить банковскую операцию. Банковские операции могут быть оспорены только в делах, связанных с банкротством.
Поэтому застройщику в удовлетворении иска отказали.
Пострадали:
- Покупатели, потому что их средства банк законно перевел застройщику, который еще не доделал работы.
- Застройщик, потому что он не планировал брать деньги покупателей при такой ситуации, но банк их ему перечислил.
Второй пример. Дело N А12-31031/2018
Истица обратилась в суд с иском, желая обязать нового застройщика заключить с ней дополнительное соглашение к ДДУ. Обосновала тем, что старый застройщик объявил себя банкротом, а на его место пришел другой.
Истица считала, что новый девелопер приобрел не только права на продажу имеющихся квартир, но и обременения по зарегистрированным ДДУ. Проще говоря, истица считала, что новый застройщик фактически взял на себя обязательства достроить объект.
Суд отказал с аргументацией, что закон не предусматривает вариантов универсального правопреемства в отношении застройщика при обязательствах возведения жилья по долевому участию. Чтобы перевести долг на нового застройщика, необходимо составить индивидуальный договор смены, заключаемый в соответствии с общим договором уступки прав и обязанностей (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2019 N 12АП-1729/2019 по делу N А12-31031/2018).
Трудности с проектным финансированием
Сначала рассмотрим, какие проблемы эскроу-счетов касаются застройщиков. Раньше, до введения обязательных ЭС, для возведения объектов использовались средства дольщиков. Застройщикам так было выгодно, потому что это дешевые деньги. Теперь средства покупателей замораживаются, и у девелоперов есть два варианта:
- Строить объект на собственные деньги, что малореально.
- Обратиться к банку за проектным финансированием — как поступают все.
С трудностями получения проектного финансирования сталкиваются девелоперы, которые реализуют небольшие объемы жилья. Речь идет о сегментах, где в принципе всегда было ограниченное число покупателей — таунхаусах и малоэтажных жилых комплексах. Подобные объекты не пользовались повышенным спросом и до эскроу. А уж после 2019 года часть девелоперов вообще приостановила реализацию проектов данного сегмента рынка. Связано это с тем, что продажа таунхаусов через ЭС выходит дороже и становится нерентабельной из-за высокой покупательской чувствительности.
На отказ в проектном финансировании влияет несовершенство законодательной базы. Например, действующие генеральные планы муниципалитетов могут не соответствовать установленным территориальным зонам. Одна зона иногда разделяется на подзоны, не подлежащие застройке, потому что региональные власти вовремя не обновили генеральный план и не внесли изменения. В итоге девелоперу приходится менять проект в последний момент — это неудобно и не всегда возможно. Согласно законодательству, региональные власти имеют право вносить в генплан обоснованные изменения, но, если встанет вопрос о выборе между устойчивым развитием территории и интересами застройщика, то приоритет будет отдан первому.
Жесткие требования со стороны банков
Снова вернемся к проектному финансированию. Банки, как третья сторона в договоре эскроу, хотят минимизировать собственные риски. Поэтому, помимо обязательных условий, финансовые учреждения имеют право предъявлять к застройщикам дополнительные требования.
Банки отдают предпочтение девелоперам с историей, с большой выручкой, с понятными и ликвидными для кредитора проектами. Зато с получением финансирования возникают трудности у небольших компаний, у тех, кто предлагает нестандартные проекты — банк может посчитать, что у них низкая маржинальность. Это ведет к монополизации девелоперов-гигантов на рынке, маленьким застройщикам с новаторскими предложениями сложно выжить в такой среде. Прогрессивное развитие жилищного строительства замедляется.
Нехватка банков
Услуги проектного финансирования оказывает далеко не каждый банк. Перечень кредитных учреждений утвержден Центробанком, периодически дополняется. На момент написания материала (весна 2024 года) проектное финансирование предлагают почти 60 банков.
Это мало — для здоровой конкуренции нужно больше. К тому же, в региональных филиалах сотрудники кредитных учреждений не всегда компетентны. А чтобы получить финансирование, застройщик вынужден доказывать надежность, маржинальность проекта, оформлять бумаги, проходить бюрократические процедуры.
Отсутствует поэтапное раскрытие эскроу-счета
Уже несколько лет застройщики обсуждают возможность поэтапного раскрытия эскроу для уменьшения себестоимости возводимого объекта. Сейчас раскрыть ЭС (то есть, забрать деньги) разрешено только после введения дома в эксплуатацию. Но все квартиры в нем могут быть проданы задолго до окончания строительства. Пока деньги дольщиков лежат в банке, застройщик должен продолжать стройку на заемные средства, по которым платит проценты в течение периода кредитования.
Поэтапное раскрытие ЭС, после окончания определенного объема работ, снизило бы кредитную нагрузку на девелопера, уменьшило себестоимость объекта — и в конечном счете положительно отразилось бы на дольщиках. Однако пока государство не готово вносить подобные изменения в законодательство, считая, что это может быть небезопасно для покупателей.
Страхование средств на счетах эскроу
Следующая проблема касается дольщиков и страхования замороженных средств, лежащих на эскроу-счетах. Деньги застрахованы в АСВ, но лимит возврата составляет 10 млн рублей вне зависимости от суммы сделки. Да, ЦБ предъявляет к банкам, которые работают с ЭС, требования. В том числе, к устойчивости, безопасности, объему капитала. Но никто не даст гарантии, что завтра банк не обанкротится — или что у него не отзовут лицензию.
Теперь представим, что человек купил квартиру за 20 млн рублей и внес эту сумму на счет. Если у банка отзовут лицензию, АСВ вернет только 10 млн рублей — половину того, что было. Получается, человек теряет 10 млн рублей, и должен будет или заново найти эту сумму, или ДДУ с ним расторгнут. Да, в реальности подобный сценарий крайне маловероятен, но сбрасывать его со счетов нельзя.
Как сервис Pampadu помогает риэлторам
С платформой партнерского маркетинга Pampadu у риэлтора есть возможность получать дополнительный доход параллельно основной деятельности. Нужно пройти бесплатную регистрацию, которая занимает несколько минут.
Сразу после этого откроется доступ к каталогу с предложениями наших партнеров — крупнейших российских страховых компаний и банков.
Предлагайте клиентам страховые продукты — это актуально для тех, кто покупает недвижимость с привлечением ипотеки, ведь банки требуют оформить полис. Но с Pampadu это будет дешевле и выгоднее, чем в офисе СК. Подбирайте клиентам оптимальные варианты — и получайте вознаграждение за каждую проданную страховку.
Также оказывайте помощь в подборе ипотечного кредита. Сделайте расчет с помощью специального калькулятора и отправьте заявку. После с вами свяжется наш менеджер, с которым оформите необходимые документы. Менеджер сопроводит клиента до одобрения заявки банком. После того, как ипотека будет оформлена, риэлтору выплатят комиссию.
Попробуйте — и сами увидите, что в этом нет ничего сложного! Не откладывайте получение дохода на завтра!